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2007年3月23日星期五

谈地产交易中的妥协

        大凡正常的地产交易都有买卖双方妥协的内容。卖方要价与买方出价的冲突无外乎两种结果:对抗破裂或者妥协成交。对抗与妥协是发生在地产买卖双方之间的一种互动关系,是双方同一目的下各自运用的两个对立的手段。

        妥协与对抗一样,是地产交易主体解决相互利益冲突的方法,因而也是房市主体们的行为方式。是采取对抗的方式,还是采取妥协的方式,既取决于房市主体行为的具体目标,也取决于他们面临的具体市场环境和条件,更与他们的经验、知识和个性紧密相连。

        妥协是曲,不是伸。一味地伸,僵硬呆板;一味地曲,利益损害。能曲能伸,伸曲结合,张弛并用,就灵活自如。为此,古往今来,不乏哲人重笔阐述,诸如辩证法、矛盾论、中庸思想等等。  

        妥协也表现为一种行为结果。它是买卖双方势均力敌时出现的状态,这种状态也就是经济学上的均衡状态。

        妥协是一种文化内容,也是一种文明所在。虽然妥协在任何国家和任何制度中都会出现,但作为人们广泛采用和普遍推崇的行为方式,都会形成一种文化的传统。东西方文化中都有妥协的内容,也都有成功和失败的历史现象。

        人们往往把市场关系看成是竞争关系,其实,市场关系也是一种妥协关系,市场制度本身就是一种妥协的制度,公平原则本身就是妥协的结晶。因此,妥协也是自由经济观念、文化、道德的重要内容。

        就精神层面上看,妥协是伟大的,它是在充分尊重对方利益的前提下,同时考虑自身利益的让步。地产交易谈判中,冲突的结果是破裂,妥协的结果是双赢。这也就是怨家宜解不宜结的道理。

        当然,就象对抗的作用不是完全消极一样,妥协在房市交易谈判中的作用也不是完全积极的,都是相对的。

        房市主体们的行为是一种理性行为,亦称最大化行为,是指房市主体们的行为目标是在既定的条件下追求各方利益的最大化。任何一个地产交易都有收益和成本两个方面,房市主体们的选择取决于成本和收益的权衡,即取决于双方对标的的质量价值比的认同率。因而,在房市主体们相互之间的矛盾冲突中,当采取妥协的方式得到的净收益大于采取对抗的方式得到的净收益时,人们就会采取妥协的方式;反之,就会采取对抗的方式了。

        妥协是权利的让渡。市场均衡就是供求双方讨价还价、相互妥协的结果,均衡的出现和妥协的达成就是市场交易的完成。由于均衡价格是供求双方都愿接受的成交价格,均衡产量是利润最大化的产量,这就是供求双方达成妥协时出现的状态。正所谓达到“欲买者想买又不想买,欲卖者想卖又不想卖”的境地,双方都有“吃亏感”就是均衡的临界点,也就是房产交易理论阐述的接近了“市场公平价”。

        妥协也是房市主体们的一种合作行为。北京天则经济研究所宏观经济学教授张曙光先生在《论妥协》中说,“妥协的本质是妥协各方的一致赞同和共同契约… …其实,一致赞同实际上是很难达到的,但是,它却是人们追求的理想目标和最高的规范标准。”因为,一致赞同是各个房市主体的自主选择,是他们根据对自己成本收益的计算作出的最佳抉择。这时各方的净收益达到尽可能的大,而且不可能再大,因而一致赞同不仅符合平等原则,而且符合效率标准,二者从根本上来说是一致的。张先生还说,“如果一方要进一步增大自己的利益,就会损害对方的利益,必然会招致对方的反对,会造成效率损失,使得这一行为的边际成本大于边际收益,同时必然是强加于人,破坏一致赞同的基础和前提,使得妥协归于失败。”

        地产价值是抽象的,但价格是具体的。价值通过价格得以体现,价格参照价值上下浮动。任何房市谈判都是在拥有者和潜在欲拥有者之间展开,所以个性化的内容千变万化,妥协程度因人而异,其结果有时与实际价值大相径庭。

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