Living Cultural Realty

2006年12月29日星期五

勿让标价过高成教训

        许多地产入市标价过高,原因大致有以下几点:


        1, 怕吃亏,总是担心售价低于价值,这是最为普遍的心理现象;

        2, 想象会遇到个“傻”买主。有的卖主有过“上当”经历,相信同样也会有人再来“傻”一回;

        3, 住了几年,对该地产有些感情,总看着它比别的地产好;

        4, “钓鱼”心态。不急着出售,高价悬市,愿者上钩;

        5, 不了解市场,不相信经纪人,更不参考《估价报告》;

        6, 主观臆断。不从市场角度考虑,总是从卖主自身的年龄、职业、收入、家境、售房目的、将要买其它商品所需金额等非市场角度考虑;

        7, 投机心理。

        “过高”是一个相对概念。笔者认为70万以下的地产高于市值的3%以上的标价为“偏高”,5%以上为“过高”。

        许多索价“过高”卖主连他们自己都不相信会在“过高”价位上成交。

        即使在卖方市场中,标价过高的房子也会在市场上卖不出去,更何况现在的房市降温情况。买方通常会研究房市,做更多的了解,许多买家基本上可以定位目标房价格。买主们对房价的合理性很敏感,在经纪人的帮助下,对比的方法很方便,对比的结果也接近准确,他们很容易将定价过高的房子遴选出来,排除出去。

        买方一般都预先设定地产价格幅度。价格过高,部分买方会认为该房超出了他们的预设范围,光顾机会就很少。

        标价过高的房子会让价格合理的卖家“抢走”潜在的买家。使前者滞留期拉长,失去初上市时的新奇性,成为“陈货”,还易让买家怀疑前者的房子有瑕疵。

        一些卖主似乎认为:连续降价是合理的销售策略。其实不然,现行房市条件下,多数卖主竞争少数买主,调整价格往往上演“马后炮”。

        经纪人的目光偏爱盯着市场上新上市的合理价位地产,花时间去了解它们的特点,以提高成交率。同时极易忽略过高价位、滞市时间长的地产。卖主虽然几经降价,但由于它不是新上市地产而遭到经纪人或者买主的忽略,这种情况概率很大。降价后的地产除了MLS等电子媒体可以及时反映外,平面媒体的广告更变一般都有个时间差的问题。就是这个时间差,会使卖家失去很多机会。

        显而易见,价位过高的地产在市时间越长,卖主的财务压力越大。如果卖主以出售一处地产为前提再买另一处地产,或者必须搬到外州,或者在债务人自售宽限期内未售出等情况发生,令人绝望的“卖主末期综合症”或会发作,许多卖家被迫接受非常低的出价。

        上市正确定价是非常关键的。否则,“降价策略”就会变成高成本运作过程,甚至是令人羞愧的教训。

2006年12月22日星期五

谁修复白蚁损害

        问:最近,我签订了独立一家庭房屋购买合同。我请工程师检查了房子,他建议我再请白蚁专家检查一下。白蚁专家检查报告称:虽然现在没有白蚁活动,但是在阁楼和地库存有大量的白蚁损害部分。
  图为白蚁(termite,网上截图),亦称虫尉属节足动物门,
昆虫纲,等翅目,类似蚂蚁营社会性生活,其社会阶级为蚁后、
蚁王、兵蚁、工蚁。在分类地位上,白蚁属于较低级的半变态昆
虫,分布于热带和亚热带地区,以木材或纤维素为食。白蚁是一
种多形态、群居性而又有严格分工的昆虫,群体组织一旦遭到破
坏,就很难继续生存。全世界已知2,000多种。

        当我与卖主讨论这个问题时,他们说他们五年前买这个房子时,这些白蚁损害部分就已经存在,他们现在卖房也不打算修复。

        我认为这样不公平,我没有必要再花钱来修复这些白蚁损害部分。那么,我该怎么做?

