Living Cultural Realty

2008年12月16日星期二

长岛房价11月降6%

        长岛房市已经是准冬季特点,诸如上市量减少、成交量下降、成交价下降、出租房增多等表现。加上经济形势严峻,买方市场趋硬的强烈因素,实际反映的是综合市场特点。
        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年十一月份的表现为:两郡销量月比降幅在20%以上,同比降幅在10%左右。两郡1-11月总销量同比也在下降,其中,苏福克郡(简称苏郡,下同)降幅远低于纳苏郡(简称纳郡,下同)。两郡售价月比平均下降了6%(东、西郡分别下降了4%和8%),分别跌过40万和50万关口,同比降幅均超过12%。两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡略升、纳郡则弹升到6.5%的高度,再次刷新了今秋创下6%的纪录。两郡地产新上市数量月比分别降幅为25%和21%,同比分别下降了17.5%和13.5%,两郡住宅月比库存分别下降了2.4%和2%。租赁市场库存同比均上升,但两郡升幅相差很大,其中苏郡升幅为16%,纳郡升幅为6%。具体特点有:

        两郡销量月比降幅在20%以上,同比降幅在10%左右。两郡1-11月总销量同比也下降,其中,苏郡降幅远低于纳郡。

        其中苏郡十一月份销售量为676个,与十月份的844个相比,降幅达20%,与去年十一月的757个相比,也下降了10.7%。苏郡今年1-11月共售出8,116个,与去年同期的10,153个相比,则下降了5%。

        其中纳郡十一月份销售量为596个,与十月份的786个相比,降幅达24%,与去年十一月的653个相比,则下降了8.7%。纳郡今年1-11月共售出个7,616个,与去年同期的9,277个相比,下降了18%。

        两郡售价月比平均下降了6%(东、西郡分别下降了4%和8%),分别跌过40万和50万关口,同比降幅均超过12%。

        其中苏郡十一月份平均售价为$387,300,比十月份的$403,700下降了4%,与去年同期的$442,900相比,大幅下降了12.5%。

        纳郡十一月份平均过户价为$497,400,与十月份的$541,000相比,大幅下降了8%,比去年同期的$564,400相比,也大幅下降了12%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡略升、纳郡则弹升到6.5%,再次刷新了今秋创下6%的纪录。

        其中苏郡十一月份的5.7%,虽比十月的5.4%略有上升,但与去年十一月的4.4%相比,仍然有1.3个百分点的拉距。

        纳郡十一月的6.5%与十月的6%相比,又上升了0.5%,使得今年以来刚刚创下的这一当地记录再次被刷新,也标志着讨价还价激烈程度的进一步深入。这个数字与去年十一月的5.3%相比,升幅之大,一目尽然。

        两郡地产新上市数量月比分别降幅为25%和21%,同比分别下降了17.5%和13.5%,两郡住宅月比库存分别下降了2.4%和2%。

        苏郡十一月份地产新上市2,363个,库存总量为17,278个,其中住宅库存为13,656个,与十月份新上市的3,141个和住宅库存13,989个相比,分别下降了25%和2.4%。与去年十一月地产新上市的2,866个相比,下降了17.5%,与去年十一月住宅库存的14,373个相比,也下降了5%。

        其中纳郡十一月份地产新上市2,109个,库存总量为12,467个,其中住宅库存为9,711个,比十月份新上市的2,677个和住宅库存9,929分别下降了21%和2%。与去年十一月地产新上市的2,439个相比,下降了13.5%,相比住宅库存的9,856个,则下降了1.5%。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为16%,纳郡升幅为6%。

        其中苏郡十一月租赁库存为1,834个,比去年同期的1,581个相比,上升了16%。

        纳郡十一月租赁库存为1,678个,与去年同期的1,581个相比,也上升了6%。

2008年12月2日星期二

变更住址应知会相关方


   成年以后来到美国的华人大都有个拼搏的过程。在工作和生活稳定之前,搬家是经常发生的事情,由于住址的变更未能及时告知有关方面,常常惹出事端,有的甚至很严重。比如侨居美国的外国人应该在住址变更后规定的时间内向移民局报告,否则,有的就会因此陷入困境。既就是美国公民为政治、工作、生活、学习、健康、通讯、宗教等方便,也得尽快办理相应手续。有些是法定内容,不能不办。有些是个人居住和生活方面的事情,有些是专业行会的管理要求,还有的是为了购物、学习、娱乐消遣等方面的方便。

(2015 纽约州新规定:变更住址超过 10 天
未通知 DMV,被罚 $214。8/20/2015 更新,网上截图。作者注)



  作为地产经纪人售后服务的内容之一,本文试图把办理地址变更手续、应该告知到的政府部门、银行、保险、交通、医疗、雇佣关系、宗教、学校和公益单位等数十个方面(肯定不够全面,欢迎读者补充)归纳概括,围绕相关人的需要,为地产市场主体提供个清单,提请参考。这里有个因人而异的问题,也有个因地、因时不同的可能,不能千篇一律。

        1,地契登记。

        2,报告移民局。

        3,驾照(汽车、私用船舶、航空器等)变更。
  (2015 纽约州新规定:变更住址超过 10 天未通知 DMV,被罚$214。--- 8/20/2015 更新。作者注)

        4,供电开户或转户。

        5,供水开户或转户。

        6,污水排放开户或转户。

        7,供气合同开户或转户。

        8,供油合同开户或转户。

        9,园林绿化合同开户或转户。

       10,“STAR”(年毛收入 50 万以下家庭(2010 年调升)地产税退税的一种,限纽约州)申请。

       11,家用安全警报系统开户或转户。

       12,报告机动设备(汽车、私用船舶、航空器等)保险方。

       13,报告机动设备(汽车、私用船舶、航空器等)贷款方。

       14,报告人寿保险方。

       15,党派成员地址登记、变更,选举人地址变更。

       16,报告学生贷款方。

       17,普通学校、特殊教育注册、变更。

       18,报告健康医疗保险方(包括眼科、牙科等)。

       19,告知私人医生。

       20,图书馆登记、变更。

       21,个人职业发照、发证机构登记。

       22,各种职业会员登记,诸如律师公会,地产经纪人协会,贷款经纪人协会,医生行会、验屋师协会等。

       23,各种娱乐、休闲俱乐部登记,诸如高尔夫球、健身俱乐部等。

       24,告知通讯服务公司(包括有线、无线电话,网络,有线电视、卫星电视等)。

       25,告知信用卡公司和购物会员制批发商。

       26,告知开户银行。

       27,重填电子邮件登记地址。

       28,变更电脑地址。

       29,变更网站地址。

       30,告知债券、股票经纪公司。

       31,宠物登记(包括发证、保险、医疗、防疫等)。

       32,变更宗教活动场所(如教堂,寺庙等)。

       33,告知信托公司。

       34,告知私人律师。

       35,变更邮政信箱,填写地方邮局《转寄地址单》。

       36,告知生意伙伴、雇主、顾客,债权人和债务人。

        37,持有枪械管理登记。

2008年11月11日星期二

长岛10月房价降5.5%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年十月份的表现为:两郡销量月比上升,同比下降;1-10月总销量同比仍下降20%左右;两郡售价月比平均下降了5.5%,同比降幅仍然超过10%;两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏福克郡(以下简称苏郡)略升、纳苏郡(以下简称纳郡)高位持平,同比继续保持在1个百分点左右的距离;两郡地产新上市数量月比同比均下降,其中住宅月比库存平均下降了3%左右;苏郡租赁市场库存同比下降了11%,纳郡连续3个月同比持平。具体特点有:

