10种住宅不好卖

        没有绝对不好卖的住宅，都是相对的，它因地、因时、因人、因条件不同而不同。

        1，地点不好的住宅不好卖。同一个地方对有些人就是买房首选地，对另一些人就可能不是，关键是人们的需求不同。很难用同一个尺子去衡量，如果非要搞出些所谓硬指标来，那么学区、平均收入、拥房率、自然和社会环境等人口统计资料相对可以用来参考。

        学区相对不算好、拥房率低、平均收入低的地方对对于学区要求高一些、收入高一些的人口群体来讲算是地点不好，但对对于学区要求低一些、收入也低一些的人口群体来讲就不算是地点不好。

        即就同一学区也有地段相对好与不好的情况，一般来讲，在距墓地、殡仪馆、垃圾处理场、高压线、手机塔、监狱、污染源近的住宅会最大可能地影响出手；距主车道、机场、车站、码头、军营、工厂、仓房、商业区、消防站近的住宅噪音会相对大一些，有人认为安全系数也显得低一些，受影响次之；距宾馆、学校、医院、科研单位、政府机构、健身俱乐部、公司集中地等人口集中地段近的住宅，也有一定的影响。总之，临非住宅使用地（森林、高尔夫球场除外）近的住宅不好卖。

        拥房率低的区段房客多，人口流动大，低收入家庭多，地产投资者多，生活环境相对差些，自住住宅也不好卖。

        2，质量不好的住宅不好卖。一般发生在老房子的建材没有更新、较新房子的建材过于低质的情况。

        3，标价太高的住宅不好卖。价格太高对买家没有吸引力，会失去市场竞争力，当然就不好卖。（请读者参阅作者在《多维时报》去年10月27日、12月29日和今年1月5日发表的《住宅上市定价艺术》、《勿让标价过高成教训》和《老招新用：“低价抢先售出”》等文）。

        4，个性化太强的住宅不好卖。由于有些住宅主人有着特别强的个人爱好，花大价钱对住宅进行建筑添附或建筑缺减，致使个性凸显，失去了大众的“口味”。诸如社区内唯一超大超豪华住宅，象鹤立鸡群一般；在后院建一独立宠物住宅，耗资上万；在客厅里安设地下大型按摩浴缸；为增加厨房面积把客厅改得极小或者没有；把车库改成居住面积或办公室（无车库住宅）；把独立住宅改建成“鸽子笼”、“大车店”，房客在街上线型停车；把地下室建成厨厕俱有的独立出租单元房等。屋主要找“个性认可”的买家比找大众口味的买家难得多。

        5，风水不好的住宅不好卖。一个很有意思的现象是愈来愈多的买家开始相信风水理论，许多人甚至在雇请房捡员的同时，雇请风水先生，而且更看重后者的报告。这在亚裔买家群体中更日渐显露。

        6，建筑式样过时的住宅不好卖。在长岛最为典型的不好卖住宅式样依次为村舍式 (cottage)、分层式 (split) 、高牧场式 (high ranch)、大屋顶式 (cape) 和牧场式(ranch)。这些式样是欧洲移民二百年前从欧洲大陆抄来的，这类房子在长岛房龄大都在35年以上，居住着一些中、低收入的家庭，愈来愈不被现代人接受。但维多利亚式、殖民式等老样式住宅仍然很有市场。

        7，没有《建筑许可证》（CO）的住宅不好卖。屋主对住宅进行过扩建、改建、加建，再售前未办理CO的。不好卖的主因是各种解决方案都会给买家带来程度不同的麻烦，即就是解决之后地税也会有相应提高的可能。

        8，卖房时机不对不好卖。时机是指市场降温、淡季等因素。一般情况下，买方群体有“买涨不买跌”的现象：市场升温时抢着买，市场降温时等着买。长岛房市冬季为淡季，虽然这一季节的买家大都非常认真，但数量仅占全年的5-8%。

        9，市场推销力度不够不好卖。卖房的广告覆盖面当然愈大愈好，自然成本相对就大，广告覆盖面太大也是没必要的。一般掌握在MLS层面就足够了。一般屋主自售的广告力度要小一些，所以成功率也低得多（参见《多维时报》今年5月4日《屋主自售瑕疵浅议》一文）。

        10，公共服务系统不完备的住宅不好卖。诸如交通不便，缺水少电，远距离到消防站、警察局、医院、学校、商业区等。

        任何地产都是有价的。如果售房屋主对上例各项都无能为力的话，请相信，降价是修补全部不好卖问题的钥匙。