长岛房市自2005年第三季度开始折转，市场消化能力渐弱，迄今销、租量勉强占到新上市地产的六分之一左右，绝大部分沉淀积压，变成了陈货。三年下来，库存越来越大，绝对数已经达到31，245个（包括住宅、商业用房和生地的出租和出售，其中住宅出售占82%）。按照四月份的销、租量1，122个来消化库存，需要28个月的想象绝对理论时间。既就是减去重复上市、售租互转和少量退市地产，那么纷至沓来的新上市地产，会把库存量继续扩充肿大。如果经济环境不发生根本性改变，用两年半以后的眼光看房市，病症会更重。
长岛房市上升时期，销量一般可以达到新上市数量的二分之一以上，考虑重复上市和退市的因素，库存的积压不明显，那时平均滞市时间82天左右，对比现在的五个半月以上要短得多。
同时，现在买卖双方的价格差幅平均达到5.8%左右。如一个地产70万的要价，被砍到66万成交的情况就不特别；一年前的4.2%价格差幅时，这个问题还不是个“急所”。最近几年许多标高价策略的卖主都经历了一降再降的过程。许多卖主一开始就低价上市，争取抢先售出。用几个月以后市场走低的眼光看，是聪明的策略。
房产在市，只要地点、质量和价格三要素靠谱，就会吸引买家的注意，滞市时间就短。但我们常见在市房产的三要素中总有一项以上不靠谱，也就不难理解长期挂市的现象。许多卖主纷纷将售房转为出租，以求度过房市低谷期，一方面提高了出租住宅的上市量，同时也满足了持观望态度买家过渡租房的需要，客观上储备了大量的潜在买家。
一部分买家认为，现在市场“三好一风险”，即价格和利率走低，选择余地大，尽管买到手就有开始贬值的可能，“该出手时就出手”了。买家中自住者远多于投资者，而投资者中只有少量个人/家庭敢于在现在做地产投资。追求房产实用价值者多于利益追逐者。市场上升时，实用价值和投资回报的双重目的得以实现；而现在大多数买家已经不奢求短期内投资有回报。
与此同时，长岛两郡4月份经纪人办公室数量已降到1，639个（去年同期为1，769个，下降了7.2%），而当月销、租量只有1，122个，平均一个办公室不到0.7个。皇后区4月份相应有1，073个办公室（去年同期为1，117个，下降了4.0%），而当月销、租量只有444个，平均一个办公室只有0.4个。三年来，经纪人队伍中从事第二职业，转行的数量也在上升。
据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛房市今年四月的表现为：两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降；两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升；两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态；两郡库存月比同比均上升；住宅出租量增大，几乎占整个库存的10%。具体特点有：
两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降。其中苏福克郡（以下简称苏郡）四月份销售量为614个，比三月份的575个上升了6.8%，比去年四月的843个下降了27.2%。其中纳苏郡（以下简称纳郡）三月份销售量为508个，比三月份的546个下降了7.0%，比去年三月的707个下降了28.0%。
两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升。其中苏郡四月份为$450，100，比三月份的$431，300上升了4.4%，与去年同期的$455，700相比则下降了1.2%。纳郡四月份平均过户价为$624，500，比三月份的$584，700大幅上升了6.8%，比去年同期的$573，200也大幅上升了8.9%。售价的上升除了季节的原因，也与实施“刺激经济增长计划”拉动市场因素有关。
两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态。其中，苏郡四月份的5.3%与三月的5.2%基本持平，与去年四月的3.7%相比则上升了一点六个百分点。纳郡四月的6.4%与三月的6.0%相比则上升了0.4%，与去年四月的4.9%相比还上升了一点四个百分点。
两郡库存月比同比均上升，住宅出租库存量增大。其中苏郡四月份地产新上市3，820个，库存总量达到18，142个，其中住宅库存达14，809个，与三月份新上市的3，710个和住宅库存14，141个相比分别上升了3.0%和4.7%。与去年四月地产新上市的3，067个相比多出了753个，大幅上升了25.0%，与去年四月住宅库存的14，269个相比则上升了4.2%。
其中纳郡库存四月份地产新上市3，280个，库存总量达到13，103个，其中住宅库存达10，486个，比三月份新上市的3，193个和住宅库存9，862个相比分别上升了2.9%和6.3%。与去年四月地产上市的3，067个相比上升了6.9%，相比住宅库存的9，984个则上升了5.0%。
不容乐观的长岛房市是全国房市的缩影，房市不健康又是经济低迷的重要外症部分。联邦“刺激经济增长计划”法案和其它救市政策最终能不能奏效，目前结论还早。
没有评论:
发表评论