Living Cultural Realty

2010年8月29日星期日

经纪涉险经历:原告假公干扰 律师助理取证受伤

        上周,长岛地产经纪合作协会( MLSLI )召开第 28 区经纪公司业主和经理会议( 业内称为“片会”( ZONE MEETING ) )。会前大家聊天,不经意把话题集中在新一期经纪刊物经纪日常最危险的 6 种情况》的文章上,大家分述各自公司发生过的一些危险事情,足有七、八个故事。我以前也遇到过经纪服务过程中的危险情况,可从整体经纪从业的危险层面上还真的没有认真思考过。

                                                                                   (一)

        我的涉险经历与文中提到的 6 类都不同。记得是 04 年的夏天,我为一位卖主卖地,找来买家签了合同,卖主却被那块地的几个邻居告到法庭,说是非法侵占和合法蚕食的纠纷。卖主律师派她的助手来实地取证,时间偏偏选在下午。这位律师助理平日里出入写字楼,身坐电脑旁,突然派他在一片森林里找出地界和非法侵占的证据,确实太难为他了。日落前20多分钟他电话要我帮他,我赶到那里时,已是傍晚了。

        我知道律师取证与经纪业务无关,虽然我们同时受雇于同一业主,我也没有义务帮他。可是,以此推脱不帮他,他完不成任务,就会影响案件的方向,案件的结果就会影响卖主售地的合法性,进而决定买卖合同的有效性。所以,帮他就是帮卖主,也就是帮自己。我这样胡乱地给自己找逻辑去开脱。其实,卖主离开纽约前的叮嘱让我心里一直有要帮他卖掉这块的愿望。

        卖主为这块地投入了他们半生积蓄,本打算自己用,现因故被迫卖地,异地从头开始,急需这地的收入他乡发展。现在事态发展得我早已不能左右,只希望律师能把这官司赢了,现在我可以为律师做些事情,就不该再里外分得那么清了。

        我见他 30 岁左右,白人小伙,偏瘦,白衬衣扎到裤腰里,红色领带上面的图案在微弱的晚霞中仍依稀可见,还穿着时髦的黄色软皮鞋。我心想,就这行头,还要钻树林丈量,摸黑拍照片?建议他明天再来,可他有很强的理由就得今天干完。如果就他自己没有我,今天这事我看真有些悬。

        我用我备用的手提聚光灯指示标志物,以帮他确定地的周界。地有一英亩多,还算方正,地的东面和北面有住宅相邻,向西申延到更大的森林里,向南与一条我们正站着的东西向公路挨着。我一边说,一边用手里的聚光灯光柱指指点点到相关的物体上。当光柱扫过东面住宅二楼的窗户时,看见有人向外张望。我下意识地将光柱立即移到地西的树稍上。天刚擦黑,有人用聚光灯探射住宅的行为,不属违法,也涉嫌非法。我晃动光柱的动作,相信律师助理是看到的。

        他听完了我的介绍后,诡异地对我说,这东面和北面的邻居就是原告。说话时脸上有一丝不易察觉的心悸,好像我们是贼一样。他这表情使我心里掠过一道别意,难道律师民事取证有必要这么紧张吗?既就是有人看到我们,我们又不是进入到他们的地界里,算不上非法侵入;既就是用聚光灯扫了一下民宅的窗户,也构不成偷窥,有什么好怕的?

        我和他从地南的公路边步入林子前的时刻,他左右张望的动作就像小偷翻越围墙前看看街上有没有人看见自己一样。看来他还不能准确地把握这次取证行为的性质和还没有与行为性质一致的稳定心态。

