Living Cultural Realty

2017年6月1日星期四

苏福克郡5月房市同比升3.3%

长岛苏福克郡(Suffolk County)今年 月房屋销售中间价($340,000,下同),同比上升了3.3%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 2017 年 月 日统计显示,苏福克郡房屋销售中间价 $340,000,环比持平。同比连续 个月保持上升 3  个百分点,环比仍然缓慢爬行(图 1)。

郡中北部 学区 月份与 月份表现相似,除 Port Jefferson 外,Mt. SinaiThree Village CommackMiller Place 和 Smithtown 同比均有今年最大涨幅,具体情况是: 
           
Miller Place 学区房屋销售中间价 $349,000,环比上升超过 1%,同比上升了 4.2%(图 2)。

Mt Sinai 房屋销售中间价连续 个月“停”在了 $420,000,同比上升了 7.3%(图3)。

Port Jefferson 学区房屋销售中间价 $460,000,虽环比上升超过 1%,但同比连续下跌,跌幅为 3.6%(图4)。

Three Village 房屋销售中间价 $421,000,环比稍微上升,同比再升 2.7%,是过去7年里最好月份(图5)。

Smithtown 房屋销售中间价 $445,000,同比上升了 6.0%(图6)。


Commack 房屋销售中间价 $465,000,环比略升,同比上升 4.5%(图7)。

图 1

图 2
图 3
图 4
图 5
图 6

图 7

2017年5月7日星期日

苏福克郡 4 月房市同比升 3.7%

长岛苏福克郡(Suffolk County)今年四月房屋销售中间价($340,000,下同),同比上升了3.7%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 201751日统计显示,苏福克郡房屋销售中间价$340,000环比微升了$1,000。基本是个缓慢爬行状态(图 1),Condo /HOA 和合作公寓销售继续略好于独立住宅的销售。

郡中北部5学区除Port Jefferson外。同比均有小幅上涨,具体情况是:
   
Miller Place 学区房屋销售中间价 $345,000,与上月持平,同比上升了3.0%(图 2)。

Mt Sinai 房屋销售中间价连续半年保持在 $420,000,同比飙升了9.2%,由图中看出,不是今年有多好,而是去年同期中位价太低(图3)。

Port Jefferson 学区房屋销售中间价 $455,000,与上月持平,同比连续下跌,跌幅为5.7%(图4)。

Three Village 房屋销售中间价 $420,000,同比再升1.2%,环比持平,保持继续抬头态势(图5)。

Smithtown 房屋销售中间价 $440,000,同比上升了4.8%,好于临东几个学区(图6)。


Commack 房屋销售中间价 $460,000,同比略升了2.2%,同比与3月份一致(图7)。

图 1
图 2
图 3
图 4
图 5
图 6
图 7

2017年4月1日星期六

Three Village 3 月房市巩固升势

Port Jefferson 跌停


长岛苏福克郡(Suffolk County)今年三月房屋销售中间价($339,500,下同),同比上升了3.5%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 201741日统计显示,苏福克郡房屋销售中间价$337,500环比微升$2,000,也就半个百分点。自去年10月至今年元月保持了4个月 $335,000后,二月份和三月份合计上升了$4,500,同比升幅也是过去12个月里最大(图 1),Condo  和 HOA 销售仍然好于独立住宅。

由郡中的Miller Place 学区向郡西的 Commack 学区盘点,同比环比升降互现,总体展现市场仍然是爬升状态,具体情况是:
           
Miller Place 学区房屋销售中间价 $345,000,同比上升4.5%,环比降了半个百分点。过去一年价格增减稳定(图 2)。

Mt Sinai 房屋销售中间价与上月持平,仍然是  $420,000,由于去年同期才$390,000,同比上升幅度较大,为7.7%,环比已经连续 个月没变(图3)。

Port Jefferson 学区房屋销售中间价 $455,000,同比 $482,500 跌幅仍然较大,为5.7%,环比$451,500 则上升了约一个百分点,连续 8 个月跌势在 月份止步(图4)。

Three Village 房屋销售中间价 $420,000,同比喜升1.2%,环比升幅不足半个百分点,但巩固了上月爬出低谷的市场态势(图5)。

Smithtown 房屋销售中间价 $435,000,与2月持平,同比上升了3.6%,保持市场健康性质(图6)。


图 3
图 4
图 5
图 6
图 7
Commack 房屋销售中间价 $460,000,同比略升了2.2%,环比升幅约一个百分点,与去年夏季持平(图7)。
图 1


图 2

2017年3月1日星期三

Mt Sinai 学区房市 2 月飙升

Three Village 爬出低谷


苏福克郡(Suffolk County)今年 月房屋销售中间价 $338,000 与过去数月保持平稳,同比上升了2.7%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 2017 年 月 日统计显示,苏福克郡房屋销售中间价环比 $335,000,上升了2.4%,上月销售中间价已经持续了个月未变(图 1),Condo  和 HOA 销售好于独立住宅。

由郡中的 Mt Sinai 学区向郡西的 Commack 学区看去——
       
Mt Sinai 房屋销售中间价 $420,000,同比飙升了9.1%,环比仍然连续 个月不变。说明去年忒差,而不是今年特好(图 2)。

Port Jefferson 学区房屋销售中间价 $453,000,同比 $495,000 陡跌了8.5%,环比也下降了1.5%,是这几个学区市场表现较悲催的区域(图 3)。

