房价还不能从网上获得

        究竟地产市场主体现在能否从网上获得当前地产价值准确信息？面对这一频繁被问及的问题，作为地产经纪人必须做出客观的解释。


        地产价值网站依据大量的公有领域和非公有领域信息进行数据化处理后向公众提供住宅估价，诸如较新的Zillow.com，较早的HomeGain.com 和Domania.Com等，仍然处在初始阶段。虽然房贷银行唾手可得挨户比较工具，也可以获得地产销售记录和房价趋势判断，然而房贷银行仍然需要持照估价师的估价报告作为它的放贷依据，因为房贷银行认为仅靠上述工具，信息和判断仍然无法精确定位它的当前放贷基准。关键是估价师进行了实地考察。

        中国那句俗话很管用：“耳听千遍不如眼过一遍”，那是强调眼见为实。估价师“眼过”这一遍是为掌握第一手地产讯息，再综合工具，信息和判断，从而为放贷银行提供相对精准依据，他的定价结论不受地产市场主体对该地产交易价格的影响。

        地产价值网站使用电脑数据处理软件工具，叫做自动估价模型AVMs (automated valuation models)，它把公有领域信息，诸如地产税，房契，人口统计，财产特征和房价趋势，当然也有非公有领域信息 ，如抵押贷款，经纪合作挂牌上市和持照估价报告等，一并放到AVMs 处理。把地产地址和邮政区码放到AVMs，让它与当地最新售出相似地产进行比较，房价趋势也许被参考，即便是该地产的卧室，浴室等具体特征也有被处理的可能，但它缺少专业人士亲自查验和判断。

        它的结果是各种各样的，甚至大相径庭。因为（1）各网站信息解读不同；（2）又不能使用统一数据库；（3）公有领域信息具有滞后性，而房价要求即时性，而且因州而异，因时而异；（4）采用非公有领域信息量程度不同；（5）有些州的地产纪录根本就不进入公有领域。

        洛杉矶时报最近报道说，上述三家地产价值网站的AVMs 对同一个五卧室的住宅得出的价值幅度在三十五万到七十万之间。其中两个网站给出的是价值幅度，而不是准确的价位。如此富有戏剧般的“价值”报告怎麽能为地产卖主做价参考？也不能为买主提供依据。

        地产经纪人的估价报告却精选了最新的当地市场数据，特别是经纪合作挂牌上市 MLS 数据，这是仅限于地产经纪人 MLS 会员的信息，它不存在滞后性。它包括公开的，待公开的和不公开的相关信息。它除了相似比较以外，还有精确比较，诸如房龄，学区，大小，特征，地库，车库，材料，设备，质量，房间数，周围环境，建筑平面图和土地面积及形状等，实地查验和专业判断是必需的。如此估价报告是最能为地产市场主体做价参考的。

        相比之下，长岛纳苏郡的地产价值网站Mynassauproperty.com 就相对贴近些，可以做到挨户对比，最新邻居过户对比，地税对比和特征对比等，但还不是“精准”估价报告。仍然缺少查验环节，存在质量差异，估税官个体差异，时间差异和法律允许估税误差与实际的距离。 仍然没有上市前地产经纪人估价报告和放贷前持照估价师估价报告来的准确。

        当然，地产价值网站仍不失为一种新的尝试，它是信息时代的产物，代表着发展方向。然而事物的发展总有个过程。相信地产价值网站真正能方便地产市场主体直接得到及时相对正确的估价报告的时间一定是不久的将来。这一目标的捷径应该是地产价值网站与贷款银行，持照估价师，政府，MLS 的联手。技术层面问题已经不多了，利益层面和法律层面问题通过艰难的过程，相信也可以解决；即使如此，“逐个查验”，“即时变化” 等瓶颈问题仍无法克服，仍将留有误差或错误。

        当然，地产价值网站仍不失为一种新的尝试，它是信息时代的产物，代表着发展方向。然而事物的发展总有个过程。相信地产价值网站真正能方便地产市场主体直接得到及时相对正确的估价报告的时间一定是不久的将来。这一目标的捷径应该是地产价值网站与贷款银行，持照估价师，政府，的联手。技术层面问题已经不多了，利益层面和法律层面问题通过艰难的过程，相信也可以解决；即使如此，“逐个查验”，“即时变化”等瓶颈问题仍无法克服，仍将留有误差或错误。