        我们必须对蚕食(侵占)的围网、栅栏一类的物证拍照,用激光测距仪量出相互关系,为的是把蚕食部位与整个土地的关系能在以后的书面文字上反映出来。这激光测距的仪器也是我带的,这位助理斜肩挎的包里好像除了电脑就仅有个照相机了。我们又是说话,又是聚光灯,又是激光测距,又是从东到西,从南到北,从外到里的窜来走去。在 15 分钟里,这位律师助理的白衬衣已经被树枝的灰尘和树叶的绿色染成了绿灰白相间的花衬衣,可他不在乎这个,我感觉他最在乎的还是住在附近的原告们,生怕惊动了他们似的。他的动作很麻利,很到位,也很专业,有一种争分夺秒的紧张感。我被他的情绪感染着,尽力地配合着他。暗忖,在美国做个民事诉讼律师的助理还真的不容易。他抱怨道,这些栅栏被树冠遮着,卫星图片看不到。否则,就不用这么辛苦地干了。

        不料,突然一个男高音从南面的路上传过来,伴随着穿过树林的手电光,严厉地喝叫我们出来!那个手电发光点所带来的恐怖感远远大于它的物理性能。

                                                                                (二)

        我用手里的聚光灯向着声源的方向和手电光源照过去, 20 米外,隐约看到一个警察站在林边,我们被迫出来应答询问。我在移动脚步从树林里走出来的大约 1 分钟内已经回答了我们的身份和来此目的的问题。这位 50 岁出头的白人警察说话时还不停地晃动着手里的手电,在我们的脸上和身上来回地移动电光。我出于礼貌,等站在警察面前时就立即关掉了我手里的手提聚光灯。

        我在一出来树林的几秒钟内,注意到没有警车停在视觉可及的几个路灯照亮的范围内,说明警察是步行过来的,也没有同伴相随。在这黑夜的郊外执勤,仅一个警察又没有驾警车,突然出现这里,好像不合情理。一丝疑惑掠过脑海。

        可面对腰枪跨铐的警察叔叔,律师助理像一个做错事的小学生被校长示众一样,战战兢兢的样子很好笑。在查看了我们的证件,工具和询问了目的之后,警察说,我就住在东面的房子里,接到举报说,有人非法入侵我们这里,这是我到这里的原因。

        这倒让我放心了许多。警察是原告的身份已毫无疑问,我知道最终警察也不会带我们去任何地方,因为那样做的后果对他自己不利,他一定会驱赶我们离开这里。这是我们的身份和到这里来所做事情的性质决定的。所以,我从里到外没有一点儿怯意。警察到这里来完全是我们的灯光、声音和活动引起了他的注意,职业的敏感让他推测我们的活动与正在审理的案件有关。从原告的立场出发,他不希望我们顺利取证,他想利用警察的身份来了解情况,吓唬和骚扰我们取证。果真,他呵斥我们离开,不能继续停留这里。

        我估摸我们想要的证据都已经有了,也是该离开的时候了。就向警察表示服从他的命令。其实,我们也没有其它选择。

        我们的那位律师助理,被吓得气喘吁吁,腿脚发软。一听说放行,撒脚就跑,这突然的奔跑使他的身体姿势变形得厉害,咧咧蛐蛐地刚到车门边,就重重地甩靠在车身上,车内灯光下他手忙脚乱地发动汽车的动作被隔着玻璃窗 8 米开外的警察叔叔看得真切,路灯下从那位警察嘴角露出的得意可以推测他龌龊的动机。

        车刚移动了几米,律师助理就猛踩刹车,他的记事本和文件包还在树林里,下车直冲向我,问我要不要去取?我说当然要取。他犹豫了 2 秒钟,然后要我去取,看得出他还在怕那位不远处的警察叔叔。我说我陪你去取。我们的谈话,警察都听得见。他没有阻止我们,算是默认,我们也没有向他请求要再入树林,就直接从我们刚刚出来的林子与路边的那个部位走进了林子。

        树林里,往回走,他走在前面,好让我的聚光灯为他照着路,好像没有按原路返回。突然,一声咔嚓,他的左小腿被一个猎夹夹住了,他那一声歇斯底里的嚎叫能传出半英里外。树林里聚光灯光下的鲜血呈褐色,顺着他的踝关节往下淌。他被这突然的意外和一直持续的惊吓完全整虚脱了,在一声大吼之后,竟然晕了过去。

