Living Cultural Realty

2007年10月31日星期三

新房交付价可随市而变

        “我6个月前在长岛西那山(Mt. Sinai)的新建小区从建筑商那里定购一个新建住宅,交付了定金,签下了合同,工期9个月。现在同区同样房子的售价比6个月前的房价降低了10%左右。请问我能否要求建筑商降低售价,然后过户?否则,我是否可以取消买卖合同,要求建筑商返还我的定金?”

         爱丽丝 慕容

        答案是:有很大的可能性。这要看你和建筑商之间的买卖协议是如何约定的。由于新屋买卖自协议签订到建筑物实际交付有一个过程,在这个过程中,市场时常会发生变化,有时变化幅度还很大,卖方市场时会升高,买方市场时会降低。卖方市场时,常也有建筑商提出提价过户的要求。如果买卖双方事先对此作出了专门的约定,就可以避免由市场变化产生的价格纠纷。自2005年年底迄今,长岛房市逐渐变得有利于买方,你的情况就是在这个背景下发生的。

        买卖协议大致分为没有约定和明确约定两种情况。如果明确约定了,那就简单了,按照约定办就是了,买卖双方一般在约定之外都没有选择余地。

        本文主要探讨的是在买卖协议没有约定的情况下,买家如何实现降价购买的要求。

        首先,买家要认识到,这可不是卖家自动降价的事,也不是买家自己一蹴而就的事。通常情况下,这是一个复杂的操作过程。最简单直接的方法是买家雇请有经验的律师去完成和实现这个目标。

        其次,买家要给买家的律师提供充分的证据材料来证明当前市场同类房子的市价变化情况。这是第一手材料,最好由买家自己(或者买家的地产经纪人帮助买家)完成。请记住市场调研取证不是买家律师的工作,买家可以雇请地产经纪人或者地产估价师出具专门的报告(法律意义上的证据)。

        有一种情况要特别注意,这里不妨说得细一些。如果该地产经纪人是上市经纪人,或者是销售经纪人(即上市经纪人的亚代理,与上市经纪人同属被卖家(建筑商)雇请,并为卖家工作的),那么,买家搜集证据的要求可能会遭到他或者他们的拒绝。这是法律和职业道德对他们的要求(保护当事人的财产利益,下同),你没有必要大惊小怪,更不要去埋怨他们。只有买方经纪人(即由买方雇请,佣金由买方支付,为买方工作的)才会给买家提供这样的服务,同样是法律和职业道德的要求所在(同上)。

        4年前,我在石溪大学学区就曾经碰到过一位四川籍王姓女士,是位朋友介绍的顾客(买家),她对我作为销售经纪人,为卖家工作的经纪角色,大为迷惑。她认为,她通过我买房,我就自然是她的买方经纪人。大家都是中国人,应该替中国人(她)“自己”说话,为她“工作”才对。在她认为,华人顾客与华人经纪人之间是一种超越纽约法律的文化认同关系,“绝对一致”的利益关系,即使她与我之间没有雇佣关系,也要满足她的“一切要求”,即使经纪人受雇于卖家,也没必要遵守职业道德——为卖家工作,否则,她就要换经纪人。经解释无效后,我没有选择余地,只好自己退出。

        法律和职业道德的界定没有对不同国籍的人群设定例外,也没有经纪人与顾客之间因有着相同语言、相同国籍甚或相同文化背景的关系就可以超越法律关系,就可以置雇主的利益于不顾。

        由于许多顾客对纽约经纪人代理制度理解的偏差和受华人关系文化的影响,这类事情在华人经纪人和华人顾客之间经常发生。对经纪人来讲,是无奈的现实;对华人新移民顾客来讲,是对制度不同和文化差异理解的反映,是无知和误会的错位,也是对利益关系不同理解的结果,更是不适应美国社会的表现。

        第三,买家的律师要做案例准备,法律条款准备,市场信息准备,其它证据准备和程序准备。买家律师一般会与建筑商的律师先行协商,会运用一些非诉讼途径,尽量减少过程成本。如果不能奏效,不排除诉讼的可能。所依据的法理是公平原则。

