Living Cultural Realty

2013年12月24日星期二

石溪不法出租正被逼出(四)


        (上接三)经过一个积累过程,石溪大学四周社区原先的人口结构被打破,拥有住宅和非拥有住宅的人口比例因此改变,也使得石溪几个区域的原先优劣排序被打乱,弄不清哪儿稍好哪儿稍差了。导致新的买家希望经纪人提供社区房屋“投资率”信息,而经纪人的估摸又“凭着感觉走”。这在以前就不是个足以顾虑的问题。



图为石溪大学南面H Section 社区(所有街道的首字母是H
谷歌地图)由于方便学生步行到校园,吸引了不少
无车房客租住在这里,也是SBCH认为的“重灾区”之一


        另一个让居民们难以隐忍的事情是地产税的悄然提升。业内人士知晓,政府对民居和商用民居的课税标准不同,后者略高于前者。一个住宅往往几年内从民居转向商业民居,再转回来,地产税却不因属性的转变而降低。对一直没有改变属性民居的地产税是极大的强力提升依据,这让许多居民有“躺着也中枪”的感觉。还有一个让投资人在主要住宅和投资出租房中对STAR有选择的好处,也让邻居心有不公。

        部分房东一般性违规或者不守民约或者操作失当的行为有:招租人数超过许可人数;许可证过期,逾期出租;住宅有安全隐患(如火警设备、逃生通道);把独立一家庭内部结构改成“鸽子笼”,加建厨房、厕所;同住一卧人数过多;出租地下室和车库;扩展户外停车位;不修或不更新家电,冬寒夏热;卫生条件差,留有健康隐患;怂恿房客乱泊车;“小证大用”(即有部分合法出租许可,但将整个住宅出租)瞒天过海;默认房客留宿访客;卧室逐个上锁;对房客居住义务不加约束或者约束无效,不定房客守则;没有租约或者租约条款缺失;房屋失修,放任残垣断壁和栅栏破旧;杂草丛生,草不浇水,草不施肥,虫害四溢,垃圾堆放,春秋不理落叶,数年不洗房墙;任树木疯长不修剪,不种花卉,信箱破烂,夜无门灯,不履行美化绿化净化的义务;逃税漏税。

        一位调查人员的工作笔录这样写道:“调查员们在得到房客允许入内后发现,这个住宅内有7个卧室,每个门都上了锁,其中3个卧室是从其它可居住面积改造过来的,这些都明显违反了镇政府的规定。有9人住在这里,明显是学生。调查人员还发现,大多数卧室里还有小容量的冰箱。还有证据证明,屋主是把房间逐个租给房客,而不是把整个住宅租给一个家庭。”

        由于上述问题存在,大部分投资人或多或少心理不踏实,他们尽量 “隐蔽”自己,躲政府,躲邻居,躲熟人,躲同一文化或同一母语的人群,躲媒体,躲对自己的“生意”一切可能有妨碍的人。对房客则尽量招租与自己同一文化,同一母语,同一宗教的人。

        如果把上述细节都做得很好,房东们必须付出更多的精力、时间和金钱,成本就大,就可能无钱可赚。投资本身的意义在于盈利,无利可图不是投资人的本意。更何况有些问题是管理,操作,文化,房客个性和邻居的挑剔程度所致,不单纯是钱的问题。所以,在回报率和“操作恶意”之间找一个平衡点是投资者的水平体现。无外乎SBCH代表向官员和媒体说,“一些做出租房生意的人是在偷偷‘破坏’社区(房屋价值和生活质量)的情况下捞钱!”还骂他们下流(scurrilous)!

        一些合法出租,又方方面面又做得好的房东受其影响,不能独善其身。 “这对我们循规蹈矩的房东来说,这种法规上的改变增加了我们的负担,我们被迫多花时间处理更多的文件,接受检查。我不相信新的法规就可以让那些原本违法操作的房东改邪归正!那些原先不守法的人依然还是不守法。” 住在Miller Place 的玛格丽特提波里(Marguerite Tiberia,有3个房子在出租)如是说。看来,投资出租房赚点钱真的不容易!

(下接五)(未经作者同意不得以盈利目的转发)

4 条评论:

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