        答:究竟要花多少钱才可以修复这些白蚁损害部分?首先,你应当得到两个评估报告:一个是来自白蚁检查专家的(定性),另一个是来自白蚁损害修复公司的(定量)。通常白蚁检查专家是不做白蚁损害修复的。

        其次,你应当立即细读两个文件:卖方《房屋情况自我陈述》和你们的《房屋买卖合同》。既然卖方清楚地知道该房存在白蚁损害,那末,“自我陈述”了没有?在纽约州,卖主或者选择《房屋情况自我陈述》或者放弃“自我陈述”。如果属“自我陈述瑕疵”或者放弃,卖主在过户时应付给你500美元作为补偿,同时他可以不告诉你包括潜在瑕疵在内的关于房子的任何情况。

        如果卖主没有选择放弃“自我陈述”,那末,你有权要求卖主修复或者过户时同额补偿。

        如果你们的《房屋买卖合同》明确约定白蚁损害修复责任属卖方,那末,你应该凭此再行交涉。如果过户时间紧迫,我建议你再与卖方协商,以求妥协:

        1, 过户时给你些补偿,数额可以协商;

        2, 合理推迟过户时间,以便给双方找到明智的方法留有余地;

        3, 直接过户,卖主存放预估白蚁损害修复费到过户律师账上。修复后由其直接付给白蚁损害修复公司,余款退还卖方。

        如果卖方拒绝你的修复或补偿要求,那末,你面临一个选择:先过户,再诉讼。你将面对的是再花时间,金钱和努力,而且结果也有不确定性。

        在现实生活里,卖方过户后也许搬到别的州,这就增加了你诉讼和索款的难度。所以,你在过户之前,应尽最大努力达到最友善的结果。

        通常情况下,签合同时,就要交付定金。如果你当时只签了合同而未付定金,那末,你就主动得多了,这种情况极少。如果这个白蚁损害修复的花费过高,你也许不得不再考虑一下这桩买卖。如果你选择取消合同,而卖主欲强制执行该合同,就要提起诉讼。在法庭上,你可以阐述你取消合同的理由,结果虽不确定,但有利于你。

        最后,我不得不提醒你:在工程师(包括白蚁专家)检查报告未果前,你就签下《房屋买卖合同》,增加了你的风险,在程序上你不该这样做。你应该对你所要交易的标的做到全面的了解后,各种检查报告都要在签订合同之前完成,并且在消除任何争议的前提下,这样,你仍然有机会继续协商价格、提出修复要求直至放弃。合同是你与卖方之间的法律,对你们双方都有约束力。先签了合同,就等于约束已经生效了。你再回过头研判内容,即就是你有理,你要修改它也不是那末容易,大多数情况下是要付出代价的。

2006年12月15日星期五

经纪资格低门槛利弊说

        纽约地产经纪资格除身份、品德限制外,专业知识仅要求完成45(07年将改为75)小时课程并通过考试。一本书,二、三十章,仅仅是一些最基本的要求和常识,如此低门槛制度设置是考虑到该行业具有易学难精、优胜劣汰、自然发展的属性,还有社会性、个性化、知识跨领域、多元文化、技巧性和市场竞争性等特点。

        这是一种鼓励参与、边学边干、自我发现、自我发展、自定去留的制度安排。有些人饱读商书,但由于个性、方法或其他方面的原因也做不了经纪这一行。所以,专业知识不是经纪行业的唯一内容。这种短期训练,投放社会,自生自灭的安排,既有客观科学的因素,也是无可奈何的选择。利弊权衡,早有争议。

        其利在于:

        1,边干边学,不需要花太多时间就可以开始经纪工作;

        2,尝试成本低。行内人都知道新手上路有半年的“发育期”和2年的“选择期”,自我淘汰率极高。初始者一旦浅尝辄止,先前投入成本不大,时间不长,避免了因高成本投入在先而积重难返,船小好掉头;

        3,体现了“扶上马,送一程”。许多基础较好的经纪人在经过责任经纪人的带领、指导和岗位培训后,又经一、两年的继续学习、实践积累,可以独立从事地产经纪,并且确实能够提供高质量服务。大多数经纪成功者业前都具有专业知识系统训练的经历。

        4,鼓励、保护竞争,由市场遴选优胜者。

        其弊在于:

        1,专业知识“夹生”。经纪队伍一直存在良莠不齐的问题。职业地产经纪人的知识储备要求广泛、系统、深入,仅45小时(或者75小时)课堂训练远不能掌握。门槛过低导致一些文化程度不高者、没有受过系统专业知识训练者轻易进门。没有足够知识准备的经纪人是跛脚鸭,不可能给市场主体提供高质量的服务;

        2,专业综合素质“夹生”。其中一些经纪人法律、职业道德观念薄弱,经纪理念不正确,提供劣质服务。有的经纪人急功近利、不正当竞争、坑害当事人、引发纠纷等,败坏经纪人形象的事情时有发生,大多数经纪被诉案件发身在新手身上。使整个地产经纪行业职业道德水准始终蒙受来自社会的怀疑。

