降溫路上侃風景

        近一年了，整個地產市場被降溫鬧得沸沸揚揚。聯儲會一路調高，庫存居高不下，屋主們擔心縮水，賣主們如履薄冰，買主們望風止步謹慎下手，投資者退避三舍，經紀們腰包凹癟，建商們叫苦不迭，銀行們降低門檻找田放水，分析師們評論預測五花八門，媒體們從中推波助瀾。說到底，不就是降溫了嗎，至於嗎！降溫就成這樣，那貶值怎麼辦？

        乍眼一看，還有升溫的因素。聯儲會玩起了停升遊戲，在成屋售量下降時新屋售量仍然有升，庫存繼仲夏狂升以來開始回落，能源降價，經濟發展適中，失業率穩定，通脹比預期低得多，買方群體性消化市場數量上升，供需關係還不離譜。越過今冬，明春還兩說呢。那些斷定市場一定繼續走低的預言家們也應該客觀分析這些正面市場因素所發揮的作用。

        對賣主來說，現在是不是售房的時機，我的回答是：是﹔對買主來說，現在是不是買房的時機，我的回答仍然是：是。理由是同一的：地產市場主體的需要不應該受市場的影響，而市場從來就沒有一成不變的，都是有自身發展規律的。對分割財產賣主來說，不能等到市場升溫時再分割﹔對提供子女學習生活條件買主來說，不能等到子女上大學後再買房。需要是地產市場主體的原動力，時機只是一個技術層面的問題。

        對投資者來說，現在是不是投資機會，我的回答是：因人而異，因地而異，因方法而異，要對具體地產論証。投資的目的只有一個，就是追求資本回報。它與市場趨勢緊密結合，投資成功與否往往取決於投資者對市場的判斷。

        這裡有一個令人驚異的結果：美聯社最近在線調查，至少一半受訪者並不理會經濟學家在說什麼，而且將繼續去做他們在地產方面要做的事﹔半數以上美國人充耳不聞那些可怕的泡沫預見，相信在未來兩年內他們的住房仍將增值。

        我與長島許多地產經紀人交流過，他們認為許多賣主仍然努力以高於去年售價百分之十的價格上市他們的地產，“我的房子就是比他們的要好得多，”一些賣主如是說。這些上市經紀人正艱難地說服他們調整市價。我認為，如果現在不急需出售住房，就不必入市，那僅僅是增加些市場庫存而已。買主們的選擇余地雖大了些，可他們的決定更難了。

        我相信房屋經濟學者的判斷：住宅市場將很快爬升至新的平衡。盡管其他經濟學者並不完全認同。我還認為當前市場比上世紀八十年代末到九十年代中期要好得多，那時的郊區公寓過份建造、高利率和高通脹並存，1997年前漲幅並不明顯，那比今天的市場條件要糟糕得多。

        我的一些讀者，指望從我這裡認可他們已經上市地產的價格、質量、推銷等事情，我卻不願提供任何意見。大多數人有他們自己的主意，我的勸告往往會被忽視。例如，我建議賣主們更新廚廁，採納率不及六成﹔挖掉地下油罐換成地上的，採納率不及四成﹔搬到較好學區，採納率不及三成﹔再好的廣告遇到上市價太離譜不起作用，聽取率不及四成﹔美化住宅環境，採納率不及三成半﹔上市前應申請住宅合格証，採納率不及五成﹔不要用上市地產測試市場，採納率不及三成。多至不能一一枚舉，量卻與日俱增。

        降溫中帶來了許多變化，也沉澱了許多不變。市場改變太急，市場主體思維轉變滯後。這一快一慢的市場組合，演奏著各種各樣的曲調，也構成了特有的風景。