勿让标价过高成教训

        许多地产入市标价过高，原因大致有以下几点：


        1， 怕吃亏，总是担心售价低于价值，这是最为普遍的心理现象；

        2， 想象会遇到个“傻”买主。有的卖主有过“上当”经历，相信同样也会有人再来“傻”一回；

        3， 住了几年，对该地产有些感情，总看着它比别的地产好；

        4， “钓鱼”心态。不急着出售，高价悬市，愿者上钩；

        5， 不了解市场，不相信经纪人，更不参考《估价报告》；

        6， 主观臆断。不从市场角度考虑，总是从卖主自身的年龄、职业、收入、家境、售房目的、将要买其它商品所需金额等非市场角度考虑；

        7， 投机心理。

        “过高”是一个相对概念。笔者认为70万以下的地产高于市值的3%以上的标价为“偏高”，5%以上为“过高”。

        许多索价“过高”卖主连他们自己都不相信会在“过高”价位上成交。

        即使在卖方市场中，标价过高的房子也会在市场上卖不出去，更何况现在的房市降温情况。买方通常会研究房市，做更多的了解，许多买家基本上可以定位目标房价格。买主们对房价的合理性很敏感，在经纪人的帮助下，对比的方法很方便，对比的结果也接近准确，他们很容易将定价过高的房子遴选出来，排除出去。

        买方一般都预先设定地产价格幅度。价格过高，部分买方会认为该房超出了他们的预设范围，光顾机会就很少。

        标价过高的房子会让价格合理的卖家“抢走”潜在的买家。使前者滞留期拉长，失去初上市时的新奇性，成为“陈货”，还易让买家怀疑前者的房子有瑕疵。

        一些卖主似乎认为：连续降价是合理的销售策略。其实不然，现行房市条件下，多数卖主竞争少数买主，调整价格往往上演“马后炮”。

        经纪人的目光偏爱盯着市场上新上市的合理价位地产，花时间去了解它们的特点，以提高成交率。同时极易忽略过高价位、滞市时间长的地产。卖主虽然几经降价，但由于它不是新上市地产而遭到经纪人或者买主的忽略，这种情况概率很大。降价后的地产除了MLS等电子媒体可以及时反映外，平面媒体的广告更变一般都有个时间差的问题。就是这个时间差，会使卖家失去很多机会。

        显而易见，价位过高的地产在市时间越长，卖主的财务压力越大。如果卖主以出售一处地产为前提再买另一处地产，或者必须搬到外州，或者在债务人自售宽限期内未售出等情况发生，令人绝望的“卖主末期综合症”或会发作，许多卖家被迫接受非常低的出价。

        上市正确定价是非常关键的。否则，“降价策略”就会变成高成本运作过程，甚至是令人羞愧的教训。