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2014年12月13日星期六

长岛房市 11 月全面回温

现 7 年来最佳状态


据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   12  9  统计数据显示,长岛 11月份房市交易中间价为 $380,000,同比上升 2.7%,环比上升了 1.4%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作,数据经过人为修改。本文作者建议读者对本文所有数据仅作参考),住宅库存 21,403 个,库存与销售量之比为 8.9:1,仍略呈买方市场特征。
图 1
 
图 2
其中纳苏郡房市交易中间价为 $428,000,同比增长了 3.1%,终止了连续两月下降势头,终于现出了上升(见图 2);苏福克郡  $325,000,同比上升了 2.9%,环比上升了 3.2%(见图 3); 皇后区和国王区(以下简称国皇两区)房市交易中间价为 $412,000 同比上升了 8.4%,环比略升(见图 4)。

本月市场主要看点是继上月强劲逆季上扬后,出现了 年来最好的月表现:(1)无论是整体市场,还是局部市场都在大幅度走强,无论是同比还是环比都在上升。(2MLSLI 首次把国皇两区市场表现纳入统一统计分析报表,使得地理意义上的长岛房市(两区两郡)得以完整揭示,结束了有史以来 MLSLI 单独统计国王区房市表现的历史。(3)冬季市场继续保持上扬势头,说明地产回温背后的买家们建立了充分的市场信心,许多人开始放弃租房、步入拥房行列。这与美国第三季度 GDP 提升、股市上扬、油价期货走低、房贷低利率和失业率减少等绿色经济元素整体显好反映一致。


另外,三村学区市场与上月一致,仍然保持缓慢提升状态,销售中间价为$414,000,同比上升了1.2% 11 月份在市房有 286 个(见图 5)。西纳山学区在 10月份同比上扬了 7.7% 以后,11 月同比竟然蹿升了 11.3 个百分点,与 10 月份的销售中间价保持一致。(见图 6)。
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2014年11月14日星期五

长岛房市强劲逆季上扬

10月份同比升1.4% 


据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   11  14  统计数据显示,长岛 10月份房市交易中间价为 $375,000,同比上升 1.4%,环比下降了2.6%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作,数据被人为修改。本文作者建议读者对本文所有数据仅作参考),库存没有太多积压,呈现健康状态。

图 1
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其中纳苏郡房市交易中间价为 $420,000,同比增长了0.1%,连续两月环比下降(见图 2);苏福克郡  $315,000,同比下降了 4.5%,9月份 12个月内同比涨幅最高之后,又陡然折返,环比$330,000也下降了4.5%(见图 3); 皇后区还要离谱,房市交易中间价为$419,000 同比上升了 14.8%,环比$399,500上升了4.9%(见图 4)。
图 3
图 4
    本月市场主要看点是进入初冬,市场强劲逆季上扬:(1)整体市场大大超出业界估计,由于去年同期房市交易中间价偏低,今年呈现稳定,皇后区同比数据极为醒目。(2)纳苏郡市场连续两月环比下跌,有移民政策的影响,也有当地市场供求关系的原因。(3)苏福克郡市场没有前两者那么升降跳跃,保持平稳。



    另外,三村学区市场仍然低速缓慢提升。销售中间价为$412,000,同比上升了1.9%,环比略有下降。 10 月份在市房有 320 个(见图 5)。西纳山学区却出现了同比上升7.7%的市场表现,是过去 12 个月内同比最高的月份,与此同时,环比也上升了5.7%(见图 6)。
图 5

图 6

2014年10月17日星期五

纳苏郡 9 月房市环比跌 8.5%

图 1

苏福克郡皇后区同比升幅 6% 7.4%

图 2
据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   10  17  (人为修改后) 统计数据显示,长岛 9 月份房市交易中间价为 $387,000,同比上升 5.4%,环比下降了3.0%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作)。
图 3
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    其中纳苏郡房市交易中间价为 $430,000,同比增长了0.9%(见图 2);苏福克郡  $335,000,同比上升了 6.3%,这是该郡过去12个月内同比涨幅最高的月份,环比持平(见图 3); 皇后区  $400,000 同比上升了 7.4%,环比持平(见图 4)。

