Living Cultural Realty

2010年3月22日星期一

Short Sale亏在当前赢在未来

        问:我们05年在长岛51万买了独立一家庭自住房,首付款20%,80%(40万8千)是贷款,固定利率,期限30年。06年为女儿上大学,我们从房子本金里又贷了2万5千元,使贷款总额上升到43万3千,迄今还贷才几千块。我先生09年底被公司解雇,我们的供贷月付一下子就中断了,我们只有卖房还贷这一条路可走。今年初,房子被估市场价值为39万4千,房价远低于贷款总额。假如我们按市场的价值卖了房,本金无回不用说,减去销售成本,剩下不到38万,根本还不了全额贷款。银行与我们紧锣密鼓商讨的各种解决方法都走到了尽头。听朋友说,Short Sale 是较好的选择。请问什么是Short Sale?为什么算是好的选择?都有哪些程序?

        顾帆蕾

        答:这是一个复杂而又时兴的话题,面对街头巷尾那许多正在市场Short Sale的地产,人们由关注到热议,再到细究,正在深刻影响着每一个临近的屋主和他们所拥有的地产。最近几年,也锻炼出了一批Short Sale方面的经纪专家。

        依我看,您的情况已经具备了Short Sale的条件,在您理解了它的定义和内涵之后,您还得完成必需的程序,才能实现地产上讲的Short Sale,对您的情况来讲,它不失为一种较好的选择。

        Short Sale 在中文里对应的词,意译为“卖空”,这显然不能反映和涵盖地产上的这种性质的销售概念。由于中文没有合适的概念对应,大多数华人地产从业者在中文服务的时候喜欢直接用英文“Short Sale”。

        Short Sale,按我的理解是附条件的“甩卖”,或者协议“亏卖”,它是地产贷款人由于不动产抵押物的实际价值已经小于其所欠债务的总额,又出现了按揭月供困难的情况,经与出贷人商讨的各种维持现状的努力和还款方案(包括修改贷款协议)均不能奏效,为避免进入法拍程序,相对保护贷款人和出贷人的信用,而达成相互让步的协议之后,进行销售和清算的一种特殊售房形式。也有人称它为法拍前程序。

        对于出贷人来讲,Short Sale比进入法拍程序更节约时间和成本。法拍一般要18个月到24个月的时间才能完成,而Short Sale,一般6到9个月就可以完成。法拍的成本要比Short Sale高出许多。同时,出贷人为减少不良贷款,保持良好信誉和形象,减低政府监视力度,减少自己拥有卖不掉的地产数量,有动力愿意接受“吃亏”。

        我认为,对您也有许多好处:

        1,您可以按照您与出贷人达成的远低于您的实际欠款额还款。比如您现在欠款是43万,而您的不动产的市场价是39万,您完全有可能与银行协商售后宽免差额债款,被宽免债款额是可以协商的。

        2,按照规定,2007年元月以后,当事人主要住宅在Short Sale后,不再导致银行发出所原谅债额1099的结果。您的情况也符合这一条(布什总统2007年签署H. R. 3648 法案,主要住宅抵押贷款宽免部分不被课税)。

        3,您们虽然已经有迟付月供的不良信用记录,但由于与出贷人达成了Short Sale协议和实际地履行了该协议,您们以后的信用度将不再会因此遭到伤害,为您先生以后再就业和再买房创造条件。

        4,您维护了更多的自尊,避开了许多麻烦和尴尬,不被陷入法拍程序。因为政府介入法拍程序时,既有帮助解决问题的一面,又有伤害问题人的一面。

        5,迅速摆脱压力。

        但是,绝大多数情况下,您从售房中是得不到任何现金回报的。

        所以,Short Sale既有利于贷款人一方,又有利于出贷人一方,虽然借贷双方都有损失,但相比法拍程序,双方的损失都要少得多。这是利弊权衡取其轻,明智的选择。看似双亏,实为双赢。亏是相对的,赢是绝对的。亏在当前,赢在未来。这体现了双方都能在困境中理智地寻找出路,都能在小亏和大赢中计算得失。反映了双方都有在困境中立即抽身的积极态度,不在障碍中过于纠缠,都懂得纠错付出代价的道理,都有让步的大度和经营的智慧,更有从现实出发着眼未来的气魄。

        粗线条的程序有:

        您可以通过经纪人来卖您的不动产。

        * 由经纪人汇总所有该地产的基本信息备用。

        * 您必需给您的经纪人提供书面的《财务处理授权委托书》,包括您的抵押贷款帐号,社安号和代表您与银行交涉的权利内容。

        * 您还得给银行写出《困难信》,介绍情况,解释问题所在和还款困难,更主要的是让出贷人知道您已经频临破产。

        * 您还得给您的经纪人提供您过去2年的纳税情况,不动产清单,银行帐户,股票,债券和其它利益所得。除此以外,您的工作状态和收入情况也是必需提供的。

        * 您还得在《经纪代理关系自白书》和《铅漆自白书》上签字,您或许还要填写《不动产状况自白书》。

        2,由您的经纪人代表您接触出贷人,与其谈判,完成许多表格,出贷人会在30天内做出答复。双方一旦达成书面协议,您就可以终止还贷义务了。

        3,由您的经纪人上市您的不动产,寻找买家,进入实际的销售阶段。

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