        第四,取消合同,返还定金是一种很严厉的结果,一般在没有显失公平,遭受胁迫,重大误解,遭人欺骗,当事人丧失行为能力等法律规定的条件下,在没有建筑不合格等建筑商不能完全履行合同义务等法定情况出现下,是很难达成的。

        如果您的律师能够证明该买卖合同显失公平,而且按您所说的程度很大(相差了合同价格的10%),那么,你就有很大的胜算可能。

2007年10月25日星期四

长岛9月房价销量库存均降

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)9月市场月报消息,9月库存月比下降,同比仍然上升;售价月比平均下降7.25%、同比东降西升;销量月比大幅下降了34.5%,同比降幅也抵近20%;上市价与售价差额月比、同比升降不一,幅度也不明显。主要特点有:

        库存月比下降,同比上升。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)9月份库存为17,810个,其中住宅14,761个,与8月份的18,053个和14,980个下降了1.3%和1.5%,比去年同期的17,279个和13,863个分别上升了3.0%和6.5%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比也出现下降,同比也是上升。9月份库存达到12,621个,其中住宅10,167个,与8月份的12,682个和10,294个下降了0.05%和1.2%,比去年同期的12,102个和9,844个分别上升了4.2%和3.3%。

        库存月比下降说明盛夏房市的高上市期已经过去,除去部分重复上市的地产外,新上市的地产数量明显下降。

        售价月比平均下降7.25%、同比东降西升。其中苏郡9月份平均过户价为$457,300,比8月的$495,900下降了7.8%,同去年9月的$461,300相比下降了0.9%。

        其中纳郡9月份平均过户价为$602,300,比8月份的$646,000下降了6.7%,同去年9月的$593,500相比还上升了1.9%。

        房价9月份虽然降幅较大,与去年同期基本一致,仍没有超出预估的范围。

        销量月比平均大幅下降至34.5%,同比降幅也抵近20%。其中苏郡9月份售出822个,比8月份的1,216个下降了32.4%,比去年9月的1,023个,也下降了19.6%。

        其中纳郡9月份售出726个,比8月份的1,144个下降了36.5%,比去年9月的905个也下降了19.8%。

        销量月比降幅超过1/3,同比降幅近1/5,也相应拉动了房价的下降,说明这个月房市表现大大有利于买方。

        上市价与售价差额月比、同比升降不一,幅度也不明显。其中苏郡9月份上市价与售价的差额为4.1%,比8月份的4.6%下降了0.5个百分点,比去年同期的3.9%仍然上升了0.2%。

        其中纳郡9月份上市价与售价的差额为4.6%,连续3个月绝对持平,但比去年同期的4.4%则上升了0.2个百分点。

        总之,长岛房市9月份的表现是夏末秋始的特点,是今年以来的第一个折返月份。虽然库存有所下降,但是销价和销量也同时下降,整体上呈买方强势。综合长岛前9个月的房市表现,截至目前,基本停滞在去年的水平线上。如果全年与去年持平,反映出年际间的市场停滞,前景就不容乐观。

2007年10月17日星期三

新建住宅更要检验

        “我们在Mt. Sinai正打算从建筑商那里买一新建住宅,价格已经降到非常吸引我们的程度,而且环境也不错,建筑商还开出了其它吸引我们的条件。我们打算在签约时约定雇请专家跟踪工程同步房检,遭到建筑商的拒绝。请问我们有权请专家验房吗?”

        丹尼斯 尉迟

        答案是:你有权雇请专家进行房屋检验。大多数买家会认为既然是新建房,全部材料都是新的,无须花钱雇请房检专家,忽略了运用保护自己的权利,这种认识是错误的,因为材料与做工是两个不同的概念。

        通常情况下,建筑商拒绝买家这样做的借口有:

