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2010年12月12日星期日

纳苏公寓价 11 月同比陡降17.5%

        皇后区(QUEENS BOROUGH)、纳苏郡(NASSAU COUNTY)和苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年 11 月同比去年的房屋市场表现为由西向东逐次渐滑,皇后区好于纳苏郡,纳苏郡又好于苏福克郡。这是长岛地产经纪合作协会(MLSLI)12 月 11 日统计报告所作的市场动态反映。

图 1
        其中,位于长岛西部的皇后区 (QUEENS BOROUGH) 今年 11 月的房屋市场表现为:独立住宅(RESIDENTIAL)的中间价($475,000)同比($450,000)上升了 5.6%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($373,500)同比($350,000)上升了6.7%,合作公寓房(CO-OP)中间价($205,000)同比($191,000)上升了 7.3 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 3.2%(详见附图 1,点击附图,可开另窗,下同)。


图 2
        其中,位于长岛中部的纳苏郡(NASSAU COUNTY)今年 11 月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($415,000)同比($410,000)上升 1.2%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($425,000)同比($515,000)大幅下降了 17.5%,合作公寓房(CO-OP)中间价($236,750)同比($214,000)上升了 10.6 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是上升了 2.2%(详见附图 2)。


图 3 (图片均由长岛地产经纪合作协会 MLSLI 制做)
         其中,位于长岛东部的苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年 11 月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($325,000)同比($337,500)下降了 3.7%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($284,000)同比($266,250)上升了 6.7,合作公寓房(CO-OP)中间价($127,500)同比($150,000)大幅下降了 15.0 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 1.7%(详见附图 3)。

2010年12月10日星期五

经纪细说买房谈判(五)

        (上接四)如果说买家判断出了潜在谈判对手的私人情况和卖房原因,那这个谈判策略的制定就有了针对性。所谓谈判策略应该是为实现谈判目标所制定的谋略、方法和步骤的总称。

        首先,对地产目标的当前价值要有个正确的估计,这是上面论述过的信息准备内容之一。这个“估计”是指地产的价值是估定的,那是因为地产价值自身的内因(地点,地价,建筑造价,内部电器、炉具,取暖热水空调泳池设备,绿色节能添附程度,园林化程度,树木状况,折旧等的复杂组合)有许多相对变化的内容,再加上外因,即方圆半英里内的市场变化让一般人难以精确琢磨到它的实际动态。这个内、外因的残酷相叠,把绝大多数买家就搞糊涂了。买家所有的患得患失心理,生怕吃亏的担心,买还是不买的犹豫都是从这里出来的。在这个情况下,买家出价很低的事情就会顺然发生。

        如果买家能从实际看房中做到对同类住宅现实价值有个近似的判断,再对已卖地产进行对比,最好再请经纪人给出一个《估价报告》。这三件工作做好了,买家对该地产价值的估定就不会离谱了。

        其次,确定买进的心理价格目标,也是谈判的目标。目标合理与否,直接影响谈判的进程和结果。如果目标定的远低与市场价值,卖主就很难接受,谈判陷入僵局的概率就高,失败的可能性就大。如果目标定的过高,谈判会很顺利进行,卖主会很高兴,买家一定会吃亏。所以,确定合理的价格目标是展开谈判的重要基点。

        再次,有了目标价,出价也就不难了。出价多少是策略的展开。要多少就给多少就不存在谈判了(1)。双方价格距离太大,必然僵持或破裂(2)。双方都可以接受,但又觉得吃亏,这样的价格一般就比较公平和接近市场价值(3)。真正意义上的谈判是指(2)和(3)。

        讨论一般地产谈判的几种策略:

        等空间法:即买家设置自己的出价与卖主要价的中间点为目标价,双方升降价格的幅度近似对等。如要价 55 万,买家拟在 54 万上下手,买家的出价为 53 万,给双方在 54 万成交点上留足同样一万元的空间。

        不等空间法:即除了等空间法以外的任何出价法。

        附条件法:即买家在出价的同时,附带要求卖主满足买家其他条件要求的方法。例如,要求卖主在很短(或者较长)的时间内腾出房子,要求卖主先行修理损坏部分,要求卖主负责补办 CO,要求卖主先行拆除非法建筑部分等等。

        上面三种方法很普遍,也没有多大的技术含量,一般经验的买家也都会自然选用。

        弱点击溃法:即买家发现卖主的软肋,并充分利用其弱点,点中死穴,大幅杀价,达到远低于市值买入目的的方法。如卖主离异,拟卖房分割财产;卖主是多个继承人,其中有继承人急于得到现钞;卖主的资金链出现严重问题,没有足够的时间等待更好的买家,而且 short sale 或者 foreclosure 的发生近在眼前;地产周围环境发生了严重不利于卖主的情况;地产非法加建、改建、扩建部分被政府勒令拆除仍尚未拆除;国家和地方经济下滑,失业率很高,买方市场凸现,地产久市不售,价格再三下跌;地产空置时间很长;卖主贴现要求急迫,求售变产等等。

        这是买家和买方经纪人(buyer agent)工作效率极大化的努力方向。技术含量高,要求前期准备工作细致,分析据理,要害锁定,时机把握得好,自信和坚持分寸有度,出价和谈判策略艺术。一般由极富有经验的经纪人主导整个谈判,成功的概率会更高。

        我在实践中代表买方常用的谈判技巧还有:切入共同利益,获得交易机会;抓取谈判筹码,增加话语权;变换谈判节奏,提升掌控度;巧设解决方案,影响卖方决策;设法开局破冰,融化僵局;摸透对方底牌,有效攻心;选好价格开端,互动中分析卖方心理;议价中张弛有度,妥协让步进退自如等等。(完)

2010年12月4日星期六

皇后纳苏10月房价同比全面上升


图 1
         皇后区(QUEENS BOROUGH)、纳苏郡(NASSAU COUNTY)和苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年 10 月的房屋市场表现是西升东降的曲线。皇后区和纳苏郡三类所有权形式住宅售价均上升,与此同时,东部的苏福克郡则全面下降。呈现出西热东冷的市场表现,也是城市“热闹”、乡村“安静”的市场特点。这是长岛地产经纪合作协会(MLSLI)11 月 22 日统计报告所作的市场动态反映。


        其中,位于长岛西部的皇后区 (QUEENS BOROUGH) 今年 10 月的房屋市场表现为:独立住宅(RESIDENTIAL)的中间价($472,500)同比($460,000)上升了 2.7%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($351,608)同比($322,500)上升了9.0%,合作公寓房(CO-OP)中间价($202,000)同比($195,000)上升了 3.6 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 5.1%(详见附图 1,点击附图,可开另窗,下同)。


图 2
         其中,位于长岛中部的纳苏郡(NASSAU COUNTY)今年 10 月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($436,375)同比($405,000)上升 7.7%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($400,000)同比($370,000)上升了 8.1%,合作公寓房(CO-OP)中间价($227,500)同比($213,000)上升了 6.8 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是上升了 2.4%(详见附图 2)。


图 3 (图片均由长岛地产经纪合作协会 MLSLI 制做)
         其中,位于长岛东部的苏福克郡 (SUFFOLK COUNTY)今年 10 月的房屋市场表现为:独立住宅的中间价($330,000)同比($333,000)下降了 0.9%,公寓楼房(CONDO-TOWNHOUSE)中间价($292,450)同比($298,750)下降了 2.1%,合作公寓房(CO-OP)中间价($125,500)同比($144,000)大幅下降了 12.8 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 1.6%(详见附图 3)。