Three Village 房屋销售中间价 $418,000,同比略升了0.7%,是过去 12 个月里第一次实现正增长。环比 $410,000 也上升了1.7%(图4)。

Smithtown 房屋销售中间价 $435,000,同比上升了4.3%,是过去 12 个月里同比升幅最大的月份(图 5)。

Commack 房屋销售中间价 $455,000,同比略升了 1.1%,是过去 12 个月里同比升幅最小的月份(图 6)。
图 1

图 2

图 3

图 4
图 5



图 6

2017年1月2日星期一

长岛房价2016涨幅陡阶式呈现

Three Village 和 Port Jefferson惨跌


苏福克郡(Suffolk County)去年房屋销售中间价($335,000)(下同 图 1)同比上升1.5%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 2017年元月统计显示,去年皇后区(Queens)房价($460,000 图 2)同比上升9.5%,纳苏郡(Nassau  County)房价($460,000)同比上升了5.1%,涨幅由西向东陡阶式呈现 (图 3
图 1

供需关系是决定房市走向的关键因素。 新增买家(主要是新移民群体)无论是自住还是投资买房都以人口稠密的城市和城市近郊为首选,那里方便新移民生活和容易找到房客是买家的主要考虑因素。 城市和城市近郊可供建新房的用地很少,市场库存供应以有限的二手房为主,不断增加的新移民买房需求量远大于供应量,稀少在建的新宅(楼房)往往在开工后三个月就售罄。
图 2

纽约市亚裔居住区房价在过去的25 年里基本不受美国经济好坏的影响,只要外国移民准入这一单一国策得以继续,皇后区的房价似乎就在不停步的上涨!购买力稍强些以自住为目的的买家则青睐近郊,车程不远,即有生活方便的好处,又可以避开城市的噪杂喧嚣,宁静和安全更是城市环境没有的,纳苏郡独享(纽约上州和新泽西临近曼哈顿地段也是)这份地利。

纳苏郡人口与东面的苏福克郡接近,面积才是后者的四分之一,许多买家买房选地止步于此郡,不愿向东再远。新移民买房长期累加,炒高了不动产价格,增加了公用事业成本,拉高了地产税,使地方财税丰厚殷实,也使得纳苏郡长期跻身纽约州经济发达郡前 名。
图 3

苏福克郡,这个皇后区向东车程40分钟以外的广袤地区,不能算作纽约市的近郊了,火车(像蜗牛爬的速度)至少也得一个半小时到曼哈顿。如果新移民在苏福克郡买房,相对皇后区、纳苏郡,生活不方便,交通不便利,工作机会少,少数族裔比例低,同文化同语言同信仰族裔联系环境少。除此以外,苏福克郡以服务业为主,新增工作机会少新增买家就少,2016年许多零售业商店关闭,个别小学撤并,房屋市场库存加大,GDP仅是全国平均值的三分之一,2010年以来地产价格维持在不跌稍涨就是个不错的市场表现了。
图 4

就苏福克郡自身各镇各村市场特点又有差异,去年的表现是西部好于中部和东部,低价房销售好于中高价房。 个别学区房价受地方政策变更影响连续数年,法拍、流拍和拍前房比例大。 2017 年对苏福克郡来说,是个重要的地产市场盘整期,希望许多长期滞市的地产得以低价消化,长期受政策调整影响的村镇会进一步走出低谷。 如果川普新政府 “基础设施建设计划” 能惠及长岛火车,使其提速三分之二;如果也能因川普政府 “制造业回国计划” 而改变苏福克郡产业结构,增添几个大型产业,拉动大量就业机会,苏福克郡房产就会出现高速发展(我知道我这样 “希望” 会被 “意淫” 拍砖 的)。
图 5

苏福克郡有的是可供建新房的土地,长岛城市化东移也是美国规划发展的长期国策,近十几年受911 恐袭和金融危机影响,发展速度缓慢几近停滞。 但我们看到了2014 年以来的 347 公路(州公路)还在进行中的三股道拓宽工程,从中看到了纽约州政府为繁荣长岛继续城市化东移的努力,期待着 347 公路(已经拖了近 20 年)两个立交桥项目的尽快实施。

2017年联邦加息和其它因素交叉组合,会些许影响苏福克郡地产市场,但起决定作用的仍然是供应大于需求的关系不会有质的变化,预计全年涨幅在 2% 左右,虽远低于全国平均水平,但止跌不贬就已经很好了。


图 6
苏福克郡内中北部 5 学区房市涨跌互现,其中Three Village Port Jefferson 学区严重拉低了苏福克郡房价上升的幅度。 Three Village 学区全年同比降幅为 1.4%,(图 4);Port Jefferson 学区更惨,同比降幅为5.5%(图 5); Mount Sinai 同比则上升了 4.1%,全年只有5个月好于或等于去年同期(图 6); Smithtown 同比则上升了2.4%,虽然全年每月同比都在涨,但涨幅很小(图 7);Commack 市场靠近郡西,虽老旧房居多,仍然不乏买家下手,全年涨幅达 3.4%(图  8)。
图 7
图 8