        3,有损政府公信力。政府给“半成品”发放经纪人执照,把他们输入社会,让他们参与实践,虽然有责任经纪人带领,但在实践中,往往一个公司或者一个办公室同时有许多新手,责任经纪人根本顾不过来。虽有连带责任一说,那是惩治于已然的规定,终不能防患于未然。有些经纪公司虽设有一周岗前培训计划,那也是杯水车薪。政府有明知故纵之嫌。

        4,淘汰率高,增加失业群体中的游离成分。

        地产经纪是自由经济市场体制中最为活跃的行业之一。从宏观经济体制上讲,对此行业的制度安排水准,反映着对整个经济体制的管理水准,也反映着国家干预市场程度和市场秩序的水准。经过长期的实践积累,尽管仍然存在着某些弊端,政府目前扮演的这种“半成品”加工厂角色仍被许多专家认为是最佳选择。

2006年12月8日星期五

房市低迷中的困惑

        房市降温一年,降幅之大、降速之快令大多数人意外,也令许多市场主体难以适应;何为降幅之限、何为升温之时又引大多数人苦猜。在“降”中盘算和决定确实是一种别样的煎熬:思考中缺少依据,找房时顾虑重重,售房时举价维艰,谈判中犹豫彷徨,决定中风险潜伏,过户后追悔莫及。

        人在旅途,天命难知。是福不是祸,是祸躲不过。地产市场的老手,此时也有犯迷瞪的。许多买主希望正好在降升拐点买房,就像在谷地押股票一样,剩下的就是成真美梦。可谁又知道哪儿是谷底拐弯处?于是乎面向权威索答,卸任后的格林斯潘“权威”尤在,千呼万般始出来,“可能”、“或然”一番,虽有倾向,仍终不知所云。多数卖主们则经历了先“有序”退让、再观风望雨、进而认可市场的过程。近期市场售价下降、库存减少、售量上升的现象说明:卖主们开始接受市场变化的事实,纷纷与低价买主成交。

        有些投资者遵循《富爸爸,穷爸爸》(作者:罗伯特·T·清崎、莎伦·L·莱希特)“在地产市场低迷时买入,在市场扬升时抛出”的指南,现欲拉开投资循环的帷幕,可“底点”时机判断迄今仍然无从揣摩。有的投资者坚信,即使市场“未触底”,也距“底线”不会太远。还有的投资者认为,也许现在不一定要进行买或卖,但现在应该是作出决定的时候了。

        地产市场的地域特点很强。过去市场升温时,就有许多地方持续降温;今天有些地方则反过来持续升温。去年夏天的买主是在价格最高点买入的,用今天的市场比较,他的缩水率最高;去年夏天的卖主是在价格最高点卖掉的,用今天的市场比较,他得到的实惠也最多。去年夏天一买一卖的市场主体,如果价值相当的话,理论上讲应该是平衡的。

        今天看来,最惨经历应该是同时具备4个条件的住宅市场主体:(1)第一次买房者;(2)去年夏天以前已经等待了三、五年,一直盼望房市降温,也一直没有等到,房价却上涨了40%以上,对市场出现降温的可能性完全失去了信心,或者买房需要的原因已经不允许继续等待;(3)终于在去年夏天下手,也就是终于在市场价格最高时买入;(4)今年又由于某种原因必须卖掉该地产。现在上市价就要比去年买入价低15%,加上两次过户费用,总损失超过22%。如果该房买入市价为60万,就有13.2万元的损失。

        一个很有趣的心理现象是“愈涨愈抢”、“愈跌逾望”。市场升温时,人们担心房价还要涨,早买以避免晚买时的更高价,所以竞价频生;市场降温时,人们担心房价还要跌,晚买以求以后的更低价,所以“拖”、“望”者众。

        走出困惑的前提是预知房市未来,而未来又有不可预知性。有人尝试预测未来,并试图用科学包装其外表。果真可以预知,那末投资就不应该与风险并存了。

2006年12月1日星期五

紐約州房市十月續緩

        据纽约州地产经纪协会11月30日报道,按照该协会初步汇集资料说明,纽约州10月独立成屋销售量比去年同期下降7%以上,销售中值价下降6%。

        10月售房8,721幢,比去年同期的9,403幢下降了7.3%,比今年9月的9,001幢则下降了3.1%。

        10月全州范围的中值价为$235,000,比去年同期的$250,000下降了6%,比今年9月的$232,500则微升了1.1%。

        正在报告的58个郡里的24个郡10月销售量比9月增长,而去年同期只有17个郡增长。10月有26个郡销售中值价在增长,而去年同期则有36个郡增长。