Living Cultural Realty

2007年10月31日星期三

新房交付价可随市而变

        “我6个月前在长岛西那山(Mt. Sinai)的新建小区从建筑商那里定购一个新建住宅,交付了定金,签下了合同,工期9个月。现在同区同样房子的售价比6个月前的房价降低了10%左右。请问我能否要求建筑商降低售价,然后过户?否则,我是否可以取消买卖合同,要求建筑商返还我的定金?”

         爱丽丝 慕容

        答案是:有很大的可能性。这要看你和建筑商之间的买卖协议是如何约定的。由于新屋买卖自协议签订到建筑物实际交付有一个过程,在这个过程中,市场时常会发生变化,有时变化幅度还很大,卖方市场时会升高,买方市场时会降低。卖方市场时,常也有建筑商提出提价过户的要求。如果买卖双方事先对此作出了专门的约定,就可以避免由市场变化产生的价格纠纷。自2005年年底迄今,长岛房市逐渐变得有利于买方,你的情况就是在这个背景下发生的。

        买卖协议大致分为没有约定和明确约定两种情况。如果明确约定了,那就简单了,按照约定办就是了,买卖双方一般在约定之外都没有选择余地。

        本文主要探讨的是在买卖协议没有约定的情况下,买家如何实现降价购买的要求。

        首先,买家要认识到,这可不是卖家自动降价的事,也不是买家自己一蹴而就的事。通常情况下,这是一个复杂的操作过程。最简单直接的方法是买家雇请有经验的律师去完成和实现这个目标。

        其次,买家要给买家的律师提供充分的证据材料来证明当前市场同类房子的市价变化情况。这是第一手材料,最好由买家自己(或者买家的地产经纪人帮助买家)完成。请记住市场调研取证不是买家律师的工作,买家可以雇请地产经纪人或者地产估价师出具专门的报告(法律意义上的证据)。

        有一种情况要特别注意,这里不妨说得细一些。如果该地产经纪人是上市经纪人,或者是销售经纪人(即上市经纪人的亚代理,与上市经纪人同属被卖家(建筑商)雇请,并为卖家工作的),那么,买家搜集证据的要求可能会遭到他或者他们的拒绝。这是法律和职业道德对他们的要求(保护当事人的财产利益,下同),你没有必要大惊小怪,更不要去埋怨他们。只有买方经纪人(即由买方雇请,佣金由买方支付,为买方工作的)才会给买家提供这样的服务,同样是法律和职业道德的要求所在(同上)。

        4年前,我在石溪大学学区就曾经碰到过一位四川籍王姓女士,是位朋友介绍的顾客(买家),她对我作为销售经纪人,为卖家工作的经纪角色,大为迷惑。她认为,她通过我买房,我就自然是她的买方经纪人。大家都是中国人,应该替中国人(她)“自己”说话,为她“工作”才对。在她认为,华人顾客与华人经纪人之间是一种超越纽约法律的文化认同关系,“绝对一致”的利益关系,即使她与我之间没有雇佣关系,也要满足她的“一切要求”,即使经纪人受雇于卖家,也没必要遵守职业道德——为卖家工作,否则,她就要换经纪人。经解释无效后,我没有选择余地,只好自己退出。

        法律和职业道德的界定没有对不同国籍的人群设定例外,也没有经纪人与顾客之间因有着相同语言、相同国籍甚或相同文化背景的关系就可以超越法律关系,就可以置雇主的利益于不顾。

        由于许多顾客对纽约经纪人代理制度理解的偏差和受华人关系文化的影响,这类事情在华人经纪人和华人顾客之间经常发生。对经纪人来讲,是无奈的现实;对华人新移民顾客来讲,是对制度不同和文化差异理解的反映,是无知和误会的错位,也是对利益关系不同理解的结果,更是不适应美国社会的表现。

        第三,买家的律师要做案例准备,法律条款准备,市场信息准备,其它证据准备和程序准备。买家律师一般会与建筑商的律师先行协商,会运用一些非诉讼途径,尽量减少过程成本。如果不能奏效,不排除诉讼的可能。所依据的法理是公平原则。

        第四,取消合同,返还定金是一种很严厉的结果,一般在没有显失公平,遭受胁迫,重大误解,遭人欺骗,当事人丧失行为能力等法律规定的条件下,在没有建筑不合格等建筑商不能完全履行合同义务等法定情况出现下,是很难达成的。

        如果您的律师能够证明该买卖合同显失公平,而且按您所说的程度很大(相差了合同价格的10%),那么,你就有很大的胜算可能。

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