谈卖方房市表象

        继《多维时报》去年十月六日发表了我的《地产买方市场是否到来》一文后，有读者问，文中将买方市场概括了八个特征，那麽卖方市场又有哪些特征呢？

        在今冬市场走稳，开春或见市场走向端倪的前夜，谈谈卖方市场的特点，与其说是与房市主体一起讨论地产知识、回顾历史，倒不如说反映某些房市主体某种可能的期待，既有些在冬天谈夏景的感觉，也有些像为可能再抬升的房市做准备。

        抽象地讲，如果一位潜在买家正计划买房，所选择的地区正处在经济繁荣阶段，这位买家与其他许多买家同时竞争，这说明买家多于卖家，供小于求，这就是卖方市场。一言以蔽之，是房市条件有利于卖方的综合表象。需要大于供应，价格趋升，房屋市场滞留期短，通常只有一点点讨价还价的空间，卖方较为主动。

        卖方市场既可以覆盖整个城市，也可以仅涉及几个街区，甚至就一个街道，“火”的时候房屋上市的平均滞留期不足两个月。

        在正常市场下，市场力矩在中间徘徊，库存接近六个月。当库存少于六个月时，市场就向卖家倾斜，少到三个月时，卖方市场的特点就能展示的较完整，那它就是准卖房市场了。

        在卖方市场中，几个常见的表象会并发：价格上升，地产成交很快，上市数周、数天、甚至数小时内就找到了买家，而且竞价频生，一些“高温”市场，上市前就已经有买家在排队了。

        卖方市场极易受繁荣经济、高薪群体、工作稳定度、经济杠杆、消费指数和经济法律、法规的拉动。一个或者更多的超大公司的入出，都可以改变当地房市的走向。一个全国性的正面经济形势的判断报告，也可以影响房市的变化，甚至经济月报数据都会对房市风向舵产生影响。像1997年的减税法案，极大地刺激了人们购买第二房和空房。在一些城镇人们目睹了大片荒地被开发成连片新建区，涌进了许多非传统职业的年轻人。

        在卖方市场中，地产经纪人像进入紧急状态，他们的生意以激进的方式改变着，得到挂牌上市就意味着佣金的可能，在挂牌上市阶段竞争得很激烈。挂牌上市经纪人与带有买家的经纪人间的网状合作开展的既频繁又有深度，买方经纪人也变得普遍和受欢迎起来。许多房产经纪人觉得根本没有时间浪费在暂时不打算买房或者虽想近期买房但没有承诺固定在一个房产经纪人的潜在买家身上。

        不断升高的房价使人们坚信拥有房产就是拥有“固体银行”，所以旧房、小房、区不好、建筑材料没有更换等的房产不愁卖，它们的价值被上升的市场提升起来。如果屋主作了些更新的工作，或者搬进去就能住的条件的话，那将卖得更快、更高。人们担心现在不买，以后就会付出更高的价钱去买相同的地产。

        当地产卖得又快、价格又高时，许多买家会认为买房就是投资，投资越大将来赚得越多，甚至不惜用最大的购买能力去买；有的买家被市场剔除是由于他们在没有卖掉现住房之前根本买不起其它的地产；ARM LOAN变得很受欢迎；那些看上去不怎麽起眼的地产同样得到许多买家的青睐。

        然而，卖方市场并不意味着地产将自动地卖得又快又高。价值仍然是最大的衡量标准。即使房价暴涨，也没有人愿意把他们辛苦赚来的钱白白添到一个非常糟糕的交易里。一个非常破旧的或者需要再花好多钱才能修复出来的地产总是使买家气馁的因素，在新屋和装饰一新的地产间是不具备优势的。