        两郡销量月比上升,同比下降,两郡1-10月总销量同比仍下降20%左右。

        其中苏郡十月份销售量为844个,与九月份的816个相比,上升了3.4%,与去年十月的864个相比,下降了2.3%。苏郡今年1-10月共售出7,440个,与去年同期的9,396个相比,则下降了20.8%。

        其中纳郡十月份销售量为786个,比九月份的775个,上升了1.4%,与去年十月的842个相比,则下降了6.6%。纳郡今年1-10月共售出个7,020个,与去年同期的8,624个相比,下降了18.6%。

        两郡售价月比平均下降了5.5%,同比降幅仍然超过10%。

        其中苏郡十月份平均售价为$403,700,比九月份的$424,700下降了4.9%,与去年同期的$470,900相比,大幅下降了14.3%。

        纳郡十月份平均过户价为$541,000,与九月份的$576,500相比,大幅下降了6.2%,比去年同期的$607,800也下降了11%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡略升、纳郡高位持平,同比继续保持在1个百分点左右的距离。

        其中苏郡十月份的5.4%,虽比九月的5.1%略有上升,但与去年十月的4.1%相比,仍然又拉大了1.3个百分点的距离。

纳郡十月的6%与九月的6%持平,虽然保持不变,但以全郡为单位的差比高位不下,则标志着市场价格战激烈而且持续,买方市场进一步深入和强化。同时与去年十月的5.2%相比,也上升了0.8个百分点。

        两郡地产新上市数量月比同比均下降,其中住宅月比库存平均下降了3%左右。

        苏郡十月份地产新上市3,141个,库存总量为17,488个,其中住宅库存为13,989个,与九月份新上市的3,385个和住宅库存14,413个相比,分别下降了7.2%和2.9%。与去年九月地产新上市的3,840个相比,少了699个,下降18%,与去年十月住宅库存的14,621个相比,也下降了4.3%。

        其中纳郡十月份地产新上市2,677个,库存总量为12,587个,其中住宅库存为9,929个,比九月份新上市的2,888个和住宅库存10,259分别下降了7.3%和3.2%。与去年十月地产新上市的3,026个相比,下降了11.5%,相比住宅库存的10,036个则下降了1%。

        苏郡租赁市场库存同比下降了11%,纳郡连续3个月同比持平。

        其中苏郡十月租赁库存为1,706个,比去年同期的1,919个下降了11%。

        纳郡十月租赁库存为1,606个,与去年同期的1,600个持平。

2008年10月14日星期二

长岛9月房价降幅跌宕

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年九月的表现为:两郡销量月比分别下降了10%和14%,同比苏郡持平,纳郡上升了7%,两郡1-9月总销量同比均下降20%以上。两郡平均售价月比、同比均下降。其中纳郡在八月份跳升了8%之后,九月份再以同样的百分点降回原位。两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡微降、纳郡微升,同比继续保持在1个百分点以上的距离。但纳郡绝对差比达到6%,反映了新的市场性质的深度性数据。两郡地产新上市数量月比均增加了10%,但住宅月比库存均下降了2%,反映出非住宅地产上市量有所上升。苏郡租赁市场库存同比上升了14%,纳郡持平。具体特点有:

        两郡销量月比分别下降了10%和14%,同比苏郡持平,纳郡上升7%,两郡1-9月总销量同比均下降20%以上。

        其中苏郡九月份销售量为816个,与八月份的907个相比,下降了10%,与去年九月的822个基本持平。苏郡今年一至九月共售出6,596个,同去年同期的8,532个相比,则下降了23%。

        其中纳郡九月份销售量为775个,比八月份的900个,下降了14%,比去年九月的726个则上升了7%。纳郡今年一至九月共售出6,234个,同比去年同期的7,782个,下降了20%。

        两郡平均售价月比、同比均下降。其中纳郡八月跳升了8%,九月再以同样百分点降回原位。

        其中苏郡九月份平均售价为$424,700,比八月份的$432,400下降了2%,与去年同期的$457,300相比,也下降了7%。

        纳郡九月份平均过户价为$576,500,与八月份的$630,400相比,大幅下降了8.5%,比去年同期的$602,300还是下降了4.3%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡微降、纳郡微升,同比继续保持1个百分点以上的距离。但纳郡绝对差比达到6%,是一个新的市场性质性数据。

        其中苏郡九月份的5.1%,比八月的5.3%略有下降,但与去年九月的4.1%相比,仍有1个百分点的差距。

        纳郡九月的6%与八月的5.9%相比,虽然仅上升了0.1%,但以全郡为单位的差比达到了6%,则标志着市场价格战激烈到了一个新的高度,反映出买方市场得以更加深入和强化。同时与去年九月的4.6%相比,则上升了1.4个百分点。

        两郡地产新上市数量月比均增加了10%,但住宅月比库存均下降了2%,反映出非住宅地产上市量有所上升。

        苏郡九月份地产新上市3,385个,库存总量为17,832个,其中住宅库存为14,413个,与八月份新上市的3,088个和住宅库存14,650个相比,分别上升10%和下降了2%。与去年九月地产新上市的3,558个相比,多了173个,上升了5%,与去年九月住宅库存的14,761个相比,则下降了2%。

        其中纳郡九月份地产新上市2,888个,库存总量为12,812个,其中住宅库存为10,259个,比八月份新上市的2,628个和住宅库存10,435分别上升了10%和下降了2%。与去年九月地产新上市的3,007个相比,下降了4%,相比住宅库存的10,167个则上升了1%。

        苏郡租赁市场库存同比上升了14%,纳郡持平。

        其中苏郡九月租赁库存为1,591个,比去年同期的1,391个上升了14%。

        纳郡九月租赁库存为1,472个,与去年同期的1,471个持平。

2008年9月16日星期二

长岛8月房价陡升陡降

         长岛房市似乎有峰值陡转的迹象,得益于新上市地产数量减少,市场消化库存增强的表现,加上价格拉锯经历了整个夏天,虽没有明显扬价的表现,却遏制了价格下跌的势头,近几个月的售价历史把持续三年的下滑曲线拉平了。但从总体上看,买方市场特点依旧表现尽然。

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年八月的表现为:两郡销量月比大致持平,同比降幅仍然较大。平均售价东部的苏福克郡(简称苏郡,下同)月比大幅下降5%,而距纽约市近的纳苏郡(简称纳郡,下同)则跳升了8%,创下今年以来的新高。两郡售价同比均下降。两郡地产上市价与成交价间的差额月比拉幅不大,但同比继续保持大距离状态。两郡地产新上市数量继续减少,库存压力略有减轻。两郡租赁市场库存同比变幅不大。具体特点有:

        两郡销量月比大致持平,同比降幅仍然较大。

        其中苏郡八月份销售量为907个,与七月份的911个大致持平,比去年八月的1,216个下降了四分之一。苏郡今年一至八月共售出5,780个,同去年同期的7,710个比,也下降了四分之一。

        其中纳郡八月份销售量为900个,比七月份的889个上升了11个,比去年八月的1,144个下降了21%。纳郡今年一至八月共售出5,459个,同比去年同期的7,056个,下降了22.6%。

        平均售价月比苏郡大幅降了5%、而纳郡则跳升了8%,同比均下降。

        其中苏郡八月份为$432,400,比七月份的455,200下降了5%,与去年同期的$495,900相比也下降了12.8%。

       纳郡八月份平均过户价为$630,400,与七月份的$583,200相比,大幅上升了8%,比去年同期的$646,000还是下降了2.4%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比拉幅不大,但同比继续保持大距离状态。

