（上接一）同一时代的众生，大部分渐变成了俗人、庸人和凡人，只有少数成了精英。一个重要的区别就是精英们慎于选择，特别是对事业的选择不同于前者，他们看得更远，做得更好。往往他们的实践经验被其他人复制和模仿，他们与前者享有的信息量是一样的，所不同的是个人所起的反应。我们既然不能盼望人人都是精英，那常常就得用俗人的思维来看世界，用庸人的方法搜房，用凡人的后悔自责。
话又说回来，怎样做才能避免追悔莫及？确实是个好话题。让我们就事论事，来谈谈内容不尽一致、表现五花八门的一些买房后悔录，从别人的教训里受到益处：
1，缺少可行性论证的买家。有的买家在没有回答自己为什么要买房之前，就急入市场，匆忙下手，蒙受了损失。例如一胡姓买家，对市场的现状和前景、投资成本、维护花费、销售成本都不了解，感觉把钱放到房子里就可以赚钱。看上去信心满满，实则盲目。他首先应对资金回报率、周转率、运作成本和风险评估等作到心中有数，再步入市场。
为什么要买房？那要问自己，是否需要买，能不能买得起和养得起，要买的准备工作都到位了没有，特别是风险心理的准备。自己都备齐了，然后再实际地去买。怎样买？才找经纪，房屋质量勘查才找验屋师，法律手续才找律师，贷款手续才找出贷人。他们均是你的参谋助手，都是帮着你实现目的和解决具体技术问题的人，都不是你的老板，你自己才是老板，你才是法律上的民事行为主体。
2，搞不清经纪代理关系、也缺乏具体地产价值判断的买家。有可供买家选择的两种性质不同（broker’s agent 和 buyer’s agent）的经纪代理关系（参见《签名前需辨析代理性质》2007年2月23日《多维时报》），都可以为买家提供服务。这是买家从经纪那里得到不同服务内容的前提。
例如，一秦姓买家要求她的经纪给她出具《估价报告》，而她的经纪是受雇于卖方的Broker’s Agent，而不是她自己雇请的 Buyer’s Agent，没有法定义务为她出具该报告。秦女士的要求是因为不了解代理关系内容导致的。尽管如此，这位 Broker’s Agent 还是尽量满足了她的要求。
当秦女士与其他两位买家竞买同一个房子时，她出高价把其他竞买者挤走后，要求Broker’s Agent 再给她作《估价报告》，遭到拒绝，“《估价报告》在竞价前对买家有一定的参考作用，在秦女士已经竞得房子的情况下，就没有实际意义了。” 秦女士对该地产的价值判断心里没底，高价竞得的做法纯粹是为了击败别的买家，把房子抢到手，但她心里为价值的不确定一直发怵，在交付了验屋费后，终于在签约前在内心积累的忐忑促使下，退出了签约。
其实，如果竞得者不付出较高的代价，就不可能把别人挤出局。竞买人又想抢到房子把别人逼退，又不想出高价，哪有这等好事？逼退别人出局，自己再接着退出，不仅把自己的非诚草率暴露出来，也把卖主害得够呛，不尊重经纪的努力，自己也受损失。秦女士应该竞买前向经纪索要估价服务或者自己确实对该地产价值有自信的判断，要有抢房子必然付出代价的认识并且有愿意付出的准备。
3，草率出价的买家，往往事与愿违。有的买家觉得经纪带看的房子已经多达十几个甚至更多，不出个价好像面子上过不去，就对并不真正满意的房子随便出个超低价，甚至低于卖方要价的20%，以为卖方一定不会接受。交易虽不成，却对经纪显示了自己的“购买诚意”，给经纪多些希望。这是很愚蠢的做法，万一卖主接受了呢？买家就会很被动，很难找借口推辞。如果卖方让价10%，以开辟进一步谈下去的空间，买家也很难为情完全拒绝再做一些妥协。买家的拒绝也会让别人（特别是买家的经纪，卖方的经纪和卖方）觉得买家很不近情理和不够诚意。
一刘姓买家竟以担心配偶日后失业为由拒绝继续三天前已经谈好价钱的买房程序，用后一个托辞来掩盖上一个草率，这就很累了，而买家原本找房是不想这么累的。买家为表示诚意，结果弄巧成拙，适得其反，还附加了负疚感。但如果硬着头皮买下，那草率的结果不言而喻。
天下本无事，庸人自扰之。好端端的搜房过程，凭空添加了许多额外的心理负担，原本很简单的代理关系，注入了几分陌生感，动摇着相互信任的基础。
4，对市场分析和地产知识缺乏了解，搜房方法不正确的买家。做得专业的经纪会把满足买家搜房标准的整个市场房子在合作开始时就统统介绍给买家，与买家一起面对同一市场，双方互动，逐个排除，缩小目标，对其中很感兴趣的房子进行实际勘查，做到节约时间、提高效率、特定时段没有市场遗漏。如果买家对整体市场不了解，没有经过电子书面剔除的过程，仅就实际看过几个房子下手，就可能造成挂一漏万的情况，极有可能错过更为合适的目标。经过买家自己亲自过滤市场的过程，买时会更放心一些。
现在还有买房不借助网络手段的少许华人移民，他们的搜房成本会高一些，不容易做到全面过滤市场。建议他们多与经纪交流来弥补这方面的不足。（下接三）
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