Living Cultural Realty

2006年12月8日星期五

房市低迷中的困惑

        房市降温一年,降幅之大、降速之快令大多数人意外,也令许多市场主体难以适应;何为降幅之限、何为升温之时又引大多数人苦猜。在“降”中盘算和决定确实是一种别样的煎熬:思考中缺少依据,找房时顾虑重重,售房时举价维艰,谈判中犹豫彷徨,决定中风险潜伏,过户后追悔莫及。

        人在旅途,天命难知。是福不是祸,是祸躲不过。地产市场的老手,此时也有犯迷瞪的。许多买主希望正好在降升拐点买房,就像在谷地押股票一样,剩下的就是成真美梦。可谁又知道哪儿是谷底拐弯处?于是乎面向权威索答,卸任后的格林斯潘“权威”尤在,千呼万般始出来,“可能”、“或然”一番,虽有倾向,仍终不知所云。多数卖主们则经历了先“有序”退让、再观风望雨、进而认可市场的过程。近期市场售价下降、库存减少、售量上升的现象说明:卖主们开始接受市场变化的事实,纷纷与低价买主成交。

        有些投资者遵循《富爸爸,穷爸爸》(作者:罗伯特·T·清崎、莎伦·L·莱希特)“在地产市场低迷时买入,在市场扬升时抛出”的指南,现欲拉开投资循环的帷幕,可“底点”时机判断迄今仍然无从揣摩。有的投资者坚信,即使市场“未触底”,也距“底线”不会太远。还有的投资者认为,也许现在不一定要进行买或卖,但现在应该是作出决定的时候了。

        地产市场的地域特点很强。过去市场升温时,就有许多地方持续降温;今天有些地方则反过来持续升温。去年夏天的买主是在价格最高点买入的,用今天的市场比较,他的缩水率最高;去年夏天的卖主是在价格最高点卖掉的,用今天的市场比较,他得到的实惠也最多。去年夏天一买一卖的市场主体,如果价值相当的话,理论上讲应该是平衡的。

        今天看来,最惨经历应该是同时具备4个条件的住宅市场主体:(1)第一次买房者;(2)去年夏天以前已经等待了三、五年,一直盼望房市降温,也一直没有等到,房价却上涨了40%以上,对市场出现降温的可能性完全失去了信心,或者买房需要的原因已经不允许继续等待;(3)终于在去年夏天下手,也就是终于在市场价格最高时买入;(4)今年又由于某种原因必须卖掉该地产。现在上市价就要比去年买入价低15%,加上两次过户费用,总损失超过22%。如果该房买入市价为60万,就有13.2万元的损失。

        一个很有趣的心理现象是“愈涨愈抢”、“愈跌逾望”。市场升温时,人们担心房价还要涨,早买以避免晚买时的更高价,所以竞价频生;市场降温时,人们担心房价还要跌,晚买以求以后的更低价,所以“拖”、“望”者众。

        走出困惑的前提是预知房市未来,而未来又有不可预知性。有人尝试预测未来,并试图用科学包装其外表。果真可以预知,那末投资就不应该与风险并存了。

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