        其中苏郡八月份的5.5%,比七月的5.1%略有上升,与去年八月的3.9%相比,大幅上升了1.6个百分点。

        纳郡八月的5.9%与七月的5.6%也略有上升,与去年八月的4.6%相比,仍然上升了1.3个百分点。

        两郡地产新上市数量继续减少,库存压力略有减轻。

        苏郡八月份地产新上市3,088个,库存总量为17,832个,其中住宅库存为14,650个,与七月份新上市的3,445个和住宅库存15,186个相比,分别下降10%和3.5%。与去年八月地产新上市的3,823个相比,少了735个,下降了19%,与去年八月住宅库存的14,980个相比,则上升了1.4%。

        其中纳郡八月份地产新上市2,628个,库存总量为12,884个,其中住宅库存为10,435个,比七月份新上市的2,989个和住宅库存10,877分别下降了12%和4%。与去年八月地产上市的3,124个相比下降了15.8%,相比住宅库存的10,294个则上升了1.4%。

        两郡租赁市场库存同比变幅不大。

        其中苏郡八月租赁库存为1,438个,比去年同期的1,382个上升了4%。

        纳郡八月租赁库存为1,369个,与去年同期的1,390个大致持平。

2008年8月20日星期三

纳苏郡地产7月售价升1.1%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年七月的表现为:两郡销量月比继续上升,同比降幅仍然较大。平均售价月比苏郡下降1.2%、纳郡上升1.1%,售价同比均下降。两郡地产上市价与成交价间的差额月比东部拉大,西部持平,同比继续保持大距离状态。两郡地产新上市数量小幅减少,库存依然很大。两郡租赁市场库存同比有所上升,其中苏郡升幅为9%。具体特点有:

        两郡销量月比继续上升,同比降幅仍然较大。

        其中苏郡七月份销售量为911个,比六月份的878个上升了3.8%,比去年七月的1,091个下降了16.5%。苏郡今年一至七月共售出4,873个,同比去年同期的6,494个,下降了25%。

        其中纳郡七月份销售量为889个,比六月份的808个也上升了10%,比去年七月的1,077个则下降了17.5%。纳郡今年一至七月共售出4,559个,同比去年同期的5,912个,下降了22.9%。

        平均售价月比苏郡下降1.2%、纳郡上升1.1%,同比均下降。

        其中苏郡七月份为$455,200,比六月份的$460,500下降了1.2%,与去年同期的$487,000相比也下降了6.5%。

        纳郡七月份平均过户价为$583,200,与六月份的$576,900相比,上升了1.1%,比去年同期的$626,400则下降了6.9%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比东部拉大,西部持平,同比继续保持大距离状态。

        其中苏郡七月份的5.1%,比六月的4.6%上升了0.5个百分点,与去年七月的3.8%相比,大幅上升了1.3个百分点。

        纳郡七月的5.6%与六月的5.6%持平,与去年七月的4.6%相比,仍然上升了1.0个百分点。

        两郡地产新上市数量小幅减少,库存依然很大。

        其中苏郡七月份地产新上市3,445个,库存总量为18,496个,其中住宅库存为15,186个,与六月份新上市的3,406个和住宅库存15,332个相比,分别下降1.1%和0.9%。与去年七月地产新上市的3,911个相比,少了466个,下降了12%,与去年七月住宅库存的14,996个相比,则上升了1.3%。

        纳郡库存七月份地产新上市2,989个,库存总量为13,397个,其中住宅库存为10,877个,比六月份新上市的2,981个和住宅库存11,067分别表现为持平和下降了1.7%。与去年七月地产上市的3,141个相比下降了4.8%,相比住宅库存的10,415个则上升了4.4%。

        两郡租赁市场库存同比有所上升,其中苏郡升幅为9%。

        其中苏郡七月租赁库存为1,520个,比去年同期的1,394个上升了9%。

        纳郡七月租赁库存为1,430个,比去年同期的1,367个上升了4.6%。

2008年7月23日星期三

苏福克郡地产6月售价升7%

         据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年六月的表现为:两郡销量月比继续上升,同比降幅仍然较大。平均售价月比苏福克郡(以下简称苏郡)升、纳苏郡(以下简称纳郡)持平,同比均下降。地产上市价与成交价间的差额月比继续缩小,同比继续保持大距离状态。地产新上市数量小幅减少,库存依然很大。租赁市场库存同比小幅上升。具体特点有:

        两郡销量月比继续上升,同比降幅仍然较大。

        其中苏郡六月份销售量为878个,比五月份的756个上升了16%,比去年六月的1,081个下降了19%。苏郡今年一至六月共售出3,962个,同比去年同期的5,403个,下降了27%。

        其中纳郡六月份销售量为808个,比五月份的657个也上升了23%,比去年六月的1,017个则下降了21%。纳郡今年一至六月共售出3,670个,同比去年同期的4,835个,下降了25%。

        两郡平均售价月比苏郡升、纳郡持平,同比均下降。

        其中苏郡六月份为$460,500,比五月份的$430,500上升了7%,与去年同期的$476,500相比则下降了3.4%。

        纳郡六月份平均过户价为$576,900,与五月份的$577,400持平,比去年同期的$590,500也下降了2.3%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比继续缩小,同比继续保持大距离状态。

        其中苏郡六月份的4.6%比五月的5.2%下降了0.6个百分点,与去年六月的3.7%相比则上升了0.9个百分点。

        纳郡六月的5.6%与五月的5.8%相比则下降了0.2个百分点,与去年六月的4.4%相比还上升了1.2个百分点。

        两郡地产新上市数量小幅减少,库存依然很大。

        其中苏郡六月份地产新上市3,406个,库存总量达到18,638个,其中住宅库存达15,332个,与五月份新上市的3,611个和住宅库存15,098个相比分别下降5.7%和上升了1.5%。与去年六月地产新上市的3,996个相比少了590个,大幅下降了15%,与去年六月住宅库存的15,185个相比则上升了1%。

        纳郡库存六月份地产新上市2,981个,库存总量达到13,664个,其中住宅库存达11,067个,比五月份新上市的3,166个和住宅库存10,808个分别下降了5.8%和上升了2.4%。与去年六月地产上市的3,283个相比下降了9.2%,相比住宅库存的10,574个则上升了4.7%。

        两郡租赁市场库存同比小幅上升。

        其中苏郡六月租赁库存达1,526个,比去年同期的1,435个上升了6%。

        纳郡六月租赁库存达1,495个,比去年同期的1,373个上升了8.9%。

2008年7月16日星期三

地产经纪逆市取胜三招

        “我做地产经纪人时间不长,正好碰上市场转型,我周围有的同行被迫转行,有的做part time,但也有个别‘优秀者’照样做的挺好。是不是他们有什么秘诀和方法?”


