（上接一）作为买家在整个买房过程中，要经过大大小小20多次谈判。咋一听，这么多？挺唬人的。让我们做一番讨论，看看是不是在情在理。
首先，有一个概念叫协商，这是一个必须先要讨论的问题。在英文里，谈判和协商是一个词，即 negotiation，但在中文里却是俩个词。中文在这里表现的更细腻、更有别。我对协商和谈判区别的理解是，协商是协作双方为达成共识而减少不一致性或不确定性的过程。协商更强调根本利益一致的前提和内部性，在共同目标的基础上，协调观点，减少异议，实现共同利益。协商失败，不应该影响协商者的共同利益。而谈判则发生在利益对立的双边或者多边之间和相对的外部性。谈判失败，则各自离开，谈判者以前没有相关利益，以后也没有潜在共同利益。
地产买卖的协商主要发生在夫妻之间，合伙人之间，信托人和受信托人之间。就拿夫妻买住宅来说，在准备阶段，对选学区、社区、价位、房型、邻居、地产特征等得达成一致后，再迈入实际搜房的阶段。这个协商的难度不亚于以后发生的谈判，这个协商的持久往往是贯穿包括下面要提到的直接谈判，间接谈判等在内的整个买房过程，这个协商的激烈程度有时会使夫妻基础破坏，反目为仇，最后分手。这样看来，英文不加区别谈判和协商也是很有道理的。协商是斯文点的说法，实质就是谈判。
其次，直接谈判。这是指买家必须亲自参加的谈判。包括买家与银行（或者贷款经纪人）关于贷款预批信的谈判，买家与经纪人关于代理关系、服务性质和佣金的谈判，买家与卖主关于交易价格的谈判（没有经纪服务的条件下），买家与验屋师、蚁检、铅检等工程师关于费用和服务的谈判，买家与卖主在验屋师、蚁检、铅检等工程师提交相关报告以后关于质量问题和潜在瑕疵责任方的谈判（没有经纪服务的条件下），买家与律师关于费用和服务的谈判，买家与保险公司关于房产保险的谈判，买家与放贷人关于过户条件的谈判。
再其次，间接谈判（又叫委托谈判）。这是指由买家雇请的服务方代替买家与相关方所进行的谈判。包括买家与卖主关于交易价格通过经纪人的谈判，买家与卖主在验屋师、蚁检、铅检等工程师提交相关报告以后关于质量问题和潜在瑕疵责任方通过经纪人的谈判，买家律师与卖主律师关于合同内容的谈判，买家律师与产权公司关于购买产权历史纪录信息的谈判，买家律师与产权保险公司关于购买产权保险的谈判，放贷银行与估价师关于费用的谈判，放贷银行与代理银行过户的律师关于费用的谈判，买家律师包括关于推迟过户、过户时间地点在内的诸多事宜与卖方律师、放贷银行律师的多次谈判，买家律师与卖主律师关于涉及最后验房出现问题和瑕疵责任方的谈判，买家律师与银行关于过户收费设项和费用的谈判，买家律师与卖主律师关于地税计算、现存燃料等什物内容的谈判，买家放贷银行与卖主贷款银行关于结算和抵押权转让内容的谈判，买家律师与卖主律师关于交割后设立第三人保管帐户和押金数额的谈判，买家律师与卖主律师过户后关于退还押金数额的谈判。
这些谈判构成了买卖房地产的谈判系统。在这个系统的各个环节上要是出现影响交易顺利发展的事情，少则耽搁时间，多则交易取消。特别是对第一次买房的新移民来讲，又附加文化的不同背景，法律、游戏规则的知识欠缺，其过程的难熬程度让一些人感到精神行将崩溃。
直接谈判主要发生在中前期，间接谈判则主要发生在中后期，而唯有协商，自始至终。（下接三）
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