        路边站着的那位警察叔叔闻嚎也进入了林子,稍微定了定神,就给我说,快打 911 吧。说完就关掉手电,立即摸黑把自己消失在漆黑的林子里。这时候的他已经不把自己当警察看了,而是担心暴露自己原告的身份而遭到假公济私的究责。

        我在医院等律师助理从手术室出来已经是 11 点 40 分了。

        事后,他请我吃饭,说是受伤按时完成任务,受到了老板英雄般的赞许和鼓励,自己在律师楼里也很有形象,要当面感谢我的帮助。

        这件事情不能算是危险,却也惊险有加,事后想起还真有些后怕。如果那位警察(原告)“执法”过当,如果我们被毒蛇咬着,如果我被猎夹夹住,如果我们被树枝刮伤,如果我们的车胎被人扎破,真不知会发生什么。这件事我一直没有告诉包括卖主在内的任何人。只是在上周的片会上,在大家都在讲同类故事时,激情脱口般地凑个自己的故事讲讲。回来整理成文字,发在博客上,算是一个特殊的工作记录吧。

推荐:个人安全专家网站

2010年8月23日星期一

新型家用油罐可露天摆放

        问:我们是07年年初的冬天通过您的中介在长岛买的房,当时您给我们建议买房后,过几个月天气转暖时,把埋在地下的油罐启出来,安装一个地表上面的油罐,为此,您还专门撰写了《地下油罐必须挖掉》的文章,发表在《多维时报》和您的博客网页上。但由于我们自己的原因,把这事拖了3年多没做。

        现在我们要做这件事了,可不知换什么样的新油罐合适?我们想听听您的建议。

                                                                                                                                      索非亚 贺

图1为启出地下油罐的网上照片。
        答:格兰比绿盾油罐(GRANBY GREENSHIELD TANK),这是我认为目前长岛一家庭独立住户安装油罐不错的选择。

        首先,整体油罐采用革新技术,选用硬度很强的钢材(ASTM A-1011),采用内部焊接技术,压力测试每平方英寸达到5-7磅,容积可以有275到330加仑的选择,运输和安装都很方便。
       
图2为格兰比绿盾油罐普通型,聚氨酯涂在外面。
        其次,底部采用双层设计,加装泄漏检测器。

        第三,涂抹抗紫外(UV)和御寒的材料,材料本身对环境无害,所以可以采用露天摆放的方式。“强于自然,保护自然”。

        第四,内或外涂有聚氨酯(polyurethanes)。所谓聚氨酯,是指主链含—NHCOO—重复结构单元的一类聚合物 。英文缩写PU。由异氰酸酯(单体)与羟基化合物聚合而成。由于含强极性的氨基甲酸酯基,不溶于非极性基团,具有良好的耐油性、韧性、耐磨性、耐老化性和粘合性。用不同原料可制得适应较宽温度范围 (-50~150℃) 的材料,包括弹性体、热塑性树脂和热固性树脂。高温下不耐水解,亦不耐碱性介质。
图3为格兰比绿盾油罐双墙型(Double-Wall)。
       
        聚氨酯弹性体用作滚筒、传送带、软管、汽车零件、鞋底、合成皮革、电线电缆和医用人工脏器等;软质泡沫体用于车辆、居室 、服装的衬垫 ,硬质泡沫体用作隔热 、吸音、包装、绝缘以及低发泡合成木材,涂料用于高级车辆、家具、木和金属防护,水池水坝和建筑防渗漏材料,以及织物涂层等。胶粘剂对金属、玻璃、陶瓷、皮革、纤维等都有良好的粘着力。此外聚氨酯还可制成乳液、磁性材料等。

        第五,厂家交保200万美元,旨在向客户提供至少20年的保修和保险计划。

        所以,被厂家自信地宣传为最安全、最靠得住和最信得过的家用油罐。


图4为格兰比绿盾油罐双墙型刨析图,聚氨酯涂在里面。图2、3、4均摘自格兰比网站。


















相关视频链接1,关于品牌 ECOGARD:
http://www.granbytanks.com/video/video_ecogard_en.html

相关视频链接2,关于品牌 Protec20:
http://www.granbytanks.com/video/granby20plus_video.html

2010年8月21日星期六

为恢复农村买房担保法案喝彩

        今年七月下旬,奥巴马总统签署法案,恢复《农村低收入一家庭购房联邦担保法》(the single-family rural housing program),作为重要的财政法案的补充内容。相关信息可以在联帮政府农业部(USDA)的网页上查到。这个法案旨在为低收入家庭在农村地区贷款买房提供政府担保,继续帮助农村家庭实现他们拥有住房的美国梦。