        司马玲玲

        我不知道他们有没有秘诀,方法确有几招。从一般意义上讨论,地产买方市场对卖主来讲,是被动市场,对买家而言,却是主动市场,呈现出完全不同于卖方市场的特点。从整体经纪过程看,个案周期拖长,总体成本增高,成交率低,效益不高。但是,如同您讲的,其中不乏佼佼者,他们在市场变化中仍然大步向前。

        招数一,调整服务与报酬。高报酬一定是伴随着高质量服务前提的。而高质量服务的硬件是经纪人给雇主开出的服务项目广,程度深,内容丰富,切实有效。如果没有这些硬件摆在那里,雇主会觉得物所不值,也就不会满足经纪人较高报酬的要求。而高质量服务的软件是经纪人的声誉和当地社会对该经纪人的内心评价,也是该经纪人长期服务于社会,践行诚信,积累的无形资产。提供高质量服务,努力把个案做好,获取相应报酬,可以弥补成交率低带来的收入总量不足的缺陷。如果佣金太高,也会丧失竞争力,失去市场。

        一些经纪人认为,在市场竞争中采取低佣金的做法,有利于竞得生意。一定意义上看,是有其道理的,特别对那些竞争硬件软件水平都不高的经纪人来讲,更是生存之道。但这样做的缺点也很明显,在买方市场中,个案周期长所产生的高成本是显而易见的,如果收益少,甚至入不敷出,使得经纪公司无法支付广告、交通、租房、办公等基本费用,绝对影响经纪公司的实力积累和经纪人自身发展。如果这种做法可以勉强维持生计,也是在低层次上的重复。

        还有的经纪人折价服务,甚至搞“回扣”。这样做,涉嫌不当竞争,属于违反法律和职业道德的行为。

        法律从保护消费者利益着眼,还明确禁止经纪人间讨论佣金问题,以杜绝垄断市场的可能。本文无意单纯讨论佣金问题,只是在常识层面上泛泛而谈。

        我们可以看到一个很有意思的现象,许多人生病,急忙奔向被朋友推荐的大夫,他们既不向大夫问价,也不索要回扣。为什么?因为身体或者生命是第一位的,没有讨价还价的余地,是不计成本的。也因为由保险公司支付大部分医疗费。还因为医生是治病专家,除此以外,别无他途。

        同理,地产市场主体也要发掘到他们认为最好的地产专家为他们服务。这里没有保险公司埋单,也没有身体、生命那么重要,所以服务与价格的比值就是市场的核心。在现行地产市场中,大多数卖主们面临着地产本金的损失,他们渴望的不仅是经纪服务的结果,更注重经纪服务的质量。大多数买家面临着高库存、高利率的市场,有着难选、难谈、难贷、难过户等问题,同样渴望高质量的经纪服务。

        我们所在的同一市场里,有的经纪觉得像是“世界末日”,有的则更能证明自己的成功,更能提供出色的服务和创新的方法,无论市场呈现特点如何,都可游刃有余,这是做得职业与否的界限。

        招数二,先行获得佣金的做法悄然增多。经纪与市场主体约定,在经纪开始提供服务前,先获得约定佣金总额的50%到90%,在地产过户时,多退少补。操作方法有两种:一种是由雇主直接交付经纪;另一种是由第三人(诸如eCommission, Commission Express and Agent’s Advance)保管、核销。用来增加经纪人的现金流通量,支付推销成本和操作费用。

        招数三,减少成本。包括缩减交通费用,增大网络利用率,减少平面媒体广告,增大电子媒体广告等做法。

        如果你是位买家,有兴趣看新建房,在你实际去看房子之前,你的经纪人给你传送影像文字资料请你先看,要你先提供最大贷款数额证明等,请你别惊讶。这既是节约成本,也是提高效率的做法。

        油价攀升,物价上涨,经纪人成本增大。在没有确定你是否真的买得起地产的前提下,经纪会尽量减少轮子的驱动。所以,今天的买家手持贷款经纪人或者银行的预批信成了看房的前提之一。如果你没有10%以上的现金头款,大部分银行不会给你放贷,你和经纪人的看房活动都是瞎忙活。

        现今绝大多数买家上网找房,通过网络信息就可以做出取舍,当买家锁定极少数地产时,经纪才安排具体去看。这也是提高效率,节约成本的方法。所谓七成书面作业,三成实地工作,便是如此。

        如果说前两招是“开源”,这第三招就是“节流”。

2008年6月18日星期三

长岛地产5月售价降6%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年五月的表现为:两郡销量月比上升,同比降幅仍然较大;售价月比平均下降6%。同比平均下降了7.7%;地产上市价与成交价间的差额距离月比有所缩小,同比与四月份一样,继续保持大距离状态;地产新上市数量小幅减少,库存依然很大;租赁市场库存与承租维持在相对平衡的状态。具体特点有:

        两郡销量月比上升,同比降幅仍然较大。

        其中苏福克郡(以下简称苏郡)五月份销售量为756个,比四月份的614个上升了23%,比去年五月的986个下降了23%。苏郡今年一至五月共售出3,084个,同比去年4,322个,下降了29%。

        其中纳苏郡(以下简称纳郡)五月份销售量为657个,比四月份的508个也上升了29%,比去年五月的894个则下降了27%。纳郡今年一至五月共售出2,862,同比去年3,818个,下降了25%。

        两郡平均售价月比同比均下降。

        其中苏郡五月份为$430,500,比四月份的$450,100下降了4.4%,与去年同期的$470,400相比则下降了8.5%。

        纳郡五月份平均过户价为$577,400,比四月份的$624,500下降了7.5%,比去年同期的$620,200也下降了6.9%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额距离月比有所缩小,同比与四月份一样,继续保持大距离状态。

        其中苏郡五月份的5.2%与四月的5.3%基本持平,与去年五月的3.9%相比则上升了一点三个百分点。

        纳郡五月的5.8%与四月的6.4%相比则下降了0.6%,与去年五月的4.8%相比还上升了一个百分点。

        两郡地产新上市数量小幅减少,库存依然很大。

        其中苏郡五月份地产新上市3,611个,库存总量达到18,492个,其中住宅库存达15,098个,与四月份新上市的3,820个和住宅库存14,809个相比分别下降5.5%和上升了2.0%。与去年五月地产新上市的4,574个相比少了963个,大幅下降了21%,与去年五月住宅库存的14,956个相比则上升了1%。

        纳郡库存五月份地产新上市3,166个,库存总量达到13,486个,其中住宅库存达10,808个,比四月份新上市的3,280个和住宅库存10,486个相比分别下降了3.5%和上升了3.0%。与去年五月地产上市的3,686个相比下降了14.1%,相比住宅库存的10,405个则上升了3.9%。

        两郡租赁市场库存与承租维持在相对平衡的状态。

        其中苏郡五月租赁库存达1,598个,比去年同期的1,587个仅上升了11个。

        纳郡五月租赁库存达1,540个,比去年同期的1,356个上升了14%。

2008年6月10日星期二

过户前验房技术性很强

         “我们买的房要在两周内过户,经纪人要我们准备最后的验房工作。我们是第一次买房,不懂怎么做。请给我们一些指导性的建议好吗?”


        沈仲夏

        沈先生,这是一个往往被人们忽略而又很重要的事情。无论你是地产买卖,还是房屋租赁;无论你是卖主、买主,还是房东、房客,最后的验房是很关键的环节。它是交割前的认可,易手前的盘点,交付时的兑现,它是标的物权利义务的分水岭。

        作为买家的你,当你最后走进标的物时,请你不要轻信任何人,只相信你自己的判断。你可以雇请验屋师,也可以请有经验的朋友帮助。

        什么是过户前的验房(walk-through)?最后验房并不是房检,也不是一个重开谈判的时机,更不是一个合同生效的条件。过户前验房的主要目的是确信你所要买的地产质量条件与你最后敲定要买的质量条件基本一致,包括约定修理部分的完成。

        买家常常被安排在过户前的几个小时内去做验房工作,这就给买家造成了时间不充分的紧蹙感,意味着买家没有足够的时间仔细验收地产,就可能有遗漏部分。比如,打开洗碗机看到有水流入就关机,过户后发现热水管堵塞;再比如,过户后发现电源插座没电;阁楼有蜜蜂窝、或者鸟窝、或者蛇居、或者鼠窝等等。

