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2007年1月19日星期五

该到砍房产税的时候了

        房市降温,房产降价,房产税就得减。可长岛两郡政府的课税并没有因此主动减少。一般来讲,房市升温时,房产税是与房产价值绑在一起的,按价值课税。同理,当房产价值下跌时,也应是按价值课税。就连那些原本不太关心房产税的屋主也开始咨询究竟。可以预见今年屋主房产减税申请要远远高于1997年以来的任何一年,这也是房市降温的副产品之一,使政府倍感吃紧的财政又要缩水了。

        你的房产价值也许比估税官或税务代理机构认为的要低,那意味着你应该缴纳更少的房产税。除非地方政府做出房产全面减税的决定,否则,得靠你自己。但前者做减税决定很难,几无可能。然而,你却可以依法保护自己的权益。

        一个房产价值被估价过高或者一个房产税被估定过高都是“砍税”取得成功最重要的理由。

        问题是估税官和许多税务代理机构在改变课税数额前,只是简单地等待房产售出或屋主做了价值添附,或者机械地按年递增。他们不从市场动态角度分析地产价值的变化。而房产实际贬值情况却经常发生,你的房产并不因为最近没有再行交易就没有贬值,那是还没有贬值的形象记录而已;你的房产也并不因为最近又被估高价值而再增加税,就说明增加的合理。这些都给屋主们提供了申请减税的机会和空间,但“民不举则官不理”。我们经常遇见:在一些丧失抵押房产赎回权拍卖案件中,被政府估定的房产课税价值不能在市场上兑现,甚至远不足以偿还抵押贷款总额。一些屋主,无论聪明与否,宁愿让银行收回抵押房产。

        房市升温时,许多买主竞价地产,客观地将房产价格拉升,使其远远大于价值。一些卖主过去在高价位买入,现在再卖,他们不得不降低价格,这意味着贬值,但他们的房产税却没有得到相应调低。据全美纳税人联盟称,相当于60%的房产税被估定高于其价值应纳额。按全美屋主协会分析,许多错误是书记性的。

        绝大多数屋主发现了错估,纠正了错征,降低了房产税。发现它其实不难:

        1,估税官档案错误记录房产描述;

        2,同一区域与你相当的房产最近售价低于被估定的价值;

        3,同一区域与你相当的房产正被课以低税(注意一些房产被低估税值且数年间再售而未增税);

        4,同区同贬(诸如公共设施毁坏严重、失修,滥建附属建筑,区域重新规划,邻近新建铁路、高速公路、工业区或有毒废物区);

        5,折旧率要素(建材质量老旧、取暖设备效率低、建筑老损、退化、慢性瑕疵等)。

        纠正它也不难:包括直接与估税官交涉,雇请税务代理人代办或诉讼。全美纳税人联盟、全美屋主协会,还有遍布各地的私营地产减税服务公司提供有偿服务。

        首先,你应该调查你的房产税务纪录,确信信息的完整性和准确性,为此,你应该了解:

        1,你是否是竞价竞得的房产?一个被高估价值的地产一定是被估定高税的地产;

        2,是否有课税错误纪录?诸如地产类型、建造年代、建筑面积、房间数、游泳池等,如果这些记录有错误,都会造成估税错误;

        3,亲自算一算,看看市场价值与估税的关系对不对。

        如果被估税官拒绝,就得诉讼了。

        别忘了,房产税在报税栏目里归于屋主相关花费类,可以作为收入税扣除,房产税越少退的也越少。

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