老招新用：“低价抢先售出”

        卖家在买方市场中所犯的最常见的错误之一就是在上市价与可能成交价之间设定一定的谈判空间，这既是卖方市场时普遍做法的现今延续，也是缺乏竞争意识的产物，更是不了解非卖方市场的特点。许多卖家只知自己在卖房，而不知别的卖家正在与自己竞争房市中的少数买家。在现今房市中，大多数卖掉地产的卖家还是在地点、质量和价格这推销“老三招”上与对手竞争竞得的。

        地点是最重要的，也是卖家怎麽做都改变不了的。交通方便的地方往往因距高速公路、车站近而噪音大，但价格会略低些；距商业区近的地方往往卫生差些，但购物方便；深幽山庄则因公共服务成本高相应地税也高。这些都有它的卖点也都有非卖点，卖家要做的是把卖点都尽量宣传出来，诸如“步行可达某地”、“购物方便”、“好学区”、“交通方便”、“观海美景”等。

        质量很重要，要尽量翻新，下列步骤最好都采取：

        1，门窗、厨厕是内秀，房顶、外墙是外秀，化粪池、油罐是藏秀，游泳池、酒吧是奢秀，园林、草地是侈秀。这“内外藏奢侈”，秀秀不可缺；

        2，新粉刷。这是成本最低的，也是使房子改变面貌最有效的方法；

        3，新地毯或新地板。这样做会使买家有清洁感；

        4，更换小五金。这会使房子增色不少，诸如水龙头、开关、插座、门锁、淋浴喷头等等；

        5，彻底打扫。许多卖家做得不好，他们总是留下“还没洗的、还没吸的、还没扫的和还没擦的”东西。这是必须做的，不应有商量余地。

        正确定价是卖家最有效的武器，而最好的定价方法是浏览房市中最近刚卖掉的地产和正在卖的地产，然后出价。

        刚卖掉的地产可给卖家提供清晰的房市最近历史图片，使卖家获悉60天以前买家的出价情况，从而得出卖家将要上市地产可能的售出价。

        正在卖的地产提供了清晰的现行房市竞争图片，使卖家可以确定自己的市场竞争价——低于其它地产的价格，甚至低于同期在市地产的最低价。这里的前提是房市趋向一直走低，积极的卖家因此将低价抢先售出。暂时上看是最低价出手，稍长些看是高价售出。那些在市场上滞留了半年以上的同期卖家将不可能找到同价的买主了，也只能与更低价的买家成交。

        如果说前两招在卖方市场就被普遍采用的话，那末这“低价抢先售出”是在新的市场条件下老的招数中增加的新内容。

        一句话，要积极主动。对卖家来说，这当然是痛苦的折磨，不是所有的卖家都能认识到并且乐于采用这“低价抢先售出”之招。