長島地產建商賺多少

        繼8月25日《多維時報》發表了我的《“六高兩低”不宜投資》一文後，有讀者咨詢我長島地產建商能賺多少？似有模仿跟進之意。我本人不是建商，不諳其經營之道，轉詢建商朋友作答，撰發此文反饋讀者。

        建商因人、因時、因地而異，經營方式各具特色，但都做“可行性論証”，都要買地，都要有建筑設計，都要獲得政府批准，都轉包部分主體工程，都有銷售成本，都在售出後才可折抵成本，都得面對市場風險，都必須遵守法律規定。

        首先是“建房成本”。一個地產價值的百分之四、五十要落實到它的材料和建筑勞務上。包括木材、水泥鋼筋、門窗、屋頂、瓦片、瓷磚、地板、絕緣保溫、清水牆和地毯等。建商將其大部轉包完成。其次是建商自己僱員完成不轉包的建筑工作，包括特別工作及所需特殊工具﹔還有最後校正工作，諸如浴缸斂縫、砂紙打磨、護壁板重新著色等。再次是行政審批與該地產有關的建商僱員花費。第四是建筑貸款手續費和利息。第五是土地成本和土地預處理費用，僅此就佔百分之二十五到百分之四十，生地、拆舊建新的預處理成本還要高。土地的預處理成本還包括地產地皮以外的處理，如街道、街邊石、塊石面路、車道、人行道的改進﹔連接電源、上水、污水處理、液化氣管道等，個別地產為接通污水處理泵站要鋪設一英裡的管道。

        地產建商有時沒有預留足夠時間完成審批手續，導致工期延誤，成本增大﹔有時沒有留夠必要空地而不得不改變計劃﹔有時也因市場變化導致利潤變化，有時還得承擔天災造成的損失。建商常常不得不因此提高它的售價來補償增大的成本。

        為了鼓勵首次買房購買Condo或Townhouse者（約佔市場的百分之三、四十），建商常給些價格折扣，或替付抵押貸款點數，以此確保買主與自己交割。首次買房者中，許多人月薪較高，但儲蓄不多，買新建房還得交付交易稅，價格折扣可以幫助他們結算過戶。比如建商賣給首次買房者一個Condo單元，建筑成本佔百分之五十，土地成本佔百分之三十，價格折扣佔百分之三，其它費用百分之四，建商可賺百分之十三的毛利。再如建商Tom在Centereach買舊房十八萬、拆舊和土地預處理一萬九千，新建獨立住宅二十二萬，建筑貸款手續費和利息、行政審批等一萬三千，售價四十八萬，獲毛利五萬七千。

        毛利之後，建商還必須減除管理成本、銷售成本、並留足稅額。這三項又因人、因時、因地而異。

        總之，建商們在減少設計、材料、勞務、管理、土地預處理、審批、銷售等成本方面，顯現出各自的特點和缺點，毛利收入參差不齊，一般從百分之十到百分之三十不等。

        也許其中所用之土地成本大大出乎大多數買主的想象。

        如果建商是一家上市公司，買主們可以通過該公司的《年度報告》獲知它的經營情況。有時買主們會驚異地在《年度報告》中發現地產建商們的房均淨利潤很少，僅百分之二到百分之六。

        一般來講，新小區整體開發房均成本比獨立住宅成本低﹔獨立大住宅造價貴，但管理和銷售成本相對低，淨利潤大﹔Condo和Townhouse造價低，但管理和銷售成本相對高，有時還有價格折扣，所以淨利潤也低。