        所以,时间的安排很重要,距过户时间太近——易疏;距过户时间太早——易损。笔者认为,提前一天比较合理。

        验收屋主已经搬出的房产要注意没人居住房产的易损、易坏部分。十分之九的卖主在房产过户前,为了避免约定在第三人保管帐户垫钱,都愿意提前搬出。有的搬出时间达数月之久。水、电、气管道电路系统,安全监视系统,白蚁测试处理管线等都是验房的重点。

        笔者建议买家在验房前,先列出拟检项目,验房时逐一过目、测试,发现问题,如有经纪人介入,应及时与经纪人沟通(经纪人实际上成了证人),尽量把问题目标制成图像作品。以第一时间将问题告知买家律师。下面是验房项目建议单:

        屋顶、墙壁、灯具及固定物,水管、水槽下管道,所有的家用电器,车库门开启器,门窗,便桶,屋顶、墙和地板,垃圾处理器,换气扇,中央吸尘设备,配电盘,取暖、空调设备,游泳池,网球场,(按摩)浴缸,自动灌溉设备,太阳能设备,园内植被,任何添附物、附着物。最后,还要看卫生打扫了没有。

        验收对卖主还没有搬出的房产时,笔者建议买家最好邀请卖主一起验房,卖主最清楚该房产什么地方尚存在问题(由于利益冲突,卖主一般情况下采取不合作态度),实践中要特别留心那些卖主拒绝合作的地产。对买家而言,向卖主问的两个最有价值的问题是:“什么是您已经作的改进?什么是您打算做而迄今未做的改进计划?”实践中也有买家自始至终见不到卖主的例外情况。

        验屋环节也是个交接的机会,诸如把水、电、卫、暖、油、气、园林绿化、泳池、白蚁、安全等服务公司的信息由卖主转给买家,把所有家用电器的使用保养说明材料留下。有些家电仍在保修期的要特别注明(一般情况下厂家保修是可以在所有权发生转移后继续有效)。同时,买家也可以善意地向卖主索要信件转寄地址。实践中,绝大多数地产卖主不愿让买家过户后知道自己的行踪。

        对新建房的验收,一定要安排两次。一次在过户前的一周,如果发现问题,可以要求补救性修理、添置、更换,也给建筑商留够时间。建筑商通常情况下是愿意陪同验收的。另一次在过户前的24小时内完成。

        无论是新建房还是二手房,如果在过户前的验收环节发现了问题,而且解决问题的义务方是建筑商(卖主),那么,过户时仍然可以约定解决方案。

2008年5月21日星期三

长岛售完陈货房得两年半

         长岛房市自2005年第三季度开始折转,市场消化能力渐弱,迄今销、租量勉强占到新上市地产的六分之一左右,绝大部分沉淀积压,变成了陈货。三年下来,库存越来越大,绝对数已经达到31,245个(包括住宅、商业用房和生地的出租和出售,其中住宅出售占82%)。按照四月份的销、租量1,122个来消化库存,需要28个月的想象绝对理论时间。既就是减去重复上市、售租互转和少量退市地产,那么纷至沓来的新上市地产,会把库存量继续扩充肿大。如果经济环境不发生根本性改变,用两年半以后的眼光看房市,病症会更重。

        长岛房市上升时期,销量一般可以达到新上市数量的二分之一以上,考虑重复上市和退市的因素,库存的积压不明显,那时平均滞市时间82天左右,对比现在的五个半月以上要短得多。

        同时,现在买卖双方的价格差幅平均达到5.8%左右。如一个地产70万的要价,被砍到66万成交的情况就不特别;一年前的4.2%价格差幅时,这个问题还不是个“急所”。最近几年许多标高价策略的卖主都经历了一降再降的过程。许多卖主一开始就低价上市,争取抢先售出。用几个月以后市场走低的眼光看,是聪明的策略。

        房产在市,只要地点、质量和价格三要素靠谱,就会吸引买家的注意,滞市时间就短。但我们常见在市房产的三要素中总有一项以上不靠谱,也就不难理解长期挂市的现象。许多卖主纷纷将售房转为出租,以求度过房市低谷期,一方面提高了出租住宅的上市量,同时也满足了持观望态度买家过渡租房的需要,客观上储备了大量的潜在买家。

        一部分买家认为,现在市场“三好一风险”,即价格和利率走低,选择余地大,尽管买到手就有开始贬值的可能,“该出手时就出手”了。买家中自住者远多于投资者,而投资者中只有少量个人/家庭敢于在现在做地产投资。追求房产实用价值者多于利益追逐者。市场上升时,实用价值和投资回报的双重目的得以实现;而现在大多数买家已经不奢求短期内投资有回报。

        与此同时,长岛两郡4月份经纪人办公室数量已降到1,639个(去年同期为1,769个,下降了7.2%),而当月销、租量只有1,122个,平均一个办公室不到0.7个。皇后区4月份相应有1,073个办公室(去年同期为1,117个,下降了4.0%),而当月销、租量只有444个,平均一个办公室只有0.4个。三年来,经纪人队伍中从事第二职业,转行的数量也在上升。

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛房市今年四月的表现为:两郡销量月比东升西降,同比与三月份情况一样,仍然大幅下降;两郡平均售价月比大幅上升,同比东降西升;两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升,同比与三月份一样,继续保持大幅度拉升状态;两郡库存月比同比均上升;住宅出租量增大,几乎占整个库存的10%。具体特点有:

        两郡销量月比东升西降,同比与三月份情况一样,仍然大幅下降。其中苏福克郡(以下简称苏郡)四月份销售量为614个,比三月份的575个上升了6.8%,比去年四月的843个下降了27.2%。其中纳苏郡(以下简称纳郡)三月份销售量为508个,比三月份的546个下降了7.0%,比去年三月的707个下降了28.0%。

        两郡平均售价月比大幅上升,同比东降西升。其中苏郡四月份为$450,100,比三月份的$431,300上升了4.4%,与去年同期的$455,700相比则下降了1.2%。纳郡四月份平均过户价为$624,500,比三月份的$584,700大幅上升了6.8%,比去年同期的$573,200也大幅上升了8.9%。售价的上升除了季节的原因,也与实施“刺激经济增长计划”拉动市场因素有关。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升,同比与三月份一样,继续保持大幅度拉升状态。其中,苏郡四月份的5.3%与三月的5.2%基本持平,与去年四月的3.7%相比则上升了一点六个百分点。纳郡四月的6.4%与三月的6.0%相比则上升了0.4%,与去年四月的4.9%相比还上升了一点四个百分点。

        两郡库存月比同比均上升,住宅出租库存量增大。其中苏郡四月份地产新上市3,820个,库存总量达到18,142个,其中住宅库存达14,809个,与三月份新上市的3,710个和住宅库存14,141个相比分别上升了3.0%和4.7%。与去年四月地产新上市的3,067个相比多出了753个,大幅上升了25.0%,与去年四月住宅库存的14,269个相比则上升了4.2%。

        其中纳郡库存四月份地产新上市3,280个,库存总量达到13,103个,其中住宅库存达10,486个,比三月份新上市的3,193个和住宅库存9,862个相比分别上升了2.9%和6.3%。与去年四月地产上市的3,067个相比上升了6.9%,相比住宅库存的9,984个则上升了5.0%。

        不容乐观的长岛房市是全国房市的缩影,房市不健康又是经济低迷的重要外症部分。联邦“刺激经济增长计划”法案和其它救市政策最终能不能奏效,目前结论还早。

2008年5月14日星期三

地产买家应知乙烯基(Vinyl)材料

        我在看房时,经纪人指着住宅外墙壁板给我说,“那是乙烯基(vinyl)材料,是最好的住宅外墙壁板。”是不是那么回事儿?