    本月市场看点:整体市场不如去年同期,其中,东、西郡(区)好于中间(纳苏郡),纳苏郡市场势头受挫。其中,苏福克郡在连续数月同比下降后,本月陡然同比上升,这并不是该区域今年9月发生了什么特别刺激市场的情况,而是因为去年同期市场跌宕,本月售价也仅仅与上月持平。 而皇后区情况与苏福克郡概同,同比升幅大,环比持平。 纳苏郡本月销售中间价$430,000,环比$470,000大幅下降了8.5%,同比仅上升了0.9%

另外,三村学区市场在稳步提升。销售中间价为$420,000,同比上升了2.9%,环比上升了1.8% 9 月份在市房有 336 个,库存有些积压(见图 5)。
图 5

2014年9月17日星期三

长岛 8 月房市还在西升东降

三村学区小幅踏步 12 个月

据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   9  16 日统计数据显示,长岛 8 月份房市交易中间价为 $398,500,同比上升 2.2%,环比上升了4.9%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作。统计数字到了月中才发布,说明人为修订数字已经不是可能,而是一种习惯)。
图 1
其中纳苏郡房市交易中间价为 $420,000,同比下降2.1%(见图 2);苏福克郡  $333,500,同比下降了 3.3%,环比持平(见图 3); 皇后区  $400,000 同比上升了 3.2%(见图 4,这个月皇后区的统计数字是个整数 $400,000,一改往月统计数字到个位的做法,这是人为改动数字或者标准随意的又一疑点)。
图 2
本月市场看点继续保持上月的差别表现:其中,苏福克郡已连续三个月同比下降。而皇后区同比升幅不能小觑,说明城市好于近郊远郊,市场继续呈由西向东减缓态势。另外 MLSLI 本月对皇后区的统计数字一改精确到个位数的做法,与其它两郡一样都统计到千位数,这种混乱和没有规律的报道态度会引起读者质疑其客观报道的随意性,从而动摇读者对 MLSLI 统计权威的地位认同。
图 3

另外,石溪区(11790 范围内)降温明显。 月份在市房有 91 个,较 7 月份库存增大,其中新上市的有 17 个,与 7 月份新上市 17 个持平。8 月售出(过户) 10 个。销售中间价 $400,000,同比上升了 2.6%,环比略有上升(见图 5

从图 5可以简单看出,石溪区全年房市同比每月都在上升,其中去年 9 月到今年2月同比增幅达到两位数,三月份以来同比增幅逐渐下降。回首过去12个月,市场销售中间价绝对增幅是 2.6%,也就是稳定在 $388,000$400,000之间,仍然是小幅踏步。


图 4
6 为三村学区 8 月市场表现。
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2014年8月16日星期六

长岛房市7月同比升1.1%

苏福克郡房市表现不如去年同期


 据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   8  14 日统计数据显示,长岛 月份房市交易中间价为 $384,150,同比上升了 1.1%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作。统计数字出台到了月中,说明人为修订数字的可能性在提高)。
图 1

其中纳苏郡房市交易中间价为 $439,000,同比$435,000稍微上升,环比 $430,000上升了 2.0%(见图 2);苏福克郡  $335,000,同比下降了 1.0%,环比 $330,000上升了 1.5%(见图 3); 皇后区  $386,336 同比上升了 4.4%,环比 $375,000上升了 3.0%(见图 4)。
图 2

本月市场看点有:1,苏福克郡连续两月同比下降。2,皇后区同比环比升幅都较大。说明城市市场好于郊区,市场由西向东减缓。3,有意思的是,皇后区的统计数字被精确到个位数,其它两郡都仅统计到千位数。搞不懂 MLSLI 这样做的原因是什么?

