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2007年6月15日星期五

购买住宅10步骤

        买房过程似乎很复杂,但只要一步一步地循序渐进,买家就会轻松步入拥有房子的坦途。各州规定有所不同,本文求之大同,略去小异。

        第一步,买家须知自己的最大购买能力。要以购买人自己的收入、积蓄、信贷等级、每月支出、预买房地税、财产保险、贷款类型选择和利率等情况而定。许多网站提供免费网络计算工具,大大方便了买家自算,但要做到确信,最好还是要接触贷款银行或贷款经纪人,对首付和贷款的比例,过户费用等详细情况逐一了解。对第一次买房者来讲,通常还要在买或继续租之间进行比较。

        第二步。买家要知道自己的权利。主要有(美国住房和城市发展部)《公平买房与平等机会》、《不动产结算手续法案》、《贷款人的10项权利》和《预防掠夺性借贷》等。

        第三步,寻找抵押贷款。要省钱,就得货比三家,多接触几家抵押贷款银行和几位贷款经纪人,弄清楚二者的优缺点、区别和联系,比较利率和过户费,甚至可以与他们谈判,也可以考虑得到贷款预批信,至少要知道固定期限和仅付利息的贷款内容是什么,了解低收入家庭政府资助和担保买房,退伍军人政府资助和保证买房的内容。

        第四步,要知道当地购买住宅的各种纲要、计划和程序。这是因地而异的,诸如低收入家庭政府资助和担保买房计划,购买新屋课税减税计划、飓风疏散折扣销售方案、政府为低收入者所建的住房、印第安人住宅贷款保证计划等等。

        第五步,选择地点和找房。地点的选择是综合全家每一位成员的工作、学习和生活的基本需求,寻找最大公约数。换言之,该地点要兼顾和方便家庭所有成员的不同需求。买家要买一个什么类型、什么形状的房子,例出一个房子特征清单;选择地产经纪人,搞清楚地产经纪四种代理关系;七分理论研究,三分实地去看;多加对比,了解损坏部分的修理、恢复和需改进部分的成本;对房屋所有权三种主要类型、建筑13种主要形状、地方特色等了如指掌。如果能从当地屋主协会得到相关人文情况,进而了解一些邻居的情况就更好。还要知道当地人口统计资料内容和学区情况,这对华人买家尤为重要,还有当地过去三年和现今房地产市场情况。

        第六步,出价、谈判直至成交。买家可以从地产经纪人那里和自己的对比获得目标房当前市场价值的信息,但是价格是买卖双方个性碰撞的结果,又因人而异,大多数情况下,价值与价格相差不大。

        第七步,屋检。买家在出价时要注明以专业房检员验房为前提,房检员将告诉买家房屋质量情况,帮助买家避免购买存有重大问题的房子(请读者参考《多维时报》2007年6月8日《买家应问房检员10个问题》一文)。

        第八步,雇请律师。这是一项选择性条件,即当事人可以选择雇请律师,也可以选择不顾请律师,这也因州而异。在实践中,绝大多数当事人选择律师。律师的主要工作包括审查合同、产权调查和制作产权报告、协助完成过户手续。

        第九步,购买房屋保险。贷款银行要求买家拥有屋主保险。买家还是要在保险公司间做到货比三家(作者在《多维时报》2007年6月22日将另发《12种方法降低屋主保险费》一文)。

        第十步,签署文件,完成过户手续。买家最后走到了“结算”或者“过户”的阶段。在买家签署文件前,要确信明白所有内容。

        总之,买房的难易程度要视买家的经验、地产知识、地产市场知识、法律知识和(对新移民而言)英语掌握程度而定。

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