        (1) 建筑商已经买了保险,如此将会使保险成为废纸一张。

        (2) 由于工程尚未完工,检验工作可能会发生身体伤害的事情。

        (3) 同样由于工程尚未完工,许多建筑商不愿意建筑工人在工作期间被检验员和买家打扰,影响工期。当然,个别不法建筑商更不愿意让买家知道自己的猫腻。

        (4) 上述理由如不奏效,建筑商常用当地政府检验员的验收报告作为已经通过验收的依据来阻止买家的要求。

        然而,既然是住宅,无论新建与否,谁也不能保证没有瑕疵,有些瑕疵只有专家才可以检验出来,有时还得凭借一定的特殊检验设备。即使材料是新的,可建筑安装的工作水平你不可能知道,你也不一定了解该建筑商的社会口碑。不然的话,纽约州法律也不会规定建筑商在房屋交付使用后建筑安装瑕疵有3年的保修期。与并不是有好的食材就可以忽略厨师的厨艺、也并不是有好的图案就可以忽略衣服的做工一样,建筑安装工程本身是非常讲究的。

        另外,许多政府的房检员日常都很忙,他们没有足够的时间仔细察看每一个角落,每一个接线口,更不可能观察整个建筑过程,他们的检查一般分4次,每次几分钟到几十分钟不等。有时候他们到现场,建筑工人已经将灰板干墙立起来钉好了,已经把接好的电线或者铺设好的水管封在了里面,有的房检员碍于情面,也不要求拆下来看一看。有时建筑商把管道铺设到里面,等待政府房检员过目后再覆盖,而房检员却迟迟不来,为了不影响工期,就不能再等。结果工程检验就成了走过场,签字收钱走人的事。

        钟先生在RONKONKOMA买新建房缺少检验程序,入住后地库墙壁大面积渗水,建筑商拒绝保修,钟先生又不愿付诸法律程序,结果自食其果。我还听说过“水锤”现象,说得是楼上用水时,楼下管道有卡塔卡塔的故障声音,这是管道安装不正确的原因。于先生在MEDFORD买的新房,由于电线短路失火,造成了数万元的损失。这些施工质量问题如在建筑过程中不查出来,日后就会给买家带来很大的麻烦。

        其实,早期发现,早期解决对买卖双方都是件好事。全美房检协会(ASHI)建议,至少在浇筑地基和铺设干墙时要进行检验,完工后还要全面验收。为了保证你能及时行使你的检验权利,你应该在买卖合同中明确此条款。有的华人买家确实数次到工地,但是,是远远地张望,知道了工程进度,但对建筑材料和工程质量心里一点儿都没底。许多人买鞋、买家具都会仔细的检查,但买新房就不检查。鞋和家具还可以退还,房子就没有机会退还了。

        如果签约前建筑商拒绝你的分次检验要求,你可以选择不买来保护你自己。建筑商要吗心虚建筑质量或者建筑材料,要吗担心工期受影响,但安全考虑一定是托词。

        建议在分次检验时,雇请专家帮助。一般买家不具备建筑方面的知识,诸如材料、工艺等,专家可以让买家放心。发现问题,就得解决,花费是建筑商的。等到过户交付使用,再发现问题,解决起来就比较麻烦,责任方的归属就得有个说法。

        实践中有两个现象挺有意思,一个是第一次买房者在选择房检员时往往是越便宜越好,是个房检员就行;而多次买房者往往考虑房检员的“资深”与否,价格不是主要的。另一个是第一次买房者在建筑过程中的验房和最后的验收,不顾请验房专家的多;而多次买房者则雇请专家的多。真可谓经验少者胆大,经验多者小心。

        丹尼斯,你的合理要求遭到拒绝,从而你无法得知建筑材料的质量和施工的质量,我建议你放弃购买此房。

2007年10月11日星期四

买50年代住宅要细看

        “我正在考虑买一个建于50年代的住宅,我有几个问题请教于您:

        1,住宅的管道系统符合现在的标准吗?

        2,电路是安全的吗?电路的容量足够满足现在生活的需要吗?

        3,除此以外,我还需要注意哪些相关问题?”

