Living Cultural Realty

2007年10月17日星期三

新建住宅更要检验

        “我们在Mt. Sinai正打算从建筑商那里买一新建住宅,价格已经降到非常吸引我们的程度,而且环境也不错,建筑商还开出了其它吸引我们的条件。我们打算在签约时约定雇请专家跟踪工程同步房检,遭到建筑商的拒绝。请问我们有权请专家验房吗?”

        丹尼斯 尉迟

        答案是:你有权雇请专家进行房屋检验。大多数买家会认为既然是新建房,全部材料都是新的,无须花钱雇请房检专家,忽略了运用保护自己的权利,这种认识是错误的,因为材料与做工是两个不同的概念。

        通常情况下,建筑商拒绝买家这样做的借口有:

        (1) 建筑商已经买了保险,如此将会使保险成为废纸一张。

        (2) 由于工程尚未完工,检验工作可能会发生身体伤害的事情。

        (3) 同样由于工程尚未完工,许多建筑商不愿意建筑工人在工作期间被检验员和买家打扰,影响工期。当然,个别不法建筑商更不愿意让买家知道自己的猫腻。

        (4) 上述理由如不奏效,建筑商常用当地政府检验员的验收报告作为已经通过验收的依据来阻止买家的要求。

        然而,既然是住宅,无论新建与否,谁也不能保证没有瑕疵,有些瑕疵只有专家才可以检验出来,有时还得凭借一定的特殊检验设备。即使材料是新的,可建筑安装的工作水平你不可能知道,你也不一定了解该建筑商的社会口碑。不然的话,纽约州法律也不会规定建筑商在房屋交付使用后建筑安装瑕疵有3年的保修期。与并不是有好的食材就可以忽略厨师的厨艺、也并不是有好的图案就可以忽略衣服的做工一样,建筑安装工程本身是非常讲究的。

        另外,许多政府的房检员日常都很忙,他们没有足够的时间仔细察看每一个角落,每一个接线口,更不可能观察整个建筑过程,他们的检查一般分4次,每次几分钟到几十分钟不等。有时候他们到现场,建筑工人已经将灰板干墙立起来钉好了,已经把接好的电线或者铺设好的水管封在了里面,有的房检员碍于情面,也不要求拆下来看一看。有时建筑商把管道铺设到里面,等待政府房检员过目后再覆盖,而房检员却迟迟不来,为了不影响工期,就不能再等。结果工程检验就成了走过场,签字收钱走人的事。

        钟先生在RONKONKOMA买新建房缺少检验程序,入住后地库墙壁大面积渗水,建筑商拒绝保修,钟先生又不愿付诸法律程序,结果自食其果。我还听说过“水锤”现象,说得是楼上用水时,楼下管道有卡塔卡塔的故障声音,这是管道安装不正确的原因。于先生在MEDFORD买的新房,由于电线短路失火,造成了数万元的损失。这些施工质量问题如在建筑过程中不查出来,日后就会给买家带来很大的麻烦。

        其实,早期发现,早期解决对买卖双方都是件好事。全美房检协会(ASHI)建议,至少在浇筑地基和铺设干墙时要进行检验,完工后还要全面验收。为了保证你能及时行使你的检验权利,你应该在买卖合同中明确此条款。有的华人买家确实数次到工地,但是,是远远地张望,知道了工程进度,但对建筑材料和工程质量心里一点儿都没底。许多人买鞋、买家具都会仔细的检查,但买新房就不检查。鞋和家具还可以退还,房子就没有机会退还了。

        如果签约前建筑商拒绝你的分次检验要求,你可以选择不买来保护你自己。建筑商要吗心虚建筑质量或者建筑材料,要吗担心工期受影响,但安全考虑一定是托词。

        建议在分次检验时,雇请专家帮助。一般买家不具备建筑方面的知识,诸如材料、工艺等,专家可以让买家放心。发现问题,就得解决,花费是建筑商的。等到过户交付使用,再发现问题,解决起来就比较麻烦,责任方的归属就得有个说法。

        实践中有两个现象挺有意思,一个是第一次买房者在选择房检员时往往是越便宜越好,是个房检员就行;而多次买房者往往考虑房检员的“资深”与否,价格不是主要的。另一个是第一次买房者在建筑过程中的验房和最后的验收,不顾请验房专家的多;而多次买房者则雇请专家的多。真可谓经验少者胆大,经验多者小心。

        丹尼斯,你的合理要求遭到拒绝,从而你无法得知建筑材料的质量和施工的质量,我建议你放弃购买此房。

没有评论:

发表评论