水浸房难估潜在毁损

     问：我在完成房屋买卖合同后，购买了《产权调查》服务，元月份验房时，看到房子因阁楼水管爆裂，没有及时终止漏水，致使大量积水，楼顶大面积泡塌，石膏灰胶纸夹板碎片伴随着泥水满屋都是，地下室还有两尺深的积水，房屋严重受损。卖主提出推迟过户时间，做恢复性维修，向保险公司索赔，并给我很小的补偿，再行过户。我的律师倾向于卖主方案。我想听听您的意见。

   

                                                                  穆豫章                                                                                                                               

杜鹃花花语：“节制”。
她只在自己的花季中绽放，而不是“随大流”，即使杜鹃总是给
人热闹而喧腾的感觉。（赵利平摄）

    答：我首先对您的不幸表示同情。听上去，这是个事故，当事人面对事故的态度应该是减少损失，保护自己的利益。卖主方案就反映了这个思维。而您的“减少损失，保护自己的利益”的最佳方案应该是在合同约定前提下，撤销房屋买卖合同，索退定金。整合思路有以下几点：

1，         

     实际毁损包括表面毁损和潜在毁损两部分。“恢复性维修”只是将表面毁损部分加以处理，如重新安装石膏灰胶纸夹板，排除积水，清理泥沙，重新粉刷，更换爆裂的水管，维修损坏电器等。无庸置疑，这些都是卖主愿意做的，也属于保险公司保单范围内的。而潜在毁损是卖主和保险公司都知道而又不愿做的，如更换被水浸泡过的锅炉，石棉，墙壁内木材，电线，地板，地毯，未爆裂的水管等，这部分毁损就会毫无折扣地留给以后的屋主。

2，         这里要强调的是水管系统的质量问题。一种简单的逻辑思维是同一建筑内的供水系统有着近似同材质、同安装、同内压、同消耗和同寿命的关系。既然阁楼部位的水管现在爆裂了，那么其它部位的水管会不会也同步到了“爆裂期”？这是一个强烈的信号，提示屋主可能以后经常面临类似连锁爆裂的突发事故。

3，         石棉、木材、地板、地毯等有吸水性特点，大量的水将会存贮在墙壁内、阁楼上的石棉里，而元月的长岛正是小寒、大寒季节，潮湿材料依靠自然干化短时间内几无可能，人为干化的技术和成本都成问题，这就必然要经历一个较长时期的浸泡期。这期间，建筑材料持续高度水份，一定加速老化，霉菌化，电路和家电的危险概率也会增多，整个建筑的寿命也必然会相应缩短。

4，         您的验屋、律师和产权调查数千元花费因您不买而损失，相比您买入潜在毁损巨大的地产要小得多。两害相权取其轻。还有个法律上的概念叫“紧急避险”可以参考。说的是采用损害一种较小的权益以保全较大权益的行为。您损失了数千元，保护了您几十万的财产安全，您是成功的。老子说“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。”损失小钱是祸，保住大钱是福。

    我们都不希望发生这样不能预见和不可抗力的事情，但事故还是发生了。世界很精彩，我们大多数情况下却很无奈。面对现实，我们只能为把损失减到最小程度而努力，这是我们可以做到的。

     敬请参考。