Living Cultural Realty

2007年12月20日星期四

出价多少算合适

        “我跟经纪人看了一些房子后,觉得最后这一幢比较满意,想出个价。我不知道究竟出价多少合适。经纪人说,我认为值多少就出多少。可是我真的不知道值多少,所以就无从可出。请问:这位经纪人给我说的对不对?我该怎么办?”

        陈玉雪

        经纪人的回答没有错,属于正常履职范畴。您问的这个问题也是许多华人买房时经常遇到的问题。从您的问题中看出,由于您显得不得要领,无从操作,对经纪人的服务质量还有些怀疑。其实,您可以再接着问您的经纪人:何以知其价?

        任何商品都有价值和价格的辩证关系。您可以从价值方面权衡,从价格方面下手。

        价值是体现在商品里的社会必要劳动。价值量的大小决定于生产这一商品所需的社会必要劳动时间的多少。不经过人类劳动加工的东西,如空气,即使对人们有使用价值,也不具有价值。具体的房地产都属于商品的范畴,就一定有它的价值,它有以下特点:

        1,房地产价值是抽象的。也就是不考虑买卖双方的个性和需求,只考虑该地产自身的商品价值。而房地产价值要参考包括位置、占地大小、建造成本、学区、交通、服务设施、人均收入、人口密度等内容在内的人文地理、社会情况。

        2, 房地产价值是随市而变的。市场是经常变化的,价值也是相应变化的,在上涨或者下降的市场中,一般3个月就会有明显的不同。

        3, 房地产价值是通过比较相同或者同类商品的市场销售情况得出的近似结果,不是绝对的。请读者参考《多维时报》2006年10月27日《住宅上市定价艺术》一文。

        4,房地产价值是通过专业人士(地产经纪人、地产估价师)在分析市场的基础信息后所做的推理判断。

        您对价值的掌握是您出价的前提,价值的获得一般有两个渠道:一是由为您工作的经纪人(买方经纪人,即由您雇请,为您服务,从您这里获取经纪服务佣金的经纪人)给您提供具体地产的《估价报告》。在MLS条件下,上市经纪人和销售经纪人是为卖方工作的,为您提供《估价报告》不是法定义务。另一种方法是您自己的经验积累所得出的判断。

        您可以先比较卖家上市价与价值的关系(上市价是高于、等于还是低于价值),一般买家不会高于价值出价。如您正要买的这个地产的价值是62万。这就是说,您不考虑谁正在卖它,也不考虑就一定是您正打算买。这个地产的当前市值是62万,它的价值不以您买不买而发生变化。卖家上市价也许高于价值,这大概反映出卖家的期望值;而您对该地产的价值判断是您给出价格的依据。

        价格是商品价值的货币表现,如一件衣服卖50美元,50美元就是衣服的价格。也许这件衣服的价值是45美元,也许是56美元。价格围绕价值上下浮动。价格的达成与买卖双方的个性、公司或者个人的经营情况、对市场的认识和需求急缓等有密切关系。如卖家久市未售,急于售后分割财产,急于重新买房,受市场降温影响等情况,也许就会低于价值出售。又如买家现有自住房,重新换自住房早点儿买晚点儿买都可以,买房不迫切,在市场降温条件下,下手就比较保守。还如第一次房屋买家,急于结束交房租的现状,开始给自己“添砖加瓦”,买房迫切些,下手有时会激进些。最为典型的是有两个以上买家同时竞争一个地产,对卖家就会有利一些,往往会高于其价值售出。

        所以,成交价格是买卖双方个性碰撞的结果,也是个人情况相遇的火花,更是双方对同一市场交换不同或者相同理解后的结晶,同时是双方捍卫各自利益做出妥协让步的双赢表现。

        如果双方为交易价格都有舍去和获得的公平感觉,就说明交易价格接近它的市场价值。如果一方有强烈的不公平感,而另一方有相反的感觉,就有可能远离它的价值。只有买方存在想买又不想买,卖方存在想卖又不想卖的心理状态,这也许能说明接近或者等于它的市场价值。

        讨论到这里,您大概已经知道从价值到价格的问价路径,也知道价格不是一厢情愿的事情。我还是要额外提醒您:您是您财产的主人,您得自个儿拿主意。经纪人的意见仅供参考。就此本人今年9月28日在《多维时报》已撰文《买房决策失误别怨他人》,有过讨论。

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