        孙冠群

        孙先生,这是一个好问题。好在具体,共同,实用,及时和必须上。就笔者观点看,乙烯基是相对好的住宅外墙壁板材料。

        现今大多数屋主和买家都遇到过乙烯基材料作为住宅外墙壁板(siding)的情况,许多人还知道乙烯基唱片,乙烯基地板,乙烯基手套等等,但也许并不知道乙烯基究竟是什么物质。

        乙烯基不是一种自然物质,它是一种人造合成物质,它是塑料的一种。它是从原油(或者天然气)中的乙烯(ethylene)和普通盐中的氯(chlorine)合成为聚氯乙烯(Polyvinyl Chloride 即PVC)树脂,被人们习惯称作乙烯基。

        乙烯基被科学家在上世纪20年代发明创造,具有更易制造、更加耐用、更加经济的特点,从那以后迅速普见在日常生活用品中。迄今乙烯基已经变成了世界第二大生产和销售的塑料树脂。乙烯基被广泛地使用在建筑方面,是由于它还有与其它材料容易融合成新制品的属性和它的可塑性,同时有一定的硬度、光泽度、耐酸碱度等特点,可以满足不同产品包括形状在内的需要。

图为长岛西那山(Mt.Sinai)住宅乙烯基树脂外墙壁板、栅栏和排水管。(摄影:赵利平)
        除此以外,乙烯基还有不易受潮、坚固、不同着色、透明或者不透明、低成本、寿命长、防虫蚀、易回收、容易再加工、美观、易清洗等特点。乙烯基树脂还是非常好的环境保护材料,它57%的部分从盐中提炼,43%的部分来自原油(或者天然气),与玻璃、纸张一样,可以重复利用的属性使它永远不会成为“废品”。与其它包装材料的生产相比,乙烯基树脂用料少,生产加工过程中功耗也低,释放的光热更低。因此,乙烯基树脂的人造合成成功是整个塑料树脂行业的革命。

        美国乙烯基树脂产品迄今几乎60%用在了建筑和设备方面。诸如,住宅外墙壁板、门窗框架、房顶、檐槽和落水管、地板、上下水管、排污管、灌溉管道、盛体衬垫、栅栏、扶手、装饰、电线管道、绝缘材料,防火喷洒管道等等。你如果到Home depot和Lowe’s去看看,乙烯基树脂材料产品的份额很大。与此同时,这种材料也被深入地运用在医疗、船舶、航空、教育、航天、通讯、军工、交通、科研、生物工程等行业里。上世纪中叶,乙烯基树脂产量和产品品种几乎变成了一个国家发达与否的标志性材料。

        但是,乙烯基树脂或者它的复合材料并不是囊括了所用住宅外墙壁板材料的优点。它有熔点低、质脆、易弯、隔热差等缺点。铺作地板易受刮伤,作住宅外墙壁板没有水泥、石砖墙的隔热好,抵御风雪灾害的能力也相对差,屋主室外放置BBQ烤炉距离过近会导致乙烯基树脂材料热变,硬物撞击易裂,阴暗潮湿墙面易着附污渍等等。这些缺点的存在,使它在干旱高温地区、自然灾害多发地区的住宅建筑使用量上大大减少,甚至不如传统的雪松木板。又由于隔热差,作住宅外墙壁板时往往加衬隔热层,安装成本也相应增大。

        物无完美。尽管如此,它的综合评比仍然高于其它住宅外墙壁板材料,仍然受长岛大多数独立房型屋主的青睐,也是框架型住宅的上乘用材。业内人士常押韵地说,“The vinyl is final。”

2008年4月16日星期三

长岛买方房市渐强

         据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛两郡房市今年三月的表现大体维持在二月的水平上。两郡销量月比微升,同比大幅下降;平均售价月比微升,同比微降;地产上市价与成交价间的差额月比差别不大,同比继续保持大幅度拉升状态;两郡库存月比上升,同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。具体特点有:

        两郡销量月比微升,同比大幅下降。其中苏福克郡(以下简称苏郡)三月份销售量为575个,比二月份的551个上升了4.4%,比去年三月的842个下降了31.7%。其中纳苏郡(以下简称纳郡)三月份销售量为546个,比二月份的517个上升了5.6%,比去年三月的766个下降了28.7%。

        两郡平均售价月比微升,同比微降。其中苏郡三月份为$431,300,比二月份的$415,900上升了3.7%,与去年同期的$444,900相比则下降了3.1%。纳郡三月份平均过户价为$584,700,比二月份的$587,400上升了0.5%,比去年同期的$593,200下降了1.4%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比差别不大,同比继续保持大幅度拉升状态。其中,苏郡三月的5.2%与二月的5.2%持平,与去年三月的3.8%相比则上升了一点四个百分点。纳郡三月的6.0%与二月的6.2%相比下降了0.2%,与去年三月的5.1%相比继续上升近一个百分点。

        两郡库存月比上升,同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。其中苏郡三月份地产新上市3,710个,库存总量达到17,478个,其中住宅库存达14,141个,与二月份新上市的3,426个和住宅库存13,739个相比分别上升了8.3%和2.9%。与去年三月地产新上市的4,509个相比下降了17.7%,与去年三月住宅库存的13,424个相比则上升了5.3%。

        其中纳郡库存三月份地产新上市3,193个,库存总量达到12,514个,其中住宅库存达9,862个,比二月份新上市的2,737个和住宅库存9,307个相比分别上升了16.7%和6.0%。与去年三月地产上市的3,546个相比下降了10%,相比住宅库存的9,260个则上升了6.5%。

        这种高库存、低销量、低价位、上市价与成交价间的大差额表现,是买方市场的部分重要特点。

2008年4月2日星期三

诚信为经纪对价值坚持所在

        “我几年前所接触的那位华人地产经纪人‘忽悠’了我。我由于第一次买房,没什么经验,相关知识很少,不能识别他的‘伎俩’,就糊里糊涂地上了当,受到了损失。以后,我知道了其中的猫腻,原打算告他,又觉得那位经纪人也是几个嗷嗷待哺孩子的父亲,也许正等米下锅,饥不择食,慌不择路吧;再说追回损失也要耗时费力,我就放弃了继续追究他责任的打算。请问,我做得对吗?”

        海伦 洪

        恕我直言,您做的有些欠妥。您之所以重提旧事,还是难以释怀,未愈合的伤口仍隐隐作痛。

        首先,对您被“忽悠”了表示同情,对您所涉损失表示惋惜,对您向我(同为地产经纪人)咨询表示诚挚的谢意,对您的怜悯心表示遗憾。为那位迄今未被追究责任尚还心安理得的同行略有负罪感。

        坚守诚信是每一个地产经纪人基本的职业道德。诚信是地产经纪人遵法守道的底线,越过诚信就是欺骗。诚信是地产经纪人对社会公共价值的承诺,而公共价值是符合绝大多数人利益的良心体现。经纪人的行为可用符合社会风格良心价值作为试金石,这杆秤既在法律道德的规范中,也在社会公众的心里。全社会要求地产经纪人认同这种良心价值观,践行诚信,经纪人本身也应该是认同这种价值观念的典范(请读者参阅2006年8月作者在《多维时报》发表《诚信——地产经纪职业道德的灵魂》一文。经纪人认同社会公共价值是选择经纪人职业的道德契约,是坚持的前提。经纪人坚持价值的同时,就是捍卫社会公共利益的努力,就是个人与社会匹配的默契。

