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2013年4月20日星期六

长岛房市 3 月同比升 4.5%

        据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2013  4 8 日统计数据显示,长岛 2013 3 月房市交易中间价 $345,000,同比上升了 4.5%,(详见附图  1,点击附图,可开另窗,下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作),环比 $340,000则上升了 1.5%。其中纳苏郡达到 $379,000,较去年同期的 $365,000上升了3.8%(详见附图 2),苏福克郡 $305,000同比 $292,500上升 4.3%(详见附图3),皇后区 $356,080,同比 $340,000 升幅为 4.7%(详见附图4)。

图 1


        目前住宅库存量为 21,980 个,同比 29, 747 个,大幅下降了 26.1%。还比 21,564 个,上升了 2%
图 2

图 3
图 4

2013年4月11日星期四

三村学区房价为何持续下降?

    当纽约州包括长岛在内的区域过去一年房市均在上扬的情况下,为什么位于石溪分校周遭的三村学区房价却逆势而下?

    据长岛地产经纪协会(MLSLI4 8 日统计信息,三村学区今年 3 月住宅销售中间价为$381,866,同比 $400,000 下降了 4.5%,环比 $381,732 基本持平(见图),与前年同期相比降幅达 10%
该统计数字由 MLSLI 提供


原因大致有三:

        高地税。2011 6 24 日纽约州新的地产税法律对政府可能的任意课税行为进行了限制(见 The Property Tax Cap),即年课增率不得超过 2% 或者物价上涨指数(哪个低用那个)。

    有意思的是,在新税法颁发前的两年里,该地方地产税被猛然加课,平均超过了
Port Jefferson Mount Sinai 这些相对地税偏高的相邻学区,有抢在新法颁发前筑高地税台阶的意图。比如 9 Old Post Rd E. Setauket NY 11733 是 1967 年建的殖民式,目前在市问价 $548,000,地产税高达$16,916.36;再如 15 Tobi Ln Setauket NY 11733 是 1970 年建的殖民式,目前在市问价 $499,000,地产税也高达$16,196.75。与它们相邻村子的同类住宅地产税都不超过 $13,500。 

        低质量。老房多,新房开工率低。由于 25A 公路以南可供开发新房的土地极少,旧房推倒重建的比例不多,房龄普遍建于上世纪六、七十年代,虽然大部分房屋门窗、暖炉、家电不同程度得以更新,但框架和屋顶老化严重。大多数老房没有地下室,动力区与休息区靠的太近,影响生活品质。 

        邻里环境恶化。由于石溪分校连年扩招,校内宿舍不能满足需要,很多学生校外租房,校园周遭成了投资者的乐园,许多房子被改造成 “大车店”、“鸽子笼”,往往一个 2200 平方英尺的独立一家庭住宅,住着八、九个大学年龄的学生。车辆增加,噪音四起,安全担忧,环境脏乱等问题伴随而生,实际地影响到社区地产价值。今年 3 月中旬以来已有 50 个房屋被列入调查,一些屋主因各种各样的违反住宅方面的规定被要求说明情况(天堂镇为修改法规,加大纠正力度,定于 4 23 日召开公众听证会)。 

    这些情况交相构成许多买家望而却步的原因,导致三村学区买卖供需关系在整个苏福克郡都在好转的情况下仍然倾向买方。