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2006年12月15日星期五

经纪资格低门槛利弊说

        纽约地产经纪资格除身份、品德限制外,专业知识仅要求完成45(07年将改为75)小时课程并通过考试。一本书,二、三十章,仅仅是一些最基本的要求和常识,如此低门槛制度设置是考虑到该行业具有易学难精、优胜劣汰、自然发展的属性,还有社会性、个性化、知识跨领域、多元文化、技巧性和市场竞争性等特点。

        这是一种鼓励参与、边学边干、自我发现、自我发展、自定去留的制度安排。有些人饱读商书,但由于个性、方法或其他方面的原因也做不了经纪这一行。所以,专业知识不是经纪行业的唯一内容。这种短期训练,投放社会,自生自灭的安排,既有客观科学的因素,也是无可奈何的选择。利弊权衡,早有争议。

        其利在于:

        1,边干边学,不需要花太多时间就可以开始经纪工作;

        2,尝试成本低。行内人都知道新手上路有半年的“发育期”和2年的“选择期”,自我淘汰率极高。初始者一旦浅尝辄止,先前投入成本不大,时间不长,避免了因高成本投入在先而积重难返,船小好掉头;

        3,体现了“扶上马,送一程”。许多基础较好的经纪人在经过责任经纪人的带领、指导和岗位培训后,又经一、两年的继续学习、实践积累,可以独立从事地产经纪,并且确实能够提供高质量服务。大多数经纪成功者业前都具有专业知识系统训练的经历。

        4,鼓励、保护竞争,由市场遴选优胜者。

        其弊在于:

        1,专业知识“夹生”。经纪队伍一直存在良莠不齐的问题。职业地产经纪人的知识储备要求广泛、系统、深入,仅45小时(或者75小时)课堂训练远不能掌握。门槛过低导致一些文化程度不高者、没有受过系统专业知识训练者轻易进门。没有足够知识准备的经纪人是跛脚鸭,不可能给市场主体提供高质量的服务;

        2,专业综合素质“夹生”。其中一些经纪人法律、职业道德观念薄弱,经纪理念不正确,提供劣质服务。有的经纪人急功近利、不正当竞争、坑害当事人、引发纠纷等,败坏经纪人形象的事情时有发生,大多数经纪被诉案件发身在新手身上。使整个地产经纪行业职业道德水准始终蒙受来自社会的怀疑。

        3,有损政府公信力。政府给“半成品”发放经纪人执照,把他们输入社会,让他们参与实践,虽然有责任经纪人带领,但在实践中,往往一个公司或者一个办公室同时有许多新手,责任经纪人根本顾不过来。虽有连带责任一说,那是惩治于已然的规定,终不能防患于未然。有些经纪公司虽设有一周岗前培训计划,那也是杯水车薪。政府有明知故纵之嫌。

        4,淘汰率高,增加失业群体中的游离成分。

        地产经纪是自由经济市场体制中最为活跃的行业之一。从宏观经济体制上讲,对此行业的制度安排水准,反映着对整个经济体制的管理水准,也反映着国家干预市场程度和市场秩序的水准。经过长期的实践积累,尽管仍然存在着某些弊端,政府目前扮演的这种“半成品”加工厂角色仍被许多专家认为是最佳选择。

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