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2007年9月20日星期四

长岛房价小步前挪

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)8月市场月报消息,8月库存月比持平,同比稍微上升;售价月比、同比均上升;销量月比升高,同比下降;上市价与售价差额月比、同比均上升。主要特点有:
        库存月比持平,同比稍微上升。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)8月份库存达到18,053个,其中住宅14,980个,与7月份的18,083个和14,996个持平,比去年同期的17,269个和13,999个分别上升了4.5%和7.0%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比也出现持平,同比也是上升。8月份库存达到12,682个,其中住宅10,294个,也基本与7月份的12,720个和10,415个持平,比去年同期的12,218个和10,041个分别上升了3.8%和2.5%。

        从库存月比持平表现说明盛夏房市消化率连续两月相对稳定。

        售价月比、同比均上升。其中苏郡8月份平均过户价为$495,900,比7月的$487,000上升了1.8%,同去年8月的$480,100相比上升了3.3%。

        其中纳郡8月份平均过户价为$646,000,比7月份的$626,400上升了3.1%,同去年8月的$644,500相比也上升了0.2%。

        长岛房市8月份的整体表现继续保持入春以来的低量上升状态。

        销量月比升高,同比下降。其中苏郡升降幅度都上了两位数,8月份售出1,216个,比7月份的1,091个上升了11.5%,比去年8月的1,380个,下降了11.9%。

        其中纳郡升降幅度都小,8月份售出1,144个,比7月份的1,077个上升了6.2%,比去年8月的1,174个也下降了2.6%。

        上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡8月份上市价与售价的差额为3.9%,比7月份的3.8%略有上升,比去年同期的3.2%仍上升了0.7%。

        其中纳郡8月份上市价与售价的差额为4.6%,与7月份的4.6%绝对持平,比去年同期的4.2%则上升了0.4%。

        总之,长岛房市8月表现稳定,是今年以来第五个正方向表现的月份。

        今年前8个月的长岛房市表现特点是:

        一方面售价逐月低幅上扬,小步前挪,勾画出房价艰难上升的曲线。

        另一方面待售房库存同比保持强势上扬,造成市场大量积压。有的住宅几经上市、下市,几经价格调整,又几经更换经纪,虽然包装变换不断,却仍然滞市,出现部分库存重复计算。

        第三,至少74%的卖方经历了从原始上市价到几经降价,进而到最后成交价的过程,整个差额平均超过10%。说明大部分卖家对市场的了解和具体地产的价值认同是通过一定时间 “测试市场” 的过程完成的,这个过程加大了上市经纪人的广告负担和努力成本,延长了销售经纪人的工作周期,并拉长了待售房平均滞留市场的时间,也给卖家自己带来了许多麻烦。

        第四,买方的主力是初次买房者,占市场份额的62%以上,他们以自己的实际需求作为下手的基本考虑要件,相比两年前市场升温时的41%提高了21个百分点。二次买主相对没有初次买主那么活跃,持等待观望的前提条件是他们的需求不如初次买主那么迫切。

        第五,区域经济发展相对稳定,未出现严重破坏房市的条件,买方总量仍呈上升状态。但受全国房市走势、国家宏观调控方向和手段的影响,又受宏观经济发展不顺所累,市场负面信息一直不断,相应产生负面心理。

        最后,各区域特点不同,房价升降不一。中低价位社区房价普遍较稳定,大部分高价位社区房价却持续下跌;房价岛东比岛西稳定,岛南比岛北稳定,内陆比沿海稳定。

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