Living Cultural Realty

2008年3月26日星期三

纳苏郡房价2月同比升8%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)统计资料显示,长岛两郡房市今年头两个月表现复杂,令人眼花缭乱,却也喜忧参半。

        两郡月销量比和年销量比都在下降;平均售价东降西升,其中纳苏郡(简称纳郡,下同)同比升幅达8%,引人关注;地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%,纳郡两价差额突破6个百分点大关;苏福克郡(简称苏郡,下同)库存同比持平,而纳郡库存同比则微升。具体情况是:

        两郡月销量比和年销量比都下降。其中苏郡二月份销售量为551个,比一月份的588个下降了6.3%,比去年二月的731个下降了1/4。纳郡二月份销售量为517个,比一月份的634个下降了18%,比去年二月的625个下降了17%。

        两郡平均售价东降西升。其中苏郡二月份为$415,900,比一月份的$460,100下降了9.6%,与去年同期的$442,000相比也下降了5.9%。纳郡二月份平均过户价为$587,400,比一月份的$582,200则上升了0.9%,比去年同期的$543,600则大幅上升了8%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%。其中,苏郡二月的5.2%与一月的4.8%相比上升了0.4个百分点,与去年二月的4.0%相比则上升了1.2%。纳郡二月的6.2%与一月的5.9%相比上升了0.3%,与去年二月的5.1%相比上升了1.1%。这是房市进一步向买方市场倾斜的佐证,卖家已经不得不作出更大的让步。纳郡两价差额突破6个百分点大关,属当地自1997年来仅见。

        苏郡库存同比持平。二月份地产新上市3,426个,库存总量达到17,051个,其中住宅库存达13,739个,比一月份新上市的4,046个和住宅库存13,479个分别下降了15%和上升了1.9%。与去年二月地产新上市的3,470个相比持平,与住宅库存的12,766个相比上升了7.6%。说明库存量同比没有明显变化。

        纳郡库存同比微升。二月份地产新上市2,737个,库存总量达到11,943个,其中住宅库存达9,307个,比一月份新上市的3,207个和住宅库存9,136个相比分别大幅下降了14.7%和微升了1.9%。与去年二月地产上市的2,642个相比上升了3.6%,相比住宅库存的8,668个上升了7.4%。

2008年3月19日星期三

市场转变买方经纪增多

        据长岛地产经纪学校学员抽样调查发现,苏福克郡2007年买方地产经纪代理较两年前增加了一倍。对此现象,立即有人说是潮流所向。

        什么是买方经纪?被买方雇请、代表买方利益的地产经纪人称作买方经纪人,买家与地产经纪人之间的这种法律代理关系也相应称作买方经纪代理关系。它的形式要件是买家与经纪人之间达成一致的书面合同。经纪人以此合同约定,帮助买家找到相对合适的地产,代表买家利益与卖方谈判,争取买家的最大利益,保守买家秘密,对买家有说明交易程序步骤、解释专业词汇、建议方向等方面的义务,有向买家揭示所有关于卖方及其地产信息的义务,有从买家获得佣金的权利。在整个经纪代理活动中,遵守法律和职业道德,提供专业服务。买家是经纪人的顾主,卖方是经纪人的顾客。

        地产经纪学校有人把它叫做现代代理关系,用来区别传统的代理关系(卖方经纪代理关系),委实有些牵强。买方代理关系与卖方代理关系一直并存和发生在市场关系中,只是最近几年前者在数量上有所上升。一些买家从深层次上了解了它的内涵,觉得更有利于自己的利益,从而选择了这种代理关系。又由于市场发生了性质变化,选择买方经纪人的当事人多了起来,也就引起了人们的关注,但不能凭此就把买方代理关系硬说成是现代代理关系。

        有个很有意思的现象,许多华人买家以为经纪人带自己看房就一定是代表自己一方的,错啦!就现在纽约州地产市场上,绝大多数经纪人还是代表卖方、而不是代表买家的,买家是他们的顾客,并不是他们的雇主,他们的佣金由卖方承担。

        那为什么许多买家愿意支付经纪佣金,雇请经纪人,这不是“愚蠢”的举动吗?干吗要为卖方“节约佣金”呢?这些人认为:

        1.只有买方经纪代理在整个交易中才能全心全意代表买家,在交易中切实捍卫买家的利益。买方经纪代理置买家利益至上是法律和职业道德规范的义务。买方经纪代理违反它,就有受到处罚的风险;

        2.只有买方经纪代理才能在交易中真正为买方揭示地产价值、瑕疵等事实,说明市场信息和邻居状况;买方经纪代理在所有交易参与人中将为买家做别人不可替代的工作,那就是如实陈述客观事实;上市经纪人和上市公司因为受雇请法律关系的限制,不可能告诉买家许多将会对买家不利的事情,因为他们为卖方工作;

        3.受过专业训练的较高水平买方经纪专家会在买家出具价格承诺和反要约前反复核实标的物的价值,并展开技术性极强的价格谈判;

        4.因为只有代表买方的经纪代理不会卷入“卖方内部协商”情况,还可以避开步入同一公司的上市代理旋窝。在此情况下,卖方在谈判过程中不可能得知买家的底价,仅此,就可为买家节约一大笔;

        5.只有买方经纪代理才能坚持要买家雇请房检员,该房检员会视买家为雇主,而非顾客;

        6.上市经纪人和上市公司只代表卖方,不代表买家。他们的工作目的是帮扶卖方在最优惠的条件下获得最大利益;而买方经纪代理的工作目的是帮扶买家在最优惠的条件下获得最大利益;

        7.买方经纪代理会帮助买家选择筹措资金的方法,他们会建议买家得到抵押贷款经纪人或者银行的预先核准;

        8.佣金的支付说到底是买家购买地产价格的内容组成部分。即就是卖方经纪人从卖方获得的佣金也不例外。

        9.雇请买方经纪代理会使买家在整个交易中有安全感、依靠感和实惠感。

        一句话,物有所值。雇请买方经纪人划得来!

        这大概是买方经纪增多现象的内在原因。除此以外,市场因素的变化客观上成了买方经纪增多现象的外在原因。

        在买方市场中,市场向买方倾斜,买家比较主动,卖方的平均让价幅度增大,这就给买方支付经纪佣金创造了条件,买家可以用较低的价格买入地产,可把佣金负担转化到交易价格上。

        与此对应,在卖方市场中,买方经纪代理关系发生率较低,是因为购房价格偏高,绝大多数买家无力在买房款之外再有能力支付经纪佣金。他们宁可选择与上市经纪人或者卖方销售经纪人合作,也不愿再花钱雇请经纪代理;宁可选择风险伴随,也不愿花钱避免风险。

        尽管买方经纪倍增,绝对数仍然有限,距形成“潮流”尚有很大的空间。