        任何一位地产经纪人几乎每单生意都面临着是坚守职业道德还是放弃职业道德的选择,这种选择贯穿于整个职业生涯中。许多优秀的经纪人无不以诚信作为立业和立身的基石,都有坚持公共价值的共性,这种共性寓于个性之中,辩证统一,相得益彰。他们的这种坚持被社会完成了从认识到认同的过程。地产经纪人需要“认真” 二字,认真地认识、体会、操作和坚守诚信;地产经纪人也需要“掂量”二字,掂量诚信的份量等同于职业的生命。

        靠“忽悠”谋利的经纪人在侵犯了当事人利益的同时,也自毁了自己做人、做事的基础。我们也真看到了个别经纪人职业的“短命”,他们废弃诚信作为做事首捧,大搞坑蒙拐骗,结果被社会认识后,遭到排斥。他们的客户就局限于人生地不熟、尚未融入社区、对他们无从所知的新移民或外来户,而遭到知根知底当地老客户的唾弃。他们做一单生意,欺骗一位顾客,留下一片骂名,路就越走越窄。他们的行为有悖于社会公认的价值,不仅扰乱了市场,也败坏了行业。他们应“勿以恶小而为之,勿以善小而不为。”

        坚持诚信有时是要付出代价的。经纪人往往在激烈的市场竞争中,遭遇不当竞争的现象,竞争平台被破坏,竞争条件不平等。坚守诚信的经纪人就会面临失去顾客的境况,而不当竞争者却往往做成了生意。这对坚守诚信的经纪人是最残酷的挑战,他们作出宁可失去眼前利益、坚守社会公共价值、坚持职业道德底线,也不与其同流合污的选择。他们付出的是失去了眼前利益的代价,他们换回的是社会的承认和赞许,他们的道路因此会越走越宽广。

        坚持诚信有时需要勇敢。当经纪人面对个别当事人的不当请求,面对个别不当竞争的同行,要勇敢的说“不” !用法律和职业道德的要求解释、用社会公认价值的理念施以影响,劝其放弃不当请求或者不当竞争。《论语》言:“德不孤,必有邻。”相信社会公众的道义力量,坚持诚信者会得道多助。一个人如果把社会公认价值放在了首位,有了诚信的立身信念,就会正气在身,就可以产生宏大的力量,就可以战胜自己的怯懦,就会为公共价值信念而奋斗。

        地产经纪人的职业操守需要包括您在内的全社会的监督。作为被“忽悠”的当事人,您有权对其“忽悠”行为提出诉求并索要赔偿,您可以采用包括诉讼手段在内的方法捍卫您的利益。您今天的姑息是对明天社会的养奸,被怜悯的“他”会尝到“甜头”,是不会停止“忽悠”他人的。

        您大概有一个认识上的误区,也许是您作出这样选择的潜意识:那就是预设同情犯罪条件(即“生活困难者犯罪可以原谅”)。照此引而伸之,家有老母待养的盗窃犯,家境贫寒的妓女,孩子上学缺钱的贪污犯,负债而用劣质材料坑骗买主的建筑商,向商家强收保护费的黑社会,白拿赖账的市井无赖,利用职权索贿的国家公务人员等等,都可以被冠以“生活困难”,被公众谅解甚至免除法律的处分。

        您的“耗时费力”与您的实际损失相比也许不值(也许值),但是如果您果真采取了“追究”的行动,其社会意义会大于实际的损失赔偿。既可以捍卫公共价值的严肃性,又可以以儆效尤,起到警示作用,还可以剔除糟粕,端正行业风气,净化市场,甚至可以“治病救人”,还可以让世人避免听到某个孩子为他父亲曾经的不光彩行为蒙羞的祷告。

        以上论述和意见,供参考。

2008年3月26日星期三

纳苏郡房价2月同比升8%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛两郡房市今年头两个月表现复杂,令人眼花缭乱,却也喜忧参半。

        两郡月销量比和年销量比都在下降;平均售价东降西升,其中纳苏郡(简称纳郡,下同)同比升幅达8%,引人关注;地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%,纳郡两价差额突破6个百分点大关;苏福克郡(简称苏郡,下同)库存同比持平,而纳郡库存同比则微升。具体情况是:

        两郡月销量比和年销量比都下降。其中苏郡二月份销售量为551个,比一月份的588个下降了6.3%,比去年二月的731个下降了1/4。纳郡二月份销售量为517个,比一月份的634个下降了18%,比去年二月的625个下降了17%。

        两郡平均售价东降西升。其中苏郡二月份为$415,900,比一月份的$460,100下降了9.6%,与去年同期的$442,000相比也下降了5.9%。纳郡二月份平均过户价为$587,400,比一月份的$582,200则上升了0.9%,比去年同期的$543,600则大幅上升了8%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%。其中,苏郡二月的5.2%与一月的4.8%相比上升了0.4个百分点,与去年二月的4.0%相比则上升了1.2%。纳郡二月的6.2%与一月的5.9%相比上升了0.3%,与去年二月的5.1%相比上升了1.1%。这是房市进一步向买方市场倾斜的佐证,卖家已经不得不作出更大的让步。纳郡两价差额突破6个百分点大关,属当地自1997年来仅见。

        苏郡库存同比持平。二月份地产新上市3,426个,库存总量达到17,051个,其中住宅库存达13,739个,比一月份新上市的4,046个和住宅库存13,479个分别下降了15%和上升了1.9%。与去年二月地产新上市的3,470个相比持平,与住宅库存的12,766个相比上升了7.6%。说明库存量同比没有明显变化。

        纳郡库存同比微升。二月份地产新上市2,737个,库存总量达到11,943个,其中住宅库存达9,307个,比一月份新上市的3,207个和住宅库存9,136个相比分别大幅下降了14.7%和微升了1.9%。与去年二月地产上市的2,642个相比上升了3.6%,相比住宅库存的8,668个上升了7.4%。

2008年3月19日星期三

市场转变买方经纪增多

        据长岛地产经纪学校学员抽样调查发现,苏福克郡2007年买方地产经纪代理较两年前增加了一倍。对此现象,立即有人说是潮流所向。

        什么是买方经纪?被买方雇请、代表买方利益的地产经纪人称作买方经纪人,买家与地产经纪人之间的这种法律代理关系也相应称作买方经纪代理关系。它的形式要件是买家与经纪人之间达成一致的书面合同。经纪人以此合同约定,帮助买家找到相对合适的地产,代表买家利益与卖方谈判,争取买家的最大利益,保守买家秘密,对买家有说明交易程序步骤、解释专业词汇、建议方向等方面的义务,有向买家揭示所有关于卖方及其地产信息的义务,有从买家获得佣金的权利。在整个经纪代理活动中,遵守法律和职业道德,提供专业服务。买家是经纪人的顾主,卖方是经纪人的顾客。

        地产经纪学校有人把它叫做现代代理关系,用来区别传统的代理关系(卖方经纪代理关系),委实有些牵强。买方代理关系与卖方代理关系一直并存和发生在市场关系中,只是最近几年前者在数量上有所上升。一些买家从深层次上了解了它的内涵,觉得更有利于自己的利益,从而选择了这种代理关系。又由于市场发生了性质变化,选择买方经纪人的当事人多了起来,也就引起了人们的关注,但不能凭此就把买方代理关系硬说成是现代代理关系。

        有个很有意思的现象,许多华人买家以为经纪人带自己看房就一定是代表自己一方的,错啦!就现在纽约州地产市场上,绝大多数经纪人还是代表卖方、而不是代表买家的,买家是他们的顾客,并不是他们的雇主,他们的佣金由卖方承担。

        那为什么许多买家愿意支付经纪佣金,雇请经纪人,这不是“愚蠢”的举动吗?干吗要为卖方“节约佣金”呢?这些人认为:

