石溪大学住宅投资风光不再

        大凡大学周围，均被地产投资者看好，位於曼哈顿以东六十英里长岛中部的石溪大学更不例外。她是纽约州立大学之一，占地1100多英亩，拥有119个本科、102个硕士专业和40个博士点，还有32个毕业证书计划，全国公立大学排名前五十。2005年在校学生达两万两千多人，其中亚裔数量激增，员工13500余人，加上间接雇员近3万人，成为支持当地地产市场的主力军。建校以来，许多学生、员工校外租房拉动了地产投资，也使得地产经纪和其他相关行业受益颇多。许多个体或家庭地产投资者过去都有过七、八万首付买入，三、四年后赚得十万的经历。但最近一年受地产降温影响，风光不再。

        住宅投资与管理形式各种各样，资本回报率受影响程度也因地产购入时机、掌控时间、投资规模、操作服务管理水平、市场走势不同而不同。本文不论及地产开发商，仅涉及投资经营类中的主要四种形式。

        独屋型 它是投资者拥有自住以外的住宅且完全出租，少贴或不贴月维持费用，房租中等水平，在拥有地产时间内，主要依靠房租支持房贷、地税、保险和公用（水电卫暖、维修、养草、杀虫、铲雪等）花费，逐渐增大本金，一定时间后售出，获得资本利益的一种投资形式。最大缺点是服务管理成本大。是过去十几年中石溪大学附近最为活跃的投资形式。在地产市场降温的今天，由於买入价偏高，房租偏低，入不敷出，受影响最大。

        社区型 它是由私营公司拥有，规划、建造、管理规模不等的建筑群，面向社会招租，设有统一保安、公共娱乐设施、公共卫生和公共服务，靠租金支持各项成本，逐渐增大地产本金的投资形式，它受大学员工青睐。其特点是投资规模大、居住环境好，缺点是资本回收周期长、管理成本高、房租高。受地产降温影响，潜在增值不再；受利率提高，还贷压力增大；风险指数增高。

        分享型 它是屋主与房客同住，分享或不分享厨厕，屋主与房客分担成本，支持房贷、累积本金的投资形式。其特点是以支持房贷为目的，而不是以扩赚资本为主要目的，孤居或低收入屋主偏爱，房租属最便宜的一种，许多华裔学生选择此类。缺点是屋主与房客，房客与房客间生活质量互相影响。虽资本增值受市场趋势影响，但使用价值稳定，不受影响。

        同期型 它是分享型的一种特殊形式，一些学生或员工在石溪大学读书、工作期间买入，自住加出租，屋主与房客同住，分享或不分享厨厕，毕业时或易地工作时再售出，获得资本利益的一种投资形式。其特点是屋主可以享受主要住宅的州STAR 减税计划；将自己本身虚拟房租转为投资资本并吸纳房客的租金作为增大地产本金的手段；屋主熟悉石溪大学潜在房客信息，容易找到房客，减少空置率。在地产市场降温中，影响最小。一些子女在石溪大学读书的华人父母也选择这种投资方式，既就是买个COOP，也比租房好。一陈姓华人2000年为女儿读书，在此二十万（首付四万）买一四居室殖民式，与同学同住，2004年女儿毕业时三十九万卖掉，减去成本，净赚了十六万，平均每年赚百分之百。

        独屋型和社区型 投资者不追求使用价值自用，是准投资形式；而同期型和分享型投资者在追求使用价值自用的同时，出租部分使用价值，是亚投资形式。相对来讲，前者受市场变化影响率大，后者就小。

        一些投资者前几年在石溪大学附近做独屋型投资，他们二、三十万就可以买入一个四居室的殖民式，将其增加居室，略加改造，出租给六个学生，月毛入三千左右，很容易维持。他们当中的一些人认为现在地产降温，虽不影响累加本金和税利折抵，但影响潜在增值，愿意售出；也有一些人继续出租，静观市场变化。那末现在投资进入，同样的房子得在五十万左右才能拿下，租金又基本没有提高，很难维持。

        准投资形式地产投资者是受影响最大的一族，他们的停滞，对当地市场来说福祸难辨。