        何晓慧

        这是几个很关键的问题。您是一个心细的人,更是一个成熟的买家。

        50年代建的住宅与现代建筑相比在建筑标准方面已经有很大程度上的改变,特别是在管道和电路系统方面。50年代的镀锌钢(galvanized steel)管道材料早被60 年代末期的铜管 (copper) 材料所取代,现在又被横向连接结构的聚乙烯(cross-link polyethylene)和乙烯基(vinyl)材料逐渐替代,其中铜管材料迄今还在沿用。

        镀锌钢管道材料的主要问题是管内容易产生铁锈,从而影响水质。最常见的现象是当有另外的管道通水的时候,含有铁锈的污染水会从正被使用的浴室喷头喷出。而铜管材料的接缝处往往是最易破裂的部位,除此以外,仍会产生微量的毒素和铜锈。

        早期50年代住宅用电系统的容量比现在要小得多,那是因为当时没有什么家用电器,用电量很小的缘故。最为典型的家用电源容量为50到70安培,熔断器也是非常老式的。而现在容量最少为100安培,电源回路数量比早期50年代的要多得多。而现在新建住宅的电源容量多采用200安培,以满足家用游泳池、按摩浴缸、中央空调、中央加湿、中央吸湿、中央吸尘、烤箱和其它家用电器的需要。

        所以,建议您在签订买卖合同前要雇请资深房检员仔细检查。

        一般50年代建的住宅现在或多或少都对管道和电源部分作了更新处理。除了要检查容量以外,还要检查更新后的安装质量和材料的选择。管道是否更新是很容易检查的。总之,更换的数量和质量是您考虑价格的重要参数。

        除此以外,以下几点还请您注意:

        1,看化粪池有没有重建。50年代建的化粪池以砖泥结构单池型的为多,自身寿命一般不超过30年,现在绝大多数已被重建,改成了钢筋水泥预制双池型的,理论寿命增长了2倍以上。

        2,看门窗是否被更换。长岛50年代住宅的窗户多为木框单面玻璃,其密封系数不高,保温性能很差。现在改用双层(还有三层)玻璃真空阻隔乙烯基窗框材料,密封和保温性能大大提高。外门也由单纯木质材料改为双面钢板加护式,加强了隔热、保温、节能和防盗的功能。

        3,看含铅油漆是否仍然存在。两代人以前建造住宅时所使用的油漆含金属铅,对孕妇和6岁以下的小孩有潜在的危险,目前绝大多数住宅都已经处理过。为防止意外,纽约州法律明确规定,凡1978年以前所建住宅,买家和房客有权雇请铅检验员做检验分析,如有铅漆发现,处理责任在卖家和房东。

        4,看支撑物是否坚固,墙壁是否变形。建材的老化程度决定着该住宅的寿命。如果墙壁大面积严重变形,大梁变弯,屋顶洼陷,说明老化程度严重,翻新迫切。

        5,看加建、扩建、改建部分有无《建筑合格证》(CO)。由于半个世纪以前所建住宅的面积偏小,许多屋主对其作过面积上的扩大调整,其中许多屋主由于各种原因未申办CO。建议把握“先办理,再交易”的原则。

        6,有无白蚁侵蚀痕迹,关键是程度。一般买家只关注白蚁检验报告是否有白蚁活动(定性),而忽略定量的检验内容。其实已经损害的程度决定着住宅的现有质量甚或寿命。对新宅子的白蚁活动情况关注报告的定性无疑是关键的,但对半个世纪前建的老宅子,其白蚁侵害历史、损害程度不是目前有没有白蚁活动这么简单可以概括的。试举例,如果现在没有发现白蚁正在虫蚀的痕迹,而10年前开始的白蚁虫蚀却持续了9年多,已经造成了大面积朽木存在,清剿白蚁工作才是最近的事,那么,目前没有白蚁活动的定性报告就不是关键问题了,因为修建、替换虫蚀部分的成本远远大于清剿白蚁工作的成本。

2007年10月3日星期三

住宅冬季防护要提前

        “我刚通过您在长岛买的房,我们全家在兴奋之余面临着如何维护我们住宅的问题。如您所知,我们是第一次买房,缺少维护房子的知识,更没有相应的经验。眼看冬季来临,请问,当下我们要做的是什么?”
        莱温斯基 令狐


        现在中秋刚过,住宅越冬防护应该提上日程,所以,这是一个很及时的问题,也带有普遍性。我根据自己的经验来回答您,供您参考。

        除了检查屋顶和周墙是否可以抵御冬季的寒风以外,还有一些事情您一定得做:

