Living Cultural Realty

2006年7月26日星期三

长岛待售居住房库存狂升

        自2005年夏季纽约长岛地产市场创新高以后的数月,尽管出现过大幅度的回落,但今年上半年的有升有降,又追平反超。致使“降温”“稳定”蒙上阴影;卖方市场为主特征依然明显,步入市场转化前相持阶段特点也很突出:

        首先,交易数量下降。长岛Multiple Listing Service最近统计报告说明,纳苏郡(Nassau County,下同)今年6月与去年6月交易量基本持平;相对去年6月较前年6月上升4%的交易量来说是没有升高,但绝对值不变。苏福克郡(Suffolk County,下同)今年6月与去年6月交易量下降6.8%;相对去年6月较前年6月上升5.5%的交易量来说是下降了。与此同时,待售房市场滞留期亦相对拉长了些。

        其次,交易额仍然上升,升降参差不一,表现出距纽约市远近的差异。纳苏郡今年6月与去年6月房屋平均交易额上升12%;相对去年6月较前年6月仅上升1.7%来说是大幅上升了,仍然出现两位数升幅,过热势头不减,纳苏郡比苏福克郡市场更显活跃些。而苏福克郡今年6月与去年6月相比仅上升3%;相对去年6月较前年6月上升10.8%来说升幅大大下降,明显降温。两郡相邻,升降反差相异,地区特征对比强烈。

        第三,价格攻守战激烈,谈判未果率增多。借“降温造势”杀价幅度大的买方增多,出价低于市场价位很多;而大部分卖主固守阵地,轻易不退让。这也是造成交易数量下降,交易额仍然居高的原因之一。纳苏郡今年6月在卖主要价与最后成交价的平均空间为3.7%,去年同期为3.0%,前年同期为3.5%,今年最高。苏福克郡今年6月为3.0%,去年同期为2.5%,前年同期为2.4%,也是今年最高。

        第四,住家房库存量急增是交易数量下降的产物,也是价格太高于价值的结果。纳苏郡今年6月与去年6月库存量相比大幅上升至75%;相对去年6月较前年6月上升20%的库存量来说是特大幅度上升。苏福克郡今年6月与去年6月库存量大幅上升至65%;相对去年6月较前年6月上升27%来说也是特大幅度上升。这为逼迫卖方降售房产制造了客观条件。

        第五,出租房库存也稳中有升。纳苏郡今年6月与去年6月的住家出租房库存量相比上升为14%;相对去年6月较前年6月上升9%来说是大幅上升。主要是新的出租房增加,造成过剩。苏福克郡今年6月与去年6月基本持平;相对去年6月较前年6月上升26%来说是没有增加,但绝对值不减。这说明租金过高,出租房空置率上升。买方分化,部分买方选择买入;大部分买方仍选择租房继续观望市场,以求在未来市场变化中寻找机会。也说明在房屋库存大幅度增加的同时,买方队伍也相对增加,行成巨大的买方势能,为今后市场走势埋下伏笔。

        最后,地产经纪服务业始现影响。纳苏郡今年6月与去年6月的新增地产经纪办公点达9%;相对去年6月较前年6月上升10.3%来说是小幅下降。苏福克郡今年6月与去年6月的新增地产经纪办公点为12%;相对去年6月较前年6月上升17%来说也是减少。新开业的地产经纪办公点以个体或5人以下小型体为多数,与此同时,关门歇业者则以6人以上中型体为多。这说明在市场总份额减少的情况下,经纪行业出现“僧多食少”现象,部分经纪人开始“转产”,同时亦引发更加激烈的竞争。由此也波及到抵押贷款经纪,银行,广告媒体,房屋检验,房屋估价,律师,建筑和建材等相关行业的业务量。

        这种相持现象是市场可能转化的前奏,但并不等于必然走向转化。其走势的逆转可能性依然存在。通常情况下,相持现象是指市场力矩在35%-65%的中间状态。现在买方力矩正运动在25%至50%之间,卖方力矩则与之相对应在75%至50%之间。(见地产时代网)。表面上看,仍然是较强的卖方市场。这是去冬力矩比高达40:60以后的逆转现象。尽管买方力矩的低点仍低于35%,但考虑夏季的高售房期,回弹等因素,我们仍然短期内将其划归在相持范畴。

        今后,影响市场转化的因素仍然存在变数,所以,走势仍然不明朗。

        首先是利率说。联储会预测到明年同期30年期固定房屋抵押贷款利率将上升到7%;全国房地产商协会(National Association of Realtors)首席经济学家戴维维勒瑞(David Lereah)预期,“到今年年底,30年期固定房屋抵押贷款利率将上升到6.9%。”既是如此,幅度是非常小的。今天的30年期固定房屋抵押贷款利率已是6.24 %(见银行利率网),再经过一年的利率提升(0.76%)将是一种缓慢谨慎的操作过程。其他利率的调整也仅影响商业贷款,汽车贷款,信用卡借款和投资贷款等。对首次买房或调整自住房者因此而受到的影响力度非常有限。调升利率的主要目的是为了揭制通胀。运用失当,也会引起连锁反应。所以就有软着陆说和保护说。

        其次是市场说。我们已经看到哈佛大学联合房屋研究中心2006分析报告,得出今年下半年地产市场将趋于稳定的结论。文中强调供需关系主导市场变化。特别强调新移民对美国房地产市场的贡献。

        第三是保护说。若房屋价格暴跌,约25%背负房债蓍老将晚景堪怜;屋主财产缩水,必然引起连锁反应,那并不是国民与政府乐见的。同样,房价过高,价格远远高于价值,必然导致购屋能力下降,买方将面临高额负债与通胀的夹击。所以,节制房地产市场过热,又促其健康发展才是政府运用利率等经济杠杆的目的。

          最后是地域说。房地产市场具有很强的地域特点。长岛是纽约市民出市买房的三地(长岛,新泽西和纽约上州)之一。长岛又有其独特的环境。纽约市又是新移民的主要集聚地之一。苏福克郡可供地产发展的土地潜在空间仍然很大。所以,就长岛而言,几年内继续向卖方市场发展的可能性仍然大于向买方市场发展的可能性。即使有一天全国性的地产市场发生根本性的转化,可以预见长岛的这种转化也将会远远滞后于全国的速度。
        总之,预测未来市场不像述说历史市场那样肯定。对未来的展望都只能是一家之说。

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