        而实际上,在今天美国的经济形势下,这个法案随时都可以因为缺钱而被迫中止。在政治家的眼里,这像是奥巴马政府又开出的一张空头支票,用来争取中期大选的选票。可在我,一个地产经纪人眼里,还是要为它大声喝彩的。我认为,首先,法案的存在是政府拨款的先决条件,如果连法案都没有,就失去了政府拨款的前提。其次,钱多就多办事,钱少就少办事,暂时没钱就暂时停止,不要一没钱就把门彻底关上,就把法案也废止了。等到有钱可以拨付担保时,却因为缺少法律而没有拨付的依据。毋庸置疑,该法案的恢复执行,一定会使一些条件合格的民众获益。只要老百姓获益,哪怕就一部分老百姓,我们就应该支持,就没有理由不为它叫好。

        有人认为,当政府没钱担保时,就应该废止法案,不然就会造成符合条件的民众得不到担保,使法案形同没有,为维护法律形象,就应该废止。

        其实,解决这个问题的方法很简单,那就是明确该法律富有财政上的弹性和时效上极大的灵活性。

        还有一个普遍存在的实际问题,那就是做各种各样的房屋检验所花时间过长,还要对申请人的收入做严格的审查等繁复程序,有时好不容易都做完了,手续齐全了,可政府的钱没了。我认为,这不要紧,努力和坚持是我们做任何事情必须要有的信念。一部分人的运气不好,并不代表所有人的运气不好。这个时间的运气不好,并不是永远都运气不好。只要法案存在,政府的钱总会有的,有钱就能办事。

        这个担保法案的好处很多,对低收入、甚至有些地区接近中等收入的部分家庭来讲,他们得到被政府担保的抵押贷款时,甚至首付无须达到20%,往往许多农村的低收入家庭(家庭年收入少于4万美元的农村家庭)就是法案所惠及的对象。USDA在抵押贷款放贷人和贷款人之间作保,保证在贷款人出现不能履行还款义务时代替贷款人还贷。同时,因为抵押贷款被政府担保,所以,贷款人也不必购买每月必付的“抵押贷款保险(private mortgage insurance)”。这些好处,能让住在农村的较低收入的家庭更加容易地买到合适的住宅。

        同时,我还认为,该法案在废止前,曾经帮助过许多家庭。现在恢复后,也一定会像以前一样,甚至更好地使一些家庭收益。

        最后,我必须强调一点,USDA担保的贷款很少进入法拍程序。这是USDA农村发展计划的重要组成部分,该法案的立法意图在于确保美国农民和他们的家人能够在买房的时候得到贷款。

2010年8月20日星期五

皇后区和长岛condo热销

        皇后区(QUEENS BOROUGH)、纳苏郡(NASSAU COUNTY)和苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年7月的房屋市场表现仍然是公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)价格同比保持上升,升值由西向东分别是14.7%,10.1%和13.1%。而独立住宅(RESIDENTIAL)和合作公寓房(CO-OP)的销售中间价同比继续下降。一区俩郡三类住宅所有权形式12个月的中间价综合反映的平均变化是下降了3.6%。这是长岛地产经纪合作协会(MLSLI)最新统计报告所显示的最新市场动态。



