买50年代住宅要细看

        “我正在考虑买一个建于50年代的住宅，我有几个问题请教于您：

        1，住宅的管道系统符合现在的标准吗？

        2，电路是安全的吗？电路的容量足够满足现在生活的需要吗？

        3，除此以外，我还需要注意哪些相关问题？”

        何晓慧

        这是几个很关键的问题。您是一个心细的人，更是一个成熟的买家。

        50年代建的住宅与现代建筑相比在建筑标准方面已经有很大程度上的改变，特别是在管道和电路系统方面。50年代的镀锌钢（galvanized steel）管道材料早被60 年代末期的铜管 (copper) 材料所取代，现在又被横向连接结构的聚乙烯（cross-link polyethylene）和乙烯基（vinyl）材料逐渐替代，其中铜管材料迄今还在沿用。

        镀锌钢管道材料的主要问题是管内容易产生铁锈，从而影响水质。最常见的现象是当有另外的管道通水的时候，含有铁锈的污染水会从正被使用的浴室喷头喷出。而铜管材料的接缝处往往是最易破裂的部位，除此以外，仍会产生微量的毒素和铜锈。

        早期50年代住宅用电系统的容量比现在要小得多，那是因为当时没有什么家用电器，用电量很小的缘故。最为典型的家用电源容量为50到70安培，熔断器也是非常老式的。而现在容量最少为100安培，电源回路数量比早期50年代的要多得多。而现在新建住宅的电源容量多采用200安培，以满足家用游泳池、按摩浴缸、中央空调、中央加湿、中央吸湿、中央吸尘、烤箱和其它家用电器的需要。

        所以，建议您在签订买卖合同前要雇请资深房检员仔细检查。

        一般50年代建的住宅现在或多或少都对管道和电源部分作了更新处理。除了要检查容量以外，还要检查更新后的安装质量和材料的选择。管道是否更新是很容易检查的。总之，更换的数量和质量是您考虑价格的重要参数。

        除此以外，以下几点还请您注意：

        1，看化粪池有没有重建。50年代建的化粪池以砖泥结构单池型的为多，自身寿命一般不超过30年，现在绝大多数已被重建，改成了钢筋水泥预制双池型的，理论寿命增长了2倍以上。

        2，看门窗是否被更换。长岛50年代住宅的窗户多为木框单面玻璃，其密封系数不高，保温性能很差。现在改用双层（还有三层）玻璃真空阻隔乙烯基窗框材料，密封和保温性能大大提高。外门也由单纯木质材料改为双面钢板加护式，加强了隔热、保温、节能和防盗的功能。

        3，看含铅油漆是否仍然存在。两代人以前建造住宅时所使用的油漆含金属铅，对孕妇和6岁以下的小孩有潜在的危险，目前绝大多数住宅都已经处理过。为防止意外，纽约州法律明确规定，凡1978年以前所建住宅，买家和房客有权雇请铅检验员做检验分析，如有铅漆发现，处理责任在卖家和房东。

        4，看支撑物是否坚固，墙壁是否变形。建材的老化程度决定着该住宅的寿命。如果墙壁大面积严重变形，大梁变弯，屋顶洼陷，说明老化程度严重，翻新迫切。

        5，看加建、扩建、改建部分有无《建筑合格证》（CO）。由于半个世纪以前所建住宅的面积偏小，许多屋主对其作过面积上的扩大调整，其中许多屋主由于各种原因未申办CO。建议把握“先办理，再交易”的原则。

        6，有无白蚁侵蚀痕迹，关键是程度。一般买家只关注白蚁检验报告是否有白蚁活动（定性），而忽略定量的检验内容。其实已经损害的程度决定着住宅的现有质量甚或寿命。对新宅子的白蚁活动情况关注报告的定性无疑是关键的，但对半个世纪前建的老宅子，其白蚁侵害历史、损害程度不是目前有没有白蚁活动这么简单可以概括的。试举例，如果现在没有发现白蚁正在虫蚀的痕迹，而10年前开始的白蚁虫蚀却持续了9年多，已经造成了大面积朽木存在，清剿白蚁工作才是最近的事，那么，目前没有白蚁活动的定性报告就不是关键问题了，因为修建、替换虫蚀部分的成本远远大于清剿白蚁工作的成本。