另外,三村学区的石溪区(11790 范围内)月份在市房有 72 个,较 月份的 77 个略少一些,其中本月上市的有 17 个,继续保持上市强劲,虽不抵 月份上市的 24 个,但高于 月份的 12 个。月售出(过户) 15 个,与 月过户数量一致。签定销售合同 8 个,少于 月份的 11 个。销售中间价 $397,000,同比上升了 4.5%,环比有所下降(见图 5


从统计表中可以看出,石溪区 月份市场是今年当地的最高点,月份同比增长幅度是全年各月同比增长幅度的最低。全年稳定在 40 万左右,是个较为平稳的市场表现。
图 3
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2014年7月14日星期一

长岛 6 月房市环比升温

石溪市场继续缓慢回升


据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   7  13 日统计数据显示,纳苏郡房市交易中间价为 $430,000,同比上升了 1.2%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作),环比 $410,000上升了 4.9%;苏福克郡  $330,000,同比$340,000下降了2.9%,环比 $301,000上升了6.3%(见图 2); 皇后区  $380,000 同比$385,000下降了 1.3%,环比 $370,000上升了2.7%(见图 3)。
图 1
 

本月市场看点有:除纳苏郡同比环比均上升以外,皇后区和苏福克郡仅环比上升,同比却在下降。
图 2


图 3
    另外,三村学区的石溪区(11790范围内)在市房有 77 个,其中本月上市的有 12 个,是5月份上市数量24个的一半。6 月售出(过户) 15 个,签定销售合同 11 个。销售中间价$401,000,同比$370,000上升了6.9%,环比$394,500上升了1.6%(见图 4
图 4

2014年6月18日星期三

长岛房市 5 月同比升 2.9%

据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014   6  8 日统计数据显示,长岛  2014  5 月房市交易中间价为 $360,000,同比上升了 2.9%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作),环比 $355,000上升了 1.4%。其中纳苏郡为 $410,000,同比上升了 5.7%(见图 2),环比 $410,000持平;苏福克郡  $304,000,同比下降了3.5%(见图 3,环比 $300,000略有上升; 皇后区  $370,000 同比上升了 0.5%(见图 4),环比 $370,000,继上月环比持平后,再次环比持平。 
图 1

住宅库存量为 23,698个,同比上升了 1.3%。库存数额与销售数额的比例近似为 10.21
       这种市场表现从稍远的展望看,是预料之内的情况,既没有飙升,也没有陡降,小幅升降,不好不坏。


本月的看点有:(1)纳苏郡和皇后区销售中间价环比均持平,说明市场出现了少有的大面积稳定。(2)继续巩固市场,不退就好。(3)苏福克郡同比下降3.5%,幅度不算小。

    另外,三村学区的石溪区(11790范围内)在市房有 78 个,其中本月上市的有 24 个,说明本月上市相对集中些。售出(过户) 9 个,签定销售合同 14 个。其中有 8 个房子的销售代理到期,有的续代理,有的下市。销售中间价同比环比都在上升,但幅度都不大,稍好于去年同期状态。
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图 5:三村学区的石溪区(11790范围内)在市房有 78 个,
其中本月上市的有 24 个,说明本月上市相对集中些。5
售出(过户) 9 个,签销售合同 14 个。其中有 8 个房子的
销售代理到期,有的续代理,有的下市。销售中间价同比环
比都在上升,但幅度都不大,稍好于去年同期状态。


2014年5月10日星期六

长岛4月房市同比升2.6%

终止前俩月环比下降

据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2014  年 月 7 日统计数据显示,长岛  2014 年 月房市交易中间价为 $359,000,同比上升了 2.6%(见图 1,本文统计数字均由 MLSLI 制作),环比 $345,000上升了 4.1%。其中纳苏郡为 $410,000,同比上升了 5.7%(见图 2),环比 $382,750 上升了 7.1%;苏福克郡  $301,000,同比略升了0.7%(见图 3,环比 $300,750基本持平; 皇后区  $370,000 同比上升了 2.8%(见图 4),环比 $370,000,也出现持平。 
图 1
图 2
图 3

         住宅库存量为 20,405个,同比下降了 2.3%。库存数额与销售数额的比例近似为 11.71。这一比例仍然是买方市场的特征。
         长岛房市同比上升状态说明市场好于去年, 4月份环比止跌的表现终止了连续俩月环比下降的情况。
         笔者认为,长岛房地产在进入春夏后,会打破过去半年多的沉寂,出现喜人的表现,特别是纳苏郡的市场表现会领跑长岛房市,而纳苏郡的市场闪光点主要集中在高价位住宅上,说明外来资本输入力强,中低档住宅销售还是与当地经济发展的情况反映一致。同时,受美国经济大势和长岛地方特点的影响,未来长岛市场总体仍然是跌宕徘徊。
图 4