图为位于长岛西那山(MOUNT SINAI)正在市场待售的60多万的公寓楼房,照片取自MLS。
        位于长岛西部的皇后区 (QUEENS BOROUGH) 今年7月的房屋市场表现为:独立住宅(RESIDENTIAL)的中间价($450,250)同比($470,000)下降了4.2%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($370,000)同比($322,500)上升了14.7%,合作公寓房(CO-OP)中间价($195,000)同比($200,000)下降了2.5 %。三类住宅所有权形式12个月的中间价综合反映的变化是下降了7.1%(详见附图1)。
图 1
        位于长岛中部的纳苏郡(NASSAU COUNTY)今年7月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($446,750)同比($425,000)上升5.1%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($535,000)同比($485,750)上升了10.1%,合作公寓房(CO-OP)中间价($245,000)同比($208,000)上升了17.8 %。三类住宅所有权形式12个月的中间价综合反映的变化是下降了1.1%(详见附图2)。
图 2
        位于长岛东部的苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年7月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($350,500)同比($355,000)下降了1.3%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($295,000)同比($260,000)上升了13.1%,合作公寓房(CO-OP)中间价($125,000)同比($160,000)降幅达到21.9 %。三类住宅所有权形式12个月的中间价综合反映的变化是下降了2.6%(详见附图3)。
图 3
注:本文引用统计图表均来自长岛地产经纪合作协会(MLSLI)。

2010年8月14日星期六

皇后区6月独立住宅房价同比升3.6%

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)今年8月的统计报告显示,位于长岛西部、纽约市五区之一的皇后区(QUEENS BOROUGH)今年6月的房屋市场表现为独立住宅的平均售价同比上升了3.6%,公寓楼房平均售价同比上升了1.5%,合作公寓房平均售价同比上升了2.9%。但三类住宅所有权形式12个月的平均价格综合反映的变化却是下降了6.1%。具体表现如下(见附图):
图表显示皇后区两年来房市平均售价的统计对比(MLSLI协会制作)。
        从上图中看出,皇后区独立住宅今年6月的平均售价为$487,892,比去年同期的$471,134上升了3.6%,今年6月的公寓楼房平均售价为$368,534,与去年同期的$363,167相比,上升了1.5%,今年6月的合作公寓房平均售价为$215,685,同比$209,567上升了2.9%。

长岛纳郡6月房价同比降2.2%

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)今年8月的统计报告显示,位于长岛中部的纳苏郡(NASSAU COUNTY,以下简称纳郡)今年6月的房屋市场表现为独立住宅的平均售价同比下降了2.7%,公寓楼房平均售价同比上升了8.0%,合作公寓房平均售价同比下降了11.5%。年总变化不大,具体表现如下(见附图):

图表显示长岛纳郡两年来房市售价的统计对比(MLSLI协会制作)。
        纳郡独立住宅今年6月的平均售价为$513,572,比去年同期的$525,602下降了2.7%;与前年6月的$590,632相比,则下降了约13%。今年6月的公寓楼房平均售价为$488,437,与去年同期的$452,163相比,上升了8.0%。今年6月的合作公寓房平均售价为$233,819,同比$264,351下降了11.5%。

长岛苏郡 6月房价小步攀升

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)今年8月的统计报告显示,位于长岛东部的苏福克郡(以下简称苏郡)今年6月的房屋市场表现为独立住宅的销售中间价同比上升了3.2%,公寓楼房销售中间价同比下降了3.5%,合作公寓房销售中间价同比上升了2.1%。总体上是在缓慢攀升。具体表现如下:

        苏郡独立住宅今年6月的销售中间价为$350,000,比4 月份的$325,000上升了7.7%,比去年同期的$339,100也上升了3.2%;与前年6月的$387,000相比,则下降了约9.6%。今年6月的公寓楼房销售中间价为$275,000,比4月份的$301,000下降了8.6%,与去年同期的$285,000相比,也下降了3.5%,与前年同期的$312,500相比,则降幅达到12%。今年6月的合作公寓房销售中间价为$148,000,比4月份的$130,000上升了13.8%,同比$145.000上升了2.1%,与前年同期的$160,000相比,则下降了7.5%(见附图一)。

附图一:图表显示长岛苏福克郡两年来房市销售中间价的统计对比(MLSLI协会制作)。

        而今年三月份销售中间价的低点是过去三年来的最低点(见附图二)。

附图二:图表显示长岛苏福克郡两年来房市销售中间价的统计走势(MLSLI协会制作)。