Living Cultural Realty

2012年1月30日星期一

水浸房难估潜在毁损

     问:我在完成房屋买卖合同后,购买了《产权调查》服务,元月份验房时,看到房子因阁楼水管爆裂,没有及时终止漏水,致使大量积水,楼顶大面积泡塌,石膏灰胶纸夹板碎片伴随着泥水满屋都是,地下室还有两尺深的积水,房屋严重受损。卖主提出推迟过户时间,做恢复性维修,向保险公司索赔,并给我很小的补偿,再行过户。我的律师倾向于卖主方案。我想听听您的意见。
   
                                                                  穆豫章                                                                                                                               

杜鹃花花语:“节制”。
她只在自己的花季中绽放,
而不是“随大流”,即使杜鹃总是给

人热闹而喧腾的感觉。(赵利平摄)

    答:我首先对您的不幸表示同情。听上去,这是个事故,当事人面对事故的态度应该是减少损失,保护自己的利益。卖主方案就反映了这个思维。而您的“减少损失,保护自己的利益”的最佳方案应该是在合同约定前提下,撤销房屋买卖合同,索退定金。整合思路有以下几点:
1,         
     实际毁损包括表面毁损和潜在毁损两部分。“恢复性维修”只是将表面毁损部分加以处理,如重新安装石膏灰胶纸夹板,排除积水,清理泥沙,重新粉刷,更换爆裂的水管,维修损坏电器等。无庸置疑,这些都是卖主愿意做的,也属于保险公司保单范围内的。而潜在毁损是卖主和保险公司都知道而又不愿做的,如更换被水浸泡过的锅炉,石棉,墙壁内木材,电线,地板,地毯,未爆裂的水管等,这部分毁损就会毫无折扣地留给以后的屋主。

2,         这里要强调的是水管系统的质量问题。一种简单的逻辑思维是同一建筑内的供水系统有着近似同材质、同安装、同内压、同消耗和同寿命的关系。既然阁楼部位的水管现在爆裂了,那么其它部位的水管会不会也同步到了“爆裂期”?这是一个强烈的信号,提示屋主可能以后经常面临类似连锁爆裂的突发事故。

3,         石棉、木材、地板、地毯等有吸水性特点,大量的水将会存贮在墙壁内、阁楼上的石棉里,而元月的长岛正是小寒、大寒季节,潮湿材料依靠自然干化短时间内几无可能,人为干化的技术和成本都成问题,这就必然要经历一个较长时期的浸泡期。这期间,建筑材料持续高度水份,一定加速老化,霉菌化,电路和家电的危险概率也会增多,整个建筑的寿命也必然会相应缩短。

4,         您的验屋、律师和产权调查数千元花费因您不买而损失,相比您买入潜在毁损巨大的地产要小得多。两害相权取其轻。还有个法律上的概念叫“紧急避险”可以参考。说的是采用损害一种较小的权益以保全较大权益的行为。您损失了数千元,保护了您几十万的财产安全,您是成功的。老子说“祸兮福之所倚,福兮祸之所伏。”损失小钱是祸,保住大钱是福。

    我们都不希望发生这样不能预见和不可抗力的事情,但事故还是发生了。世界很精彩,我们大多数情况下却很无奈。面对现实,我们只能为把损失减到最小程度而努力,这是我们可以做到的。

     敬请参考。

2012年1月28日星期六

Mt. Sinai 房价同比降幅 5.8%

长岛 2011 房价同比降 6%

        据长岛地产经纪合作协会 MLSLI )2012 年元月 25 日统计数据显示,位于石溪大学以东 6 英里左右的西那山(Mt. Sinai)区域,去年 12 月房屋销售中间价为 $390,000,同比 $414,000下降了 5.8%,比两年前的 $420,000 下降了 7(见图 1,点击附图,可开另窗,下同)。从这个区域两个年度的降幅看,连续下降了两个台阶,说明这里的地产市场继金融危机以来一直呈下降状态。估计短期内不会有市场反弹的表现。

         另外,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡 SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡去年 12 月房屋销售中间价为 $336,000,同比下降 6%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $385,000,同比下降 2.5%,详见附图2;皇后区销售中间价为 $325,000,同比陡降了 8.5%,详见附图 3;苏福克郡销售中间价 $305,000,同比 $325,000 降幅为 6.1%,详见附图 4

        12 月份的销售签约率同比继续增加 5.2%,说明买家乘机下手者增多。这种交易数量还在上升的现象是市场避免较大动荡的积极因素。库存量同比减少了 1%,环比减少了 9.9%。其中,超过半年卖不掉,沉淀市场的数量略有下降。

        2  1 区房屋 12 月销售量和库存情况详见附图 5
图 1 (本文所有图片均由 MLSLI 制作)
图 2
图 3
图 4
图 5