Living Cultural Realty

2006年11月25日星期六

石溪大學租賃住宅管理經驗談

        繼十月二十日《多維時報》發表了我的《石溪大學住宅投資風光不再》一文後,有讀者咨詢如何管理出租型投資住宅。

        做租賃型地產投資除了享有貨幣保值、利稅減免、潛在增值、收取租金等好處以外,也有受房市影響,房屋縮水、空置發生等風險,還有維修頻繁、房東房客間糾紛和鄰裡糾紛的可能性麻煩,其中最令投資者頭痛的事就是服務(也是管理)成本問題。我正好在石溪大學附近給幾位亞裔投資者做過經紀,歸納一下他們的成功經驗,以食讀者。

        選擇石溪大學附近投資,主要是瞄准了特殊房客市場:學生共住、租金分攤,租期相對穩定,空置率低﹔學生生活規律,內容單一,便於管理﹔生活少炊,節約水電等公用花費﹔養寵物者少,房屋保養好﹔與鄰里交往少,與社區矛盾少等優點。但也有忽略園林美化﹔周末派對活動,噪音擾鄰,車多亂停,鄰居投訴等情況。

        首先,與當地管道、電暖、上下水維修,化糞池清掏、垃圾處理、鏟雪、草地園林服務、甚至坎樹服務等持照服務公司建立合同關係,形成虛擬服務小隊。將所有圍繞房屋裡裡外外可能出現的損壞、緊急情況處置事先都做到有預案,落實到合同人。比如化糞池滿了,由房客直接打電話到有合同關係的清掏公司,清掏公司處理後直接與房東核算。再比如,每當降雪超過3英寸時,鏟雪公司自動上門服務,也直接與房東核算。這樣可以避免房東逐次電約,既節約了時間,又沒必要24小時保持電話工作狀態,以應隨時來自房客的電話。擁有2處以上住宅投資房的房東,這種方法效果更佳。

        住在皇後區的方先生在石溪大學附近的H 和M Section 1999和2003年先後買了2房做為投資,現有學生房客9人,曾經在方先生出國時出現過化糞池溢滿和瓦斯管道泄漏的情況,由於房客及時撥打“服務小隊”,問題順利解決。方先生回來所有要做的是付清服務費,別無打擾。

        其次,注意與鄰居處好關係。房東最好書面知會投資房鄰居們,內容包括房東個人信息,聯絡方法,買房目的,房客簡介,並向鄰居做出基本保証,請其監督﹔如有損害,按約賠償等。這樣做,一是尊重在先,二是闡明目的,求得理解和支持,三是萬一投資房或者房客出現某種情況,能得到外部的幫助和監督。

        園林美化是鄰居非常關注的事情之一,它會直接影響社區地產價值和房客、鄰居的生活質量,也是相鄰關係的重點之一。有些房東為減少水、電、園林美化成本,養護美化基本不做,造成雜草叢生,虫害滋生,垃圾其中,房客、鄰居都抱怨。在S. Setauket 做住宅租賃投資的林先生安裝地下灌溉裝置,雇佣園林美化服務,定期割草、殺虫、清理,鄰居常常夸他的庭院美化養護得好,房客一住就是4年。

        第三,將上述兩項內容一並張貼到投資房每一房間,有時房客流動得快,但“制度”保留。在與房客簽訂租約時,明確配合義務。嚴格的管理就是最好的服務,使房客從中獲益,從而穩定房客,避免糾紛,減少麻煩,達到節約服務成本的目的。

        以上經驗並不是租賃住宅投資管理的全部內容,投資者應因地因時因人而異,靈活掌握。

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