        1.只有买方经纪代理在整个交易中才能全心全意代表买家,在交易中切实捍卫买家的利益。买方经纪代理置买家利益至上是法律和职业道德规范的义务。买方经纪代理违反它,就有受到处罚的风险;

        2.只有买方经纪代理才能在交易中真正为买方揭示地产价值、瑕疵等事实,说明市场信息和邻居状况;买方经纪代理在所有交易参与人中将为买家做别人不可替代的工作,那就是如实陈述客观事实;上市经纪人和上市公司因为受雇请法律关系的限制,不可能告诉买家许多将会对买家不利的事情,因为他们为卖方工作;

        3.受过专业训练的较高水平买方经纪专家会在买家出具价格承诺和反要约前反复核实标的物的价值,并展开技术性极强的价格谈判;

        4.因为只有代表买方的经纪代理不会卷入“卖方内部协商”情况,还可以避开步入同一公司的上市代理旋窝。在此情况下,卖方在谈判过程中不可能得知买家的底价,仅此,就可为买家节约一大笔;

        5.只有买方经纪代理才能坚持要买家雇请房检员,该房检员会视买家为雇主,而非顾客;

        6.上市经纪人和上市公司只代表卖方,不代表买家。他们的工作目的是帮扶卖方在最优惠的条件下获得最大利益;而买方经纪代理的工作目的是帮扶买家在最优惠的条件下获得最大利益;

        7.买方经纪代理会帮助买家选择筹措资金的方法,他们会建议买家得到抵押贷款经纪人或者银行的预先核准;

        8.佣金的支付说到底是买家购买地产价格的内容组成部分。即就是卖方经纪人从卖方获得的佣金也不例外。

        9.雇请买方经纪代理会使买家在整个交易中有安全感、依靠感和实惠感。

        一句话,物有所值。雇请买方经纪人划得来!

        这大概是买方经纪增多现象的内在原因。除此以外,市场因素的变化客观上成了买方经纪增多现象的外在原因。

        在买方市场中,市场向买方倾斜,买家比较主动,卖方的平均让价幅度增大,这就给买方支付经纪佣金创造了条件,买家可以用较低的价格买入地产,可把佣金负担转化到交易价格上。

        与此对应,在卖方市场中,买方经纪代理关系发生率较低,是因为购房价格偏高,绝大多数买家无力在买房款之外再有能力支付经纪佣金。他们宁可选择与上市经纪人或者卖方销售经纪人合作,也不愿再花钱雇请经纪代理;宁可选择风险伴随,也不愿花钱避免风险。

        尽管买方经纪倍增,绝对数仍然有限,距形成“潮流”尚有很大的空间。

2008年2月7日星期四

2007长岛房价与上年持平

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)最新市场信息统计表明,长岛2007年度房价水平好于该协会的预期,大体上与2006年相当(见该协会行业刊物《The REALTOR》2008年元月、二月合刊头版)。

        2007年长岛住宅平均过户价为$515,539,与2006年的$516,194相差无几。其中,纳苏郡2007年住宅平均过户价为$597,044,比2006年的$606,859下降了一点六个百分点。苏福克郡2007年住宅平均过户价为$465,458,比2006年的$456,419则上升了两个百分点。皇后区2007年住宅平均过户价为$481,168,比2006年的$493,253下降了二点五个百分点。

        另外,“长岛2006年房市平均售价比2005年的$498,895上涨了3.5%。其中纳苏郡上涨了$5,667达$606,859,苏福克郡上涨了2%达$456,419,而皇后区则跃升10%达$493,253(请参阅《多维时报》2007年2月9日《长岛房市趋稳验证预测》一文)。”

        该协会还认为,最近市场继续表现为“柔和”和“活跃”。去年12月份的市场库存比11月的库存要低,但比前年12月却高出了12%。库存中值价比前年也要低出4%,这说明卖主仍然在价格调整上继续发挥作用。

        与此同时,2007年全国房价比上年下降了1.4%。全美地产经纪协会(NAR)预期2008年房市会全面恢复或者上升一点八个百分点。

2008年1月25日星期五

租房操作10提示

        自2005年下半年以来,长岛两郡地产市场上逐渐积累了一群买房“等待族”,他们以市场停滞或还有下降可能作为基本判断而延后市场进入,以期以后可以买到更加便宜的住宅,他们尚可承受买房需求眼前压力,其中许多人是在延长现有租期的状态中等待着。作为租房房客,有些做法应该知道:

        带足相关文件。要与其他房客竞争单元住宅或者整个住宅,在与房东见面时,房客要带足包括申请,雇主和同事的书面推荐信函,资信证明和信用分数报告单在内的相关文件。

        审查租约。在正式签名前,房客要仔细地审查租约的全部条款。要把房客不接受的条款找出来与房东交涉,诸如:限制访客、饲养宠物、装潢变更、工作在家等等,直至完全达成协议。

        采用书面文件。为了避免双方以后发生争议或者误会,应该把双方约定的租约内容以书面的形式记录下来(以英语版为准),把双方以后修改租约口头或者书面的信件也都保存好。例如,房客要求房东作些房屋修理,应以书面要求为好,房客自己也留一份复印件。如果房东口头同意修理,房客最好再发给房东一封确认信件。

        保护房客的隐私权。继租金和安全押金之后,争议最多的就是房客隐私权。有些房东不经房客同意随意进入出租房(间),这是对房客隐私权的藐视和侵犯。一般来讲,房东事先要征得房客同意,紧急情况除外。

        修理要求。按照规定,房东给房客有提供“供人类居住的最低条件”之义务。包括不受天气影响的屋顶,水、电、暖、卫生和建筑安全等。如果该房屋没有达到上述标准或者失修,房客有一些选择的权利,诸如扣交租金用来自修、给政府指定的房检员打电话反映情况(房检员可以向房东宣传规定,还可以向房东发出修理要约)、也可以在房东拒绝修理后搬出(不承担以后的租金义务)。

        保持与房东的联系。如果住宅有问题,房客要与房东及时沟通。例如,房东对失修部分的修理一推再推,房客就要多次催促,甚至借助诉讼。

        购买房客保险。一般来讲,房东购买的保险并不包括由于失窃、或者由于他人损害、或者由于自然灾害的原因给房客造成的财产损失。房客保险也包括由于房客的粗心给第三人造成的损失,甚至诉讼赔偿。房客保险一般按年为350美元,最大赔偿金额为5万美元。房客也可以选择较小的保险额度。

        保护房客交付的安全抵押金。为了保护房客自己和避免任何误会发生,房客应该对租约内容清清楚楚,特别是安全押金的数额、使用、退换、扣除等约定。当房客搬入前,要做全面的清点,对瑕疵、缺损、损害部分要记录在案,编制陈述清单,双方保存。

        保护房客自身安全。要确信房客所在的建筑及邻居环境是安全的,如果需要,房客可以向房东提出安全修补要求。要获悉所在州和当地的出租房方面的规定,必要的安全设施一定要有,诸如防盗门、固定门锁、窗扣等。要留意和改进建筑物易受犯罪攻击的部位,还要获知当地暴力犯罪指数等。如果是暴力犯罪指数高的地区,房东有义务加强保护房客的措施。

        协商解决“逐客通知”。入住前,房客要有如何反对逐客通知的知识。如果房客确定房东是错误的,例如,房客没有收到合适的通知,房子变得不能再住了等,房客可以据理力争,拒绝被驱逐。但是,除非房客有有利于自己的法律和事实,否则,就是短视行为。因为任何房客一旦在驱逐通知案件中败诉,该房客经济上将会筑起少则千元,多则数万元的债台,还有信用等级大幅下降的结果并存,以后租房会变得非常困难。