        1,察看住宅周围树木。如果发现树木有可能因冬季天气条件下的风、雪、雨等对住宅屋顶或者外墙造成损害的可能,现在是处理的时候,该砍得砍,该剪得剪。

        2,对外部砖瓦水泥表面进行密封处理。用密封材料将车道、人行道、砖铺后院的裂缝进行密封,防止水侵入到裂缝后,结冻、膨胀,进而造成损坏。

        3,使壁炉保持工作状态。清除木材燃料,瓦斯壁炉的灰烬,检查、修复内外网、玻璃门,如果需要就更换门边垫圈,检查门和门销、托架、支架其它金属部件,确信它们是安全和可以操作的,检查包括罩子在内的外部烟囱和通风管,清理烟灰和木馏油。最好每两年请专业公司清理一次。

        4,预备增湿器。冬季是相对干燥的季节,许多屋主选用便携式或中央加湿器来增加空气中的湿度。现在也是检查它的时机,确信它们是可操作的,其操作版和过滤器都是在合适的位置,机器干净,上水正常,最好再查阅操作和保养说明书。

        5,检查、清理檐槽。清除滞留在檐槽里的树叶、松针等碎物,疏通檐槽和落水管,保持无堵塞状态,查验管道结合部位有没有松动和其它问题,如果需要可用波普空心铆钉修好它。用檐槽密封剂把所有树叶和松针容易滞留的结合部位密封掉。如果加装密封版(密封网),干脆将树叶和松针之类的碎物挡在檐槽外面更好。

        6,更换暖炉过滤器(片)。检查磨损部分,保持润滑油液位,也许还需要其它服务,看看你的屋主操作手册,有没有特别建议,遵照该说明书的安全指导。在保养它之前,要先关掉电源。

        7,检查或者更换一氧化碳监测器。冬季是一氧化碳中毒机会较多的季节,一定要仔细查验瓦斯炉的进气管道和开关,如有跑、冒,一定要处理。如果你有瓦斯壁炉、瓦斯热水器、或者其它以瓦斯或者丙烷为燃料的设备,秋季是安装一氧化碳监测器的好季节。在一般建材商店或者取暖设备商店都可以买到。请考虑雇请专业公司来进行专门的检查。

        如果是暖油取暖住宅,检查油罐及其管道有无渗、滴、漏,燃油暖炉的喷嘴及喷量调控阀门,户外加油管口和回气口要保持通畅。

        8,检查烟火监测器。更换电池,测试一下,看它工作与否。你也可以考虑在卧室外面适当安装烟火监测器,以便及早发现来自卧室以外的烟火。

        9,调整通向户外的通风管窗大小。长岛的冬季最冷时达华氏10度左右(摄氏零下12度左右),把通风窗口调整到最小程度有利于保护你的各种管道不被冻坏;如果完全关掉,则燃炉供氧就会不足,废气(包括污浊空气和未燃尽气体)就不能排出,就会出现其它问题。长岛一般住宅的通风管径为8英寸,调整以不低于1/4的口径为好,冰期一过,要记着恢复原状。

        10,检查门窗密封条是否老化和电源插孔是否漏风。俗话说,“针大的窟窿,碗大的风。”如果发现有缝隙,就得处理。除了保暖以外,还可节约能源。门窗密封条和电源插孔套子在一般建材商店都可以买到。

        11,检查太阳能工作系统。要仔细从阳光接受板固定架到热能终端出口的每个部件入手,而最关键部位是露天架放的外部设施,最易受冬季天气的影响。

        12,罩盖中央空调、分体式空调和窗式空调室外压缩机。

        13,冰期前将庭院地下洒水管道和喷头装置进行真空处理。

        14,游泳池、室外水疗按摩浴缸上下水系统的越冬处理最好请专业公司操作。

        15,预备一定量的融雪盐。查验您的铲雪车、润滑油和汽油储备及其它铲雪工具,务必使其保持工作状态。

        16,测试庭院绿地土壤PH值,如有必要撒些石灰(碱性物质)以求平衡酸碱度,并加施冬肥和除草剂。

        17,检查家用灭火器。

        以上是我的经验总结,未必周全。欢迎您和读者补充。