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2013年12月29日星期日

石溪不法出租正被逼出(十二)

        (上接十一)由于对一家庭的重新界定,相关的一些法规也就跟着改。比如,以往人们不注意的一个概念:厨房,今天也竟然成了判断合法与否的重要标准。 
图为时代火炬网站首页横幅


        2013 6 月的第一个周二,镇政府在租房规定里对“厨房”作了定义:一个被用来做饭,准备食物的空间,包括任何容积的冰箱、洗涤上下水池、炉子、微波炉、烤箱、烤面包机、轻便电炉、烧烤炉具和火锅等炊具厨具餐具。
        定义厨房的意义在于一个独立住宅仅供一家庭居住,一家庭也只被允许一个厨房(其实,长岛许多市值 200 万以上的独立住宅不止一个厨房,笔者特注)。
        如果灶具厨具餐具被摆放在厨房以外的空间,就被怀疑有多个厨房,也就可能成了搭伙式租房的证据。
        这个定义旨在限制租房行为,更为房屋检查人员提供可操作的依据。
        除了界定厨房以外,还对房屋租赁申请人设定了其它义务,如必须提交誓言,用来说明被申请的地产没有因违反法律法规现存或未结案的情况存在。
         所有房屋租赁申请人必须签署一个具有证据意义的誓词,用来阐述申请人收到并理解了来自天堂镇政府关于租房规定里无血亲、姻亲和拟制血亲关系的房客数量限制的文件。
        天堂镇还把不法出租的罚金由初次违反的最高 $2,000 和多次违犯的最高 $3,000 提高到初次违反的最高 $5,000 和多次违反的最高 $10,000;无论初次还是多次违反,在罚款同时都可以并处 15 天监禁(2013 5 8 日生效 Town Code Section 82-15A)。
        20136 17 日,天堂镇镇长Ed Romaine 说,大约115个违法出租房屋被锁定,有一个不法使用住宅的屋主被判监入狱。笔者对比半年后今天的数字,除了判监一人的数字没变以外,其它数字都升幅不小,说明天堂镇在真格儿干。
        出租许可证的发放实行更严格的审核标准(如安全设备,卫生设施,电路管道等),增加许可后的抽查程序,一经查出不法使用,检查官被授权即刻开出撤销许可通知。笔者认为这是对的,必要的。但大量现存住宅为达到新标准新增成本不少,惹不少屋主埋怨。
        按照建筑检验科长 Art Gerhauser 的说法,该科一年要收到大约 16,000 个包括建筑、附属单元和独立住宅在内的申请,大约其中 12,000 个许可被发放,一共要检验 28,000 个建筑。笔者无从得知该科有多少科员,如果只有两个,干这么多活那就是吹牛;如果有 100 个,干这些活显得太轻松!
        增加发放初次出租许可证的听证会程序。过去没有这个听证会程序,邻居也不被告知。现在要告知邻居,也要听听邻居的意见。这一条加得好,它可以在起始阶段周告四邻,四邻参与的过程就是表态反对或者接受的过程。
        出租许可的更新时间缩短到 15 个月,也相应提升了更新费。
        房东必须持有地产建筑合格证(C.O.)和出租许可两证,而且在招租活动中,必须出示给潜在房客,交由房客验证。
        禁止将房屋草坪扩建为泊车场。
        绿草超过10英寸不割属于庭院失护行为。树木灌木疯长,杂草丛生,栅栏烂漏,残垣断壁等严重影响社区美观的也在纠正之列。
        禁止房内加建隔墙,加建厨房厕所。
        在镇政府网站免费查询出租许可证发放信息:查询网址
    还可以随时举报:举报网址

        (下接十三)(未